雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|肖灑 編|深海

4月2日，萬(wàn)科A股、H股雙雙大跌，“萬(wàn)科”相關(guān)詞條沖上微博熱搜榜。

此前在4月1日早間，公眾號(hào)煙臺(tái)萬(wàn)林企業(yè)管理咨詢有限公司以“煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)”的名義，發(fā)布《關(guān)于郁亮操控萬(wàn)科謀取私利有關(guān)情況的反映》，稱郁亮操控萬(wàn)科存在涉嫌非法設(shè)立類金融機(jī)構(gòu)發(fā)放高利貸、欺瞞股東挪用項(xiàng)目建設(shè)資金等問(wèn)題。

對(duì)此，萬(wàn)科方面最新回應(yīng)稱，煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)在網(wǎng)上發(fā)布對(duì)本公司和公司負(fù)責(zé)人員的惡意言論，內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)。煙臺(tái)萬(wàn)科和當(dāng)?shù)睾献鞣降募m紛，目前已經(jīng)進(jìn)入司法程序。

隨后，煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)再度發(fā)文《再問(wèn)郁亮-關(guān)于對(duì)投訴的回復(fù)》，稱舉報(bào)內(nèi)容有根據(jù)、數(shù)字有出處、判斷有邏輯，并歡迎郁亮能自證清白。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，在這場(chǎng)危機(jī)中，管理層被舉報(bào)違法經(jīng)營(yíng)，似乎還算不上萬(wàn)科所要面臨的頭等大事。在目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡的情況下，公司接連遭到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)、投行下調(diào)目標(biāo)價(jià)。

為此，萬(wàn)科也打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，郁亮更是帶頭降薪、表態(tài)決不躺平，帶領(lǐng)萬(wàn)科渡過(guò)難關(guān)。

目前，郁亮能否帶來(lái)萬(wàn)科“活下去”，市場(chǎng)屏息以待。

被舉報(bào)違法經(jīng)營(yíng)，矛頭直指郁亮

4月2日，萬(wàn)科H股一度大跌13%，創(chuàng)四年來(lái)盤中最大跌幅，股價(jià)也再創(chuàng)港股上市以來(lái)新低；同時(shí)，萬(wàn)科A股跌超5%，創(chuàng)2015年3月17日以來(lái)新低。

前一日，萬(wàn)科針對(duì)網(wǎng)傳舉報(bào)內(nèi)容回應(yīng)稱，煙臺(tái)萬(wàn)科和當(dāng)?shù)睾献鞣降募m紛，目前已經(jīng)進(jìn)入司法程序，相信法律會(huì)給出公正的判斷。

萬(wàn)科表示，相關(guān)不實(shí)指控和商業(yè)詆毀，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)個(gè)人的誹謗罪和對(duì)公司名譽(yù)權(quán)及商業(yè)信譽(yù)的非法侵害，公司會(huì)采取法律行動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益。

有分析人士指出，雖然舉報(bào)內(nèi)容的真實(shí)性還有待相關(guān)部門進(jìn)一步調(diào)查，萬(wàn)科方面也及時(shí)作出了回應(yīng)，但并沒(méi)有能安撫到投資者，該事件還是在資本市場(chǎng)持續(xù)發(fā)酵，進(jìn)而引發(fā)股價(jià)大跌。

萬(wàn)科此次被舉報(bào)始于今年1月18日。彼時(shí)，煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)有限公司公開(kāi)發(fā)布舉報(bào)信稱，在去年8月，就已經(jīng)實(shí)名舉報(bào)萬(wàn)科偷稅漏稅行為，煙臺(tái)市稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查，但5個(gè)月來(lái)，萬(wàn)科拒不交賬，連賬目都沒(méi)有調(diào)齊。

萬(wàn)科在煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)耕耘多年，百潤(rùn)置業(yè)自稱是萬(wàn)科合作的小股東，合作了十多年間。而此次舉報(bào)，包括百潤(rùn)置業(yè)在內(nèi)共涉及10家當(dāng)?shù)毓荆鶠槿f(wàn)科煙臺(tái)的小股東。

1月20日，針對(duì)上述相關(guān)舉報(bào)，煙臺(tái)萬(wàn)科企業(yè)有限公司發(fā)布澄清公告稱，相關(guān)舉報(bào)內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)。

2月18日，公眾號(hào)“煙臺(tái)萬(wàn)林企業(yè)管理咨詢有限公司”發(fā)布《問(wèn)郁亮董事長(zhǎng)的“十萬(wàn)個(gè)為什么”（之一）》，就萬(wàn)科涉嫌放貸、“影子銀行”業(yè)務(wù)向郁亮發(fā)問(wèn)。

4月1日，公眾號(hào)“煙臺(tái)萬(wàn)林企業(yè)管理咨詢有限公司”再發(fā)布兩篇文章，其中《關(guān)于郁亮操控萬(wàn)科謀取私利有關(guān)情況的反映》一文稱，郁亮操控萬(wàn)科謀取私利，欺瞞股東挪用項(xiàng)目建設(shè)資金，以極低價(jià)格出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)從中牟利，并列舉相關(guān)案例。

一系列舉報(bào)，讓萬(wàn)科走上了的輿論的風(fēng)口浪尖。據(jù)媒體報(bào)道，4月2日摩根大通還將萬(wàn)科企業(yè)A股評(píng)級(jí)下調(diào)至低配，目標(biāo)價(jià)6元。

這一目標(biāo)價(jià)，較目前萬(wàn)科A股還有近30%的空間。截至4月2日收盤，萬(wàn)科A股下跌5.35%，收?qǐng)?bào)8.5元/股，總市值為1014億元。

風(fēng)暴眼中的萬(wàn)科

除了被舉報(bào)涉嫌違法經(jīng)營(yíng)，還有更多的挑戰(zhàn)擺在郁亮面前，其中之一便是萬(wàn)科的債務(wù)問(wèn)題。

回顧來(lái)看，一向被資產(chǎn)市場(chǎng)視為“優(yōu)等生”的萬(wàn)科，在3月初突然出現(xiàn)“債務(wù)展期”傳言。彼時(shí)市場(chǎng)消息傳出，萬(wàn)科高層到北京與保險(xiǎn)公司商量即將到期的非標(biāo)債務(wù)展期問(wèn)題。

在新華資產(chǎn)辟謠后，萬(wàn)科遭遇了2024年以來(lái)首次股債“雙殺”。然而，據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，當(dāng)前萬(wàn)科在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的債務(wù)問(wèn)題正浮出水面。

報(bào)道稱，多位險(xiǎn)資人士稱，去年以來(lái)萬(wàn)科就在與保險(xiǎn)公司商談債務(wù)償還問(wèn)題，隨著近期相關(guān)信息公開(kāi)化，萬(wàn)科在各個(gè)融資渠道的壓力都在增加。

另?yè)?jù)財(cái)聯(lián)社，就萬(wàn)科與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)協(xié)商非標(biāo)債務(wù)問(wèn)題，已有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)傾向就債務(wù)期限結(jié)構(gòu)做出調(diào)整。多方表示，希望平穩(wěn)度過(guò)。

隨后，隨著萬(wàn)科將一筆于3月11日到期、發(fā)行規(guī)模6.3億美元的中期票據(jù)安排償還，公司股債雙雙止跌回升，迎來(lái)短暫喘息之機(jī)。

但此時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪卻給萬(wàn)科潑了一盆冷水，宣布撤銷萬(wàn)科的Baa3（投資級(jí)別的最低評(píng)級(jí)）發(fā)行人評(píng)級(jí)，授予Ba1的公司家族評(píng)級(jí)，并下調(diào)高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)，把所有評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單。

在穆迪的信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中，“Ba”代表具有投機(jī)性質(zhì)的因素，反映不能保證將來(lái)的良好狀況，一旦經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，還本付息能力將削弱。因此，業(yè)內(nèi)也將“Ba”稱之為“垃圾級(jí)”。

穆迪表示，評(píng)級(jí)反映市場(chǎng)預(yù)期萬(wàn)科的信貸指標(biāo)、財(cái)務(wù)靈活性和流動(dòng)性緩沖，將于未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)減弱；列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單反映出其對(duì)萬(wàn)科恢復(fù)銷售和改善融資渠道能力的擔(dān)憂等。

關(guān)鍵時(shí)刻，萬(wàn)科又迎來(lái)大股東深鐵集團(tuán)真金白銀的支持，后者擬用10億元認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科印力REIT。

然而，萬(wàn)科的麻煩還沒(méi)完。3月25日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)稱已將中資房企萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（萬(wàn)科）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“BBB”下調(diào)至“BB+”。

惠譽(yù)稱，此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映出萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)不佳，疊加資本市場(chǎng)波動(dòng)令其融資途徑進(jìn)一步收窄。惠譽(yù)認(rèn)為，萬(wàn)科要應(yīng)對(duì)將到期債務(wù)等因素可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)靈活性持續(xù)惡化。

3月28日晚，萬(wàn)科發(fā)布2023年報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2023年萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元，同比下降46.4%。

除了營(yíng)收凈利潤(rùn)雙降，2023年萬(wàn)科的銷售金額是3761.2億元，同比下降近一成，2024年前兩個(gè)月銷售同比下降四成。

銷售金額下降，意味著回款減少。不過(guò)，好在目前萬(wàn)科的現(xiàn)金流基本面穩(wěn)固。截至2023年底，公司在手貨幣資金998.1億元，雖然同比減少27%，仍可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債。

負(fù)債層面，期末萬(wàn)科負(fù)債總額1.1萬(wàn)億元，有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，較年初下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科的有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元。

值得關(guān)注的是，萬(wàn)科打還破了31年的慣例，做出2023年不分紅的決策，以保障經(jīng)營(yíng)安全。同時(shí)，萬(wàn)科8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金；且萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自年報(bào)披露日后自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。

要知道，自2017年郁亮任萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)以來(lái)，曾連續(xù)數(shù)年間在萬(wàn)科取得的年度稅前報(bào)酬均在千萬(wàn)元以上。

郁亮表態(tài)絕不躺平

3月29日的業(yè)績(jī)會(huì)上，債務(wù)風(fēng)波中的萬(wàn)科管理層直面風(fēng)暴。

對(duì)于外界關(guān)切，郁亮表示，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過(guò)這個(gè)階段性關(guān)口。他坦言，雖然萬(wàn)科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。

而未來(lái)要“活下去”，萬(wàn)科將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，在郁亮看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)短期顯然超跌，目前支持政策已大量出臺(tái)且力度超過(guò)以往，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。

但是眼下，萬(wàn)科所面臨的挑戰(zhàn)也是實(shí)實(shí)在在的。萬(wàn)科總裁祝九勝表示，剔除預(yù)售監(jiān)管資金來(lái)看，2024年公司在債務(wù)償還上，“有壓力，但能過(guò)關(guān)”。

祝九勝稱，萬(wàn)科現(xiàn)金流情況目前遇到三大挑戰(zhàn)：一是行業(yè)大幅下行階段開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來(lái)的挑戰(zhàn)，銷售規(guī)模不斷下降但保交付帶來(lái)了龐大支出；

二是融資模式改變，從總部轉(zhuǎn)向項(xiàng)目層面，現(xiàn)在需要按照工程進(jìn)度提款，現(xiàn)金儲(chǔ)備或逐漸消耗干凈；

三是萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)規(guī)模接近4000億元，但部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收益率較低，甚至達(dá)不到銀行的貸款利率。

面對(duì)這三個(gè)“剪刀差”，萬(wàn)科希望通過(guò)削債輕裝上陣來(lái)解決問(wèn)題。具體措施除了上述取消分紅、削減1000億元以上的有息負(fù)債，還可以借助REITs這樣的工具讓經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)。

然而，眾所周知，2023年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整，眾多出險(xiǎn)房企目前順利“上岸”者寥寥無(wú)幾。

在野村證券看來(lái)，2023財(cái)年業(yè)績(jī)顯示萬(wàn)科依然存在經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)困難，目前公司更緊迫的問(wèn)題是保護(hù)償付能力。同時(shí)，該行認(rèn)為萬(wàn)科集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)未除，予萬(wàn)科企業(yè)“中性”評(píng)級(jí)，將目標(biāo)價(jià)由10港元大削至5.5港元。