深業物業成為2023年首家國企分拆物業上市的公司。

2月28日，澎湃新聞從港交所獲悉，深業物業運營集團股份有限公司在港交所遞交了招股書，聯席保薦人為中金公司、中信證券以及建銀國際。

按照深業物業提交的招股書，截至2022年9月30日，深業物業的總簽約建筑面積約為6180萬平方米，在管項目總數為462個，總在管建筑面積約為5920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

在住宅物業管理服務方面，招股書顯示，截至2022年9月30日，合共管理158個在管住宅物業項目，在管建筑面積2660萬平方米，占總在管建筑面積的45％。城市及產業園服務亦是其業務大頭，截至2022年9月30日，合共管理247個城市及產業園項目，在管建筑面積2860萬平方米，占總在管建筑面積的48.4％。

深業物業為深圳控股有限公司附屬公司。深圳控股（00604.HK）于2月24日發布公告稱，建議分拆深業物業股份并以全球發售新深業物業股份的方式（當中包括優先發售）于聯交所主板獨立上市。聯交所已確認該公司可進行建議分拆。公告顯示，截至上市前，深圳控股間接持有深業物業92.54%的股權。建議分拆及上市完成后，該公司預期將擁有深業物業不少于50%的權益，深業物業仍將作為該公司的附屬公司。

受母公司深圳控股布局的影響，深業物業大部分業務集中于大灣區。從在管建筑面積來看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，深業物業在大灣區的在管建筑面積分別為2690萬平方米、3700萬平方米、3730萬平方米，占總在管建筑面積的57.7%、63%以及63%。

從營收看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，深業物業總收入分別為18.38億元、21.52億元以及16.51億元，大灣區的營收占比分別為70.6%、75.7%及77.5%。

招股書顯示，深業物業的大部分服務合同來自獨立第三方，存在重續風險，或對公司經營產生影響。數據顯示，2020-2021年及2022年前9個月，來自獨立第三方的收入分別占比56.5%、58.7%及57.8%。

毛利方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個月，深業物業的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。

值得一提的是，深業物業向關聯方提供服務的毛利率高于向獨立第三方提供服務的毛利率。招股書顯示，深業物業向關聯方提供更多利潤率更高的商業物業運營及管理服務，而向獨立第三方提供更多利潤率較低的城市及產業園服務。于業績記錄期，深業物業向深業集團、其子公司、合營企業及聯營公司提供服務的毛利率2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止九個月中保持相對穩定，分別為23.0%、20.2%、21.0%及22.7%；而向獨立第三方提供服務的毛利率在相應期間分別為9.1%、8.05%、8.6%及8.7%。

另據招股書，2022年前9個月，深業物業現金及現金等價物5.67億元，流動負債共計9.87億元。

對于此次分拆募資用途，招股書顯示，深業物業募資計劃用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟；將用于優化數據化服務平臺及購買新設備；用作增強商業運營服務影響力；用作營運資金和一般公司用途。

克而瑞物管發布的《2022-2023年度中國物業管理行業發展白皮書》顯示，2022年物業管理行業保持了快速的發展態勢，行業總規模達到353億平。綜合城鎮人口增量、地產開發增量以及人均住房面積提升、物業覆蓋率提高等因素，經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。

從營收來看，2022年物業管理行業物管營收為12437.2億元，同比增長4.5%。隨著物業管理行業規模的不斷擴大、經營業態的不斷豐富，物業管理行業的營業收入同步增加。經測算，預計到2025年，行業物管營收有望達到14074.1億元。

不過，隨著上市門檻提高，聆訊變得更加嚴格。上述報告顯示，根據港交所新規，自2022年1月1日1起，港交所正式實施新修訂的主板上市規則，將上市申請人的主板盈利規定調高60%以上，上市門檻提高,對于部分之前遞表而未在新規實施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等受新規掣肘，因業績不達標而被拒于資本市場大門之外，上市折戟。同時，受經濟大環境、房地產市場拖累和疫情的影響，以及因聯交所審批趨嚴及板塊估值偏低，2022年物業上市熱情進一步減弱，多家物企首次遞表到期未能更進一步，二次甚至三次遞表企業增多，部分企業多次遞表或聆訊后而再無后續動作，行業出現IPO終止和退市現象。