中國證券報記者近日調研發現，北京地區租房市場轉入淡季，成交量和租金均下滑。不過，房地產公司對租賃市場的投入有增無減，發行租賃項目債券、擴大租賃項目運營規模等動作頻出。

租房的人少了

“北京地區租賃市場轉入季節性淡季，門店日成交量大概是9月份的60%左右?！蔽挥谀衔瀛h大興區某中介人士對中國證券報記者表示，“9、10月，每個租賃專員每月能租出去8、9套房子。從10月下旬開始，租房的人明顯變少。最近兩周，店面基本沒有租賃房源成交。”

中國證券報記者了解到，租賃市場需求端疲軟，成交量減少，導致租金下滑。而一些中介設置了硬性規定，即便房源閑置，實際成交的租金價格下降幅度有限。

“北京地區租賃市場房源多，可供租房者挑選的范圍大?！蔽挥谪S臺區4號線地鐵附近某中介銷售人員對中國證券報記者表示，“但公司規定成交價不能低于登記備案價的95%，否則要扣經紀人的傭金。因此，成交價和登記價差別不會太大。如果租出去房子得不到傭金，店長不會讓我們做?！?/p>

上述中介人員介紹，租賃市場存在明顯的淡旺季。一般而言，春節之后的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業季，是租房市場的旺季，其余時間都是淡季。今年以來，受疫情等因素影響，進城務工人員明顯下降，租賃市場一直不太景氣。目前天氣轉冷，不少室外作業的工種逐漸減少，租賃市場隨之萎縮。

機構數據顯示，北京租房市場10月成交量環比下降5.6%；租金在5月份止跌后連續4個月上漲，但從9月份開始下跌。

中國證券報記者從多位房東處了解到，近期租賃平臺資金斷裂的消息不斷，一些房東不愿意將房源轉租給第三方平臺，希望直接將房源出租給租戶?！爸鞍逊孔映鲎饨o某品牌長租房公寓運營商，幾個月都沒有收到第三方平臺給的租金，不希望將房子再通過這些‘二房東’轉手?！庇蟹繓|向中國證券報記者表示。

租金明顯下滑

中國證券報記者了解到，近期全國多個重點城市租房市場租金水平明顯下滑。

機構數據顯示，截至10月底，全國20個大中城市住房租金掛牌均價為42.65元/平方米/月，環比下降1.3%，降幅較9月擴大1.25個百分點；同比下降2.48%；租金均價連續7個月下滑。其中，10月一線城市租金均價為90.93元/平方米/月，環比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均價分別環比下跌2.82%、0.99%。重點二線城市10月租金均價為34.13元/平方米/月，環比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全國20個大中城市中租金均價上漲的城市僅3個，相較于9月減少6個，平均漲幅為1.11%，漲幅收窄0.03個百分點；下跌城市達17個，較9月增加7個，平均跌幅1.54%，跌幅擴大0.66個百分點。10月租金環比上漲前三位的城市為武漢、泉州、鄭州；環比跌幅居前的城市為北京、成都、三亞、大連、天津。整體看，租金水平均呈下滑態勢。

熱點地區的租金回報率持續下行。中原地產研究中心監測數據顯示，10月深圳全市住宅租金為69.5元/平方米/月，環比下降1.64%，租金回報率下滑至1.2%。

相關企業投入不減

租賃市場處于淡季，但房地產對租賃市場的投入有增無減，發行租賃項目債券、擴大租賃項目運營規模等動作頻出。

龍光控股日前在深交所提交注冊2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券。該債券募資額將用于住房租賃項目建設、補充營運資金及償還銀行借款等。首期擬募資不超過10億元（含）。其中，7.02億元用于住房租賃項目建設。

住建部此前發布的《住房租賃條例（征求意見稿）》提出，支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

中國證券報記者了解到，不少房企旗下品牌長租房公寓開業數量達到較高水平，其中包括萬科泊寓、龍湖冠寓等。

萬科A在半年報中披露，公司已在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，上半年新開業1.89萬間。已開業項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業半年及以上）出租率為93.7%，住房租賃業務上半年實現營業收入10.5億元。

龍湖集團在半年報中提及，公司長租公寓品牌冠寓已累計開業約7.9萬間。冠寓作為公司發展的主航道之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營。此外，中駿集團控股計劃至2025年在全國布局20萬間長租公寓，管理租金規模超過100億元。

機構數據顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓項目，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓業務。

同時，部分物業公司涉足長租公寓領域。2020年半年報顯示，上半年南都物業長租公寓業務實現營業收入1246.20萬元。

“住房租賃市場龐大，競爭并不充分。熱點城市外來人口凈流入快速增長，住房租賃需求旺盛，政策也支持加快發展住房租賃市場?！敝T葛找房數據研究中心分析師陳霄表示。

（原標題：量價下滑 北京租房市場“入冬”）