編輯 | 謝治賢

出品 | 于   見

有人說，這是一個適合女性創業的時代，無論是婦女在社會上地位的提高，還是女性自身的獨立性喚醒，都極大地促進了婦女創業群體的發展。

也有人說，再有背景，如果你所學不擅長，沒有過人之處，即使能輕而易舉躋身為有錢之人，卻仍不是企業家。

吳就是這樣的人——吳亞軍，一個堪稱成功的中國女性企業家。

吳小姐如所有女人一樣敏銳，細膩、低調，對每個人的優點和缺點都具有別致準確的洞察力，同時又具有大男子般廣闊的視野。這或許是她成功不可或缺的原因。

而她所領導下的龍湖集團，在外界看來也足夠神秘。

在前不久出臺的專門針對房地產公司的三道紅線，無疑給大多數本身已累贅不堪的房地產公司新添了不小的壓力。當前房地產市場本就一片迷局，包括一些房地產巨頭如融創、富力、綠地等也深中其招。而一直神秘低調的龍湖卻完美避開了紅線關卡，不禁令人好奇感陡增。

她說：對自己殘酷，才換來今天的合格

8月28日，龍湖集團董事長吳亞軍在一封內部信函中回應了對最近“三道紅線”的討論。

“由于自律所以自由，由于過去對自己的殘酷，我獲得了今天的戰略機動空間和戰略主動權！”吳亞軍說道。

就在兩天前，龍湖集團剛剛發布了2020年中期業績。公司上半年的凈負債率為51.4％，短期負債率為4.55。

這也使龍湖成功避開了三道紅線：“總債務與資產比率小于70％，凈債務與資產比率小于100％，現金覆蓋的短期債務比率大于1”。并且，其還位于最安全的“綠色檔”中。

憑借堅實的財務計劃，龍湖現在擁有四個主要業務渠道，主要是房地產開發、商業運營、租賃房屋和智能服務。同時，諸如養老業務和工業城市業務之類的創新業務也在興起。

從上半年的業績來看，龍湖是為數不多的收入和利潤保持正增長的房地產公司之一。這在風雨飄搖的2020里顯得格外亮眼。

阿祛，低調、異質，似“海底針”

吳亞軍在朋友圈中的昵稱是阿袪，字符“祛”來自《廣韻》：祛者，去也。據說，吳亞軍總是用這個名字警醒自己，主動瓦解祛魅，而不是高調張揚，保持敬畏，謙虛。盡管時代不同，但規則卻是相同的。過去，流行是要釋放魅力，現在流行是要創建IP。每有一個話題，就將會有流量變現。

而像吳亞軍一樣，保持低調從頭到尾，這個時代里真像一個異質的人，我們常說的一句“女人心，海底針”在她這里得到了完美的印證。

中國的房地產業造就了許多富有的人，從房地產老總到個人投資者不等。

對于房地產老總，前有萬達王建林，后有恒大徐家印，而堪稱富甲一方的女人，如楊惠妍，碧桂園楊國強的女兒，再就是龍湖的吳亞君。

在以男人為主的房地產市場中，吳亞軍從女記者到女商人，甚至打破了舊有的房地產市場格局，形成了自己的道路，成為重慶首富。由吳亞軍創立的龍湖地產在她的領導下也成為財富500強公司。

綠城的宋衛平曾經這樣評論：“在中國，最多有一家半家的房地產公司在品質方面比我們做得更好，龍湖算一個。吳亞軍有著男人般的氣魄和女人的細膩柔情。我毫不猶豫地把所有贊美的話都送給她。”

她生命的前半段是一個傳奇，她在房地產行業中的地位就像音樂行業中的王菲。

當一個女人，把細心完美運用到創業時？

吳亞軍，1964年生人。父親在供銷社工作，母親經營裁縫店。盡管家庭的財務狀況不是特別富裕，但一家人過著幸福的生活。吳亞君上中學時，每個老師都很喜歡她。她不像其他女孩那樣文弱。她的性格看起來更像個男孩。憑借出色的學習成績，她曾經跳級入學。她的才華極高，寫的作文經常被老師用作全班同學的朗讀范文。她很小的時候就非常喜歡科學，所以當她申請高考志愿時填報西北工業大學的魚雷動力裝置專業，看似不可思議而實又意料之中。

畢業后，吳亞軍曾擔任過許多工作，進過儀器廠，也擔任過編輯和記者。在擔任記者期間，她接觸了房地產，覺得有一些不一樣的想法因此辭去了記者的工作。1995年，她創立了自己的公司——重慶中建科公司，這是龍湖地產的前身。毫無疑問，吳亞軍的選擇是正確的。

2009年，她的產業遍及重慶，且仍在不斷擴展中。吳亞軍的成功可以說是水到渠成的。她對自己和她的員工有很高的要求，要求員工需要隨時準備并考慮每個人，在客人參觀房屋時要禮貌留客用餐并考慮到其喜歡吃哪種食物，需要哪種口味等等。甚至當有人脫鞋尋訪房屋時，在探訪之后，陪訪人員還必須將脫鞋的方向更改為方便穿戴的方向。可以看出，她將女人的細心完美地運用到了工作當中。曾經在一起做記者編輯工作的同事們聽說她成功創業后并不感到驚訝，并發出一句可想而知的感慨。

外表清麗的吳亞軍不僅口齒伶俐，而且很有文筆。在龍湖大規模發展之初，公司的大部分手冊和“俗語”都來自她。由于工作性質，她逐漸熟悉房地產領域，并用他的這些獨特異質積累了大量的人脈，謙虛地向行業內的大佬學習，為深入房地產業打下了堅實的基礎。

如此細心，何不顧家？

2008年的金融危機使許多房地產開發商陷入困境。

由于房地產本身就是一個容易債務纏身的行業，開發商的現金流高度依賴于銀行貸款。隨著控制政策的收緊，開發商普遍遇到了資金鏈危機。例如，由于恒大地產的高負債率，許家印被迫去香港尋找資金并推遲上市計劃，以降低企業杠桿。

而金融危機不僅沒有減少吳亞軍的財富，反而給龍湖帶來了新的發展機遇。

2009年，龍湖的銷售收入大幅增長。當年11月，龍湖地產在香港上市，迎來了吳亞軍的輝煌時刻。

根據胡潤發布的2010年中國女性富豪榜，龍湖地產的吳亞軍名列第二。今年，吳亞軍家族以280億元的資產第三次成為重慶首富。

隨著事業的蓬勃發展和財富的巨大增長，吳亞軍的婚姻卻陷入危機。

吳亞軍的丈夫叫蔡奎。他們于1992年結婚。蔡奎從事計算機業務，經營著自己的公司。吳亞軍開辦自己的生意時，很多人都不明白，為什么他不選擇幫自己丈夫經營打理公司，而是選擇開辦自己的生意。

但吳亞軍從沒想過那樣。在她眼中，只希望自己能實現自己的理想。這也為兩人日后的婚姻散場埋下了伏筆。

吳亞君的事業蒸蒸日上，蔡奎也曾選擇幫助妻子。但是隨著時間的流逝，兩個人的事業越來越大，他們的財富越加積累，但是兩個人之間的關系卻逐漸淡化了。也有傳言稱吳小姐太不顧家，也不夠體諒丈夫，于是男人選擇了移情別戀。也有人說，當兩個非常進取的人碰到了一塊，往往不理會他們的家庭，也幾乎沒有男人可以接受他們的妻子比自己更成功。

2012年11月下旬，香港媒體透露，現年48歲的吳亞軍已與丈夫離婚，并給蔡奎超200億港元的資產。

但是，在離婚之前，兩人早達成了協議，蔡奎手中的股票由吳亞軍代為持有，她亦因此成為龍湖的真正大股東和控制人。

根據協議，龍湖房地產的管理權屬于吳亞軍。蔡奎不再在公司工作，而是享有股票兌現的權利，并且每年可以收到大筆股息。

在吳亞軍的管理下，龍湖的股價持續上漲，尤其是在2017-2019年期間，其市值超過2000億港元，與萬科，恒大和碧桂園并列頭籌。

吳亞軍將龍湖的發展視為終身事業，利用其財富建立了家庭信托基金，并任命女兒為唯一合法繼承人。

而蔡奎離婚后，卻過上了有閑有錢的富貴生活。四處旅游，各種探險，一派瀟灑。

一方面稱兄道弟，一方面嚴苛如虎

在成立龍湖之初，吳亞軍滿懷信心地說：“龍湖將在5年內成為重慶最好的房地產公司之一，并在10年內成為全國最好的房地產公司之一。”現在，龍湖發展倒還穩妥，但這些話也毫無保留地印證了她最初的野心。

自稱憤青的吳亞軍生活在嚴肅而規律的生活中。略帶卷發，圓圓的臉，友善的微笑，和她待人處事的方式顯得不一樣。這個使許多男人感到羞愧的房地產“大姐大”，被很多內部人士稱為“三無主席”：沒有簽名，沒有上鏡，沒有采訪。因此，吳亞軍在外界眼中顯得有些神秘。很多人甚至都不認識她。即使他們知道，也只是聽別人說到。

作為董事長，有的人說吳亞軍平和近人，而有的人卻認為她嚴苛不阿。她喜歡稱員工為“兄弟”，這讓人覺得她為人大方不做作。但是她在工作上的認真，幾乎讓人苛刻到無法忍受。“建造出的東西不能受一絲責罵”是她經常對周圍的人說的一句話，凡事都要以細節贏得一切。

龍湖滟瀾山是龍湖在北京的第一個項目。吳亞軍親自監督該項目的各個方面，在樣板區開放之前，她命令員工銷毀已建造的景觀并將其重建。有一處景觀是社區中的水景，因為擔心產生安全風險，這處景觀在建成之后又被她一遍又一遍重推，直到滿意。她一方面擔心景觀被欄桿擋住使觀賞者無法心曠神怡。卸下欄桿后，她根據自己的設計要求員工進行了多次更改。最終采用階梯式觀景臺，讓美觀和安全并舉，卻也因此累苦了北京分處的一眾員工。

“活下去”與“做的長”

“水大，魚大，蒙著眼睛盲流狂奔的時代終將消失，回歸和重塑已成為共識。”龍湖首席財務官趙毅說，龍湖基本上用完了15億美元的債券額度，并于今年1月完成了數百億美元的融資。現在國內流動性相對寬松，發行一些債券的渠道仍然開放暢通。

吳亞軍表示，龍湖去年下半年開始關注現金流。全年的基本融資已于1月完成，融資與否在下半年顯得無關緊要。

這句話已連續兩年出現在龍湖的業績報告中。它具有與萬科的“活下去”相同的機敏性，龍湖也總是在提醒自己，存量時代即將來臨，蒙住眼睛追求規模可能會撞得皮開肉綻。

回首過去的房地產江湖，如履薄冰，龍湖也經歷了一段龍爭虎斗的歲月。從百億級的房地產公司發展到千億級房地產公司，花了將近11年的時間。而在短短的3年中，龍湖卻從千億增長到兩千億，龍湖把握住了時代的發展機遇。應該提速時瘋狂奔跑，而當你應該選擇慢行時不要貪婪。

對于許多房地產公司饑餓的資金需求，吳亞軍也在積極為大局做好準備：“告別2019年，新的十年將到來。在充滿不確定性的未來市場中，我相信‘天晴修屋頂’的龍湖始終可以保持堅挺的姿態。”

如今，龍湖已經是一個與眾多人發展休戚相關的大集團。基于房地產開發，它衍生了商業運營，租賃房屋和智能服務等業務。

翻開龍湖集團的財報，可以發現其在行業內還可算是頗為穩健，一直保持增長的企業之一。龍湖所有的穩健都指向一個目標，即把龍湖——“做長”。

實際上，早在龍湖上市時，吳亞軍就表達了做長的目標。

當投資者問吳亞軍：龍湖未來會變得更大或更強嗎？

她的回答出人意料，但頗有深意——“先做長，再做強，而做大是自然而然的結果。”

龍湖無故事

去年8月，龍湖迎來其上市11周年。吳亞軍面對記者“回顧過去十年的發展”時坦言，時間過得真快，沒什么可紀念的，對于上市公司來說，沒有故事是好故事。記者出身的吳亞軍自然知道媒體的好惡。她揶揄沒有故事是福，在某種程度上將龍湖缺乏新聞的狀況一語帶過。

“對于記者來說，最不喜歡的公司可能是我們這樣的公司。”他瞇起眼睛，笑了起來。在公眾眼中，龍湖可能是一個既可愛又“可恨”的存在。作為一家具有與國企最相似的融資能力的民營企業，以穩定而著稱的龍湖已經連續數年交出“三好生”的成績單，但另一方面，吳亞軍卻很少向市場提供輿論討論和關注點。這樣，龍湖和吳亞軍都是離群者。

新聞發布會開始后，吳亞軍借用蘇軾一首詞表達了自己的想法：“莫聽穿林打夜聲，何妨吟嘯且徐行，料峭春風吹酒醒，微冷，山頭斜照卻相迎”。

確實，進入存量時代，產品為王的要求將隨之而來。龍湖必須清楚地認識到，回歸產品品質是在存量時代“生存”的唯一途徑。

向曾經的狂熱時代告別，龍湖大可繼續追求“穩穩的幸福”。要達到目標要求，必須繼續堅持財務紀律，保持凈負債率，不一味拿地王，不占高價土地，要懂得節制和節奏，且走且看。