“上市資金尚有57%未使用。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經涂鴉

據公司情報專家《財經涂鴉》消息，時代鄰里（09928.HK）于8月11日晚間公布去年12月上市以來的首份財報，率先打響港股上市地產、物業公司財報季的槍聲。

如同業績預告一樣，時代鄰里本次財報數據相對亮麗。于2020年上半年，時代鄰里收入同比增加54%至7.02億元，毛利同比增加62.4%至1.99億元，歸母核心凈利潤達到8425萬元，亦較2019年同期相比增加76.2%。

截至2020年6月30日，時代鄰里總合約建筑面積（包括市政環衛項目及城市公共服務項目）約1.06億平米，較2019年末約5800萬平米增加約82.6%。

層層光環籠罩之下，探尋數字背后的真實情況顯得更有意義。一是后房地產時代物管價值凸顯，年初疫情使得物管行業再攀高峰，多家物業公司的盈喜預告即是最好的證明；二是行業格局尚未完全建立，每一家物業企業都存在做大做強的機會。

物管行業規模為王，以在管面積計，時代鄰里體量或許要打些許折扣。通常，在管面積衡量的是物業公司能夠產生收入的部分，更能作為企業規模的指征。截至2020年6月末，時代鄰里的總在管面積約7900萬平，包括298個在管物業管理服務項目、6個市政環衛項目及5個城市公共服務項目，涉及在管建筑面積分別為4840萬平米、830萬平米及2230萬平米。

時代鄰里物業管理面積（來源：半年報）

需要一提的是，市政環衛項目和城市公共服務項目基本都是時代鄰里今年新增的業務，除此之外的物業管理服務項目實際增加面積僅為1368萬平米，增幅則要低于40%，不及合約面積逾80%的增長，一定程度反映其在擴張規模方面的相對滯后。

而面積的增長又由內生和外拓兩種方式取得。不同于諸多房企系物業公司，時代鄰里承接關聯公司項目相對有限，主要通過不斷外拓進行規模的提升。時至2020年6月，時代鄰里來自時代中國集團的在管面積為1966萬平米，來自第三方物業開發商的在管面積為2869萬平米，兩者占總在管面積的比重分別為40.6%和59.4%。

時代鄰里關聯方依賴情況（來源：半年報）

事實上，上半年時代鄰里進行數次收并購，如收購廣州浩晴和廣州耀城，并簽訂收購上海科箭51%的股本權益，一舉進入工業物流地產物業管理領域。

饒是如此，時代鄰里收并購并沒有盡到其的全力。2019年時代鄰里上市募資總凈額為7.87億港元，但據半年報披露，現時合計用去3.38億港元，仍有57%的募資款趴在賬上；而其用于收并購及發展戰略聯盟共計花費2.87億港元，僅是總計劃的5.11億港元的一半有余。

面積上對關聯方依賴度減輕，并不意味著時代鄰里收入上可以擺脫時代中國的限制。據悉，時代中國對時代鄰里的物業管理收入貢獻率由2019年上半年的64.9%降至2020年上半年的53.4%，仍然占據半壁江山。

除物業管理服務之外，時代鄰里尚提供非業主增值服務、社區增值服務、專業服務其他三類業務。相較而言，非業主增值服務和專業服務增長更為迅速，2019年上半年錄得的收入分別增長64%至1.92億元及增長243%至3640.3萬元。

時代鄰里收入結構（來源：半年報）

不過該兩類業務的毛利率水平并不算高，但由于物業管理服務規模有所增長，以及營運流程的改進，上半年時代鄰里的綜合毛利率上升1.5個百分點至28.4%。