開篇：

如果說2013年，是中國養老產業元年的伊始，那么2020年，將拉開中國養老產業第二輪發展的大幕。

與中國一樣，在養老產業高度發達的美國，2020年，也將迎來一個重要的轉折點，本文基于《2020 Senior Housing Outlook Report》的獨家解讀，為我們呈現美國養老住房市場將有可能發生的深刻變化。

AgeLifePro相信：

這些變化，以及美國養老企業面對變化所采取的可能措施，都將對發展中的中國養老產業帶來重要啟示。

圖：美國著名養老標志 —— Sun City

隨著人口老齡化不斷上升、人口結構的變革與經濟的衰退。美國一項統計結果表明：未來10年，54%的中產階級老人將負擔不起其養老住房費用。這一統計結果震驚了美國養老行業，“迫使”養老企業不得不尋求重要戰略調整。

這份報告從三方面進行了調查：

目前最具投資吸引力的老年住房類型是什么？ 

未來的投資規劃及增長策略是什么？

未來最具吸引力的機會和最嚴峻的挑戰是什么？

2020年：美國中產階級養老市場即將面臨重要戰略調整

去年4月，美國養老住房市場因一統計結果發生動蕩：到2029年，54%的中產階級家庭老年人將無法負擔其養老住房的費用。美國養老住房和護理投資中心的數據顯示，這份養老住房前景展望調查首次要求受訪者預測運營商面對中產階級養老市場挑戰將采取的最受歡迎的策略。

調查受訪者認為，即使新的具有競爭性的項目/機構仍然被視為威脅，但對入住的擔憂正得到緩解。融資方面，由于并購依然存在于整個行業，私募股權將在2020年持續成為搶手資本的來源。

AgeLifePro解讀：

1、隨著美國中產家庭老年消費能力的進一步減弱，美國中高端養老市場將迎來一次變革，這與目前國內中高端養老市場面臨的問題“殊途同歸”，如何讓高品質的養老服務更具備“性價比”，是中美兩國面臨的共同課題；

2、雖然美國正在經歷新冠疫情對經濟的重大沖擊，但作為“剛需”的養老服務，依然前景樂觀；

3、資本對于美國養老產業的重要性至關重要，收并購也伴隨著整個產業的發展與變化。

2020年老年住房新聞前景展望調查與報告顯示：有超過330名的受訪者（養老企業職業經理人）接受了這項調查。該調查于2019年12月至2020年1月線上進行，詢問了這些公司：

來年的投資規劃？

確定這些公司認為最具投資吸引力的老年住房類型？

來年的增長策略計劃？

來年最具吸引力的機會與最嚴峻的挑戰？

報告中涉及3個關鍵點：

1. 對入住率的擔憂明顯下降

無論何種老年住房類型，對入住的擔憂都在下降。接受調查的受訪者將入住視為2020年該行業面臨的第三大挑戰，超出60%的受訪者預測：活力長者社區（Active Adult） 、自理單元（Independent Living） 、認知癥照護機構（Memory Care） 的入住將得到飛躍。

2. 對活力長者社區（Active Adult） 的投資興趣有所減弱

盡管對活力長者社區（Active Adult） 的入住期望仍然很高，但與去年的調查相比，其投資興趣有所減弱。在受訪者最受歡迎的投資目標里，自理單元（Independent Living） 現在已下降到第三名，位于護養院（Assisted Living） 之后。

3. 牢記中端市場的重要性

一年來的數據顯示，中端市場層面的老年住房需求備受關注。40%的調查受訪者堅信，重新定位符合市場價格的社區，將是解決中端市場需求最受歡的策略。

以下哪一項是2020年養老行業所面臨的最大挑戰？

人員配備仍是2020年所面臨的最大挑戰。盡管人員配備依然是2020年養老行業所面臨的最大挑戰。在對入住擔憂下降的同時，對具有競爭性的新項目/機構的擔憂卻急劇上升。

AgeLifePro認為：

即使是養老產業發達的美國，人員配備也依然是行業所面臨的最大問題，這也同樣困擾中國養老行業。

2020年，受訪者所在公司對老年住房資產的投資計劃？

受訪者由225位其公司計劃在2020年買入、賣出或持有老年住房資產的人組成。

在相關調查受訪者中，51%的人所在公司計劃在2020年買入老年住房資產。在余下49%的受訪者所在公司里，計劃售出老年住房資產者略多于計劃持有原資產者。

AgeLifePro認為：

重資產是美國養老產業的重要標志和投資邏輯。

未來12個月，您對全國入住率有何展望？

2020入住前景展望：

自理單元（Independent Living） 的入住率在2019年不被看好，但在過去的12個月里，其入住率卻大幅提升，目前已與活力長者社區（Active Adult） 的入住率不相上下。

認知癥照護機構（Memory Care） 緊隨其后。盡管較少的受訪者預測2020年持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Communities， 縮寫CCRC）的入住會提升，這可能是因為2019年持續照料退休社區（CCRC） 的入住率已經相對較高。

在美國，養老住房類型有精準的細分和定位：

活力長者社區（Active Adult）面向活動自如，無需日常生活照料服務的年輕老人（55～70+）；

自理單元（Independent Living）面向活動自如，無需日常生活照料服務的老人（75～80+）；

護養院（Assisted Living）面向健康卻衰老，需日常生活照料服務的老人（80～85+）；

認知癥照護機構（Memory Care）面向記憶衰退，需日常生活照料服務的老人（80～85+）；

護理機構/重癥康復中心

（Skilled Nursing/Post-Acute-Rehab）

面向衰老、患病、需日常生活照料及醫療護理服務的老人（80～85+）。

2020年最具吸引力的老年住房投資有哪些？

護養院（Assisted Living） 呈上升趨勢。盡管護養院（Assisted Living） 的前景展望從去年的第四名上升到了今年的第二名，自理單元（Independent Living） 仍是老年住房里最具吸引力的投資資產?；盍﹂L者社區（Active Adult） 的吸引力呈下降趨勢。

對2020年起的老年住房新建工程有何展望？

2020年老年住房新建工程憂喜交加。四成的受訪者認為新建工程在減少，且略少于預測的增長量。

AgeLifePro認為：

美國養老市場進入到成熟階段后，新項目的增長速度更加理性，這與目前國內盲目追求床位數量的做法完全不同，是“基于真正需求的建設”。

誰將成為2020年老年住房資產的最大買家？

私募股權仍是2020年最受歡迎的投資者。盡管2020年，私募股權依然是預測出的最大老年住房資產的購買者， 但受訪者期望看到更多來自公共REITs與私人REITs的購買，并預測REITs將占購買總量的一半。

Lancaster Pollard的高級董事總經理Jason Dopoulos說：“在當今老年住房與護理行業所面臨的所有困境中，也許最具挑戰性的是能否負擔起護養院費用的問題。無論是重新定位符合市場價格的社區，還是通過定制設計與設施，見識多廣且經驗豐富的開發者、金融家與政府合作伙伴間的協作對于有效縮小這一連續性差距至關重要?！?/p>

2020年，貴公司的首要增長戰略是什么？

新建工程是2020年老年住房策略中的首要方案。購房位居第二，緊隨其后的是翻新與重新配置。

貴公司在2020年尋求的最大融資來源是什么？

融資來源擴大，包含私募股權。2020年，私募股權在老年住房融資中似乎發揮了極大的作用，44%的受訪者認為私募股權是其資金來源的主要目標。

AgeLifePro認為：

傳統機構養老服務的增長核心永遠是“床位擴張”，因此，“新建工程”和“購房（資產購置）”毋容置疑，但與中國養老行業不同，美國養老產業的投資來源更加多樣。

NIC的數據顯示，到2029年，54%的中產階級老年人將負擔不起養老住房的費用。您認為老年住房利益相關者將采取哪種最受歡迎的策略，以解決中端市場支付不足的問題？

“重新定位”成為首選策略。隨著老年住房運營商在2020年面臨的中端市場的挑戰，他們預測出，重新定位符合現有市場價格的社區是解決這些需求的首要策略。

AgeLifePro認為：

支付問題不僅是美國養老行業目前面臨的最大挑戰，同樣也是中國養老行業的首要問題。

美國養老產業主要基于市場化，以養老社區（CCRC）為例：CCRC社區高額的入門費使得很多老人需要賣掉自己的房產，從而支付其入門費。然而，美國有50%的人在日常生活中選擇租房，如果他們名下沒有房產或積蓄則負擔不起。近年來，隨著美國房價的降低和中產階級支付能力的下降，未來美國CCRC社區可能也將主推月費模式。

結語

通過這份報告，我們可以看到，面向美國養老市場新的十年，依然有很多新的課題需要探索與解決，比如：

1、支付依然是頭等大事：隨著美國中產家庭養老消費力的減弱，倒逼養老企業不得不做出重要的策略調整，以迎接市場的變化，同時，政府也極有可能給予更多的政策支持，而并非“完全交給市場”；

2、人員穩定異常關鍵：作為服務型的養老行業，人員流動將造成企業巨大的不確定性，服務品質波動，因此，如何建立起有效的企業文化和人力體系，將是中美養老企業永恒的命題；

3、自理單元的入住率與投資吸引力增長迅速：除了我們傳統認為的剛需市場，無論從入住率和對資本的吸引力，自理單元都是近年來美國養老產業的“新星”，這也促使我們不斷修正看待中國市場和項目定位的認知；

4、私募股權是養老住房產業資金的主要來源：在美國，投資、開發、運營相對獨立，而三者的獨立關系往往對項目的“投資安全性”至關重要，相信隨著未來中國養老行業不斷成熟，也將會有更多的資本關注、更理性的產業鏈分工。