【編者按】

當(dāng)前，新冠疫情在我國(guó)已得到初步控制，但在全球持續(xù)蔓延，正對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，且將持續(xù)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)。

有鑒于此，澎湃新聞澎湃研究所欄目與中國(guó)青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家聯(lián)誼會(huì)（YES）和上海交通大學(xué)中國(guó)發(fā)展研究院合作，特設(shè)專欄“經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)疫”，約請(qǐng)相關(guān)研究者，為我國(guó)當(dāng)下的疫情應(yīng)對(duì)出謀劃策。

中國(guó)青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家聯(lián)誼會(huì)，由有志于經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家自發(fā)組成，目標(biāo)是通過高質(zhì)量的學(xué)術(shù)論文研討，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究、交流與合作。

當(dāng)前，新冠病毒疫情對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重沖擊，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力變大。與此同時(shí)，雖然國(guó)內(nèi)疫情到目前基本得到控制，國(guó)外疫情緩解卻尚需時(shí)日。總的來說，2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨國(guó)內(nèi)和國(guó)外的雙重沖擊，經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)非常明顯，需要刺激內(nèi)需來做出應(yīng)對(duì)。那么在可能的政策選項(xiàng)里面，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是一個(gè)好的選擇？

厘清四個(gè)前提性問題

要給出這個(gè)問題的答案，需要先回答四個(gè)方面的問題。

首先，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是必要的？從房地產(chǎn)行業(yè)自身特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率較高，行業(yè)平均負(fù)債率在79%左右，加上過去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較高。因此，為避免突然的沖擊導(dǎo)致連帶的金融風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)有必要適度放寬對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約。

其次，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的效果如何？房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性較強(qiáng)，從行業(yè)相關(guān)性看，房地產(chǎn)和金融業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定既能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定土地市場(chǎng)，又有助于帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資，并拉動(dòng)居民對(duì)家電、裝修的消費(fèi)，從而降低總體經(jīng)濟(jì)下滑的程度，并在一定程度上穩(wěn)定就業(yè)。

第三，當(dāng)前住房總量供給并不短缺的情況下，扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策能否轉(zhuǎn)化為真實(shí)的購(gòu)房需求？對(duì)這一問題的回答是，雖然在總體上我國(guó)的住房供給并不短缺，但存在空間上的供需錯(cuò)配：人口流入地住房供給相對(duì)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下；人口流出地住房供給相對(duì)過剩，房?jī)r(jià)面臨下跌。根據(jù)我們之前的一項(xiàng)研究，2003年后，一些沿海城市和大城市土地供應(yīng)收緊，導(dǎo)致這些地區(qū)的房?jī)r(jià)比土地供應(yīng)放松地區(qū)年均高10%左右。近幾年，一二線城市和三四線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)分化，以及一線城市房租的快速上漲也說明供需的空間錯(cuò)配并沒有得到改善。

第四，刺激房地產(chǎn)投資會(huì)不會(huì)擠出其他部門的投資和消費(fèi)？我們之前一項(xiàng)關(guān)于房?jī)r(jià)和投資的研究表明，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)擠出實(shí)業(yè)投資。對(duì)居民而言，房?jī)r(jià)過快上漲也可能抑制消費(fèi)。如果刺激房地產(chǎn)導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，那么可能以犧牲其他部門的投資和居民的消費(fèi)為代價(jià)，最終對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的提振作用不大。因此，刺激房地產(chǎn)的政策必須能夠保證房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，同時(shí)降低對(duì)其他實(shí)體投資的擠出和對(duì)居民消費(fèi)的抑制。

通過土地供需的空間匹配，可以在提振住房需求的同時(shí)，通過住房供給的空間調(diào)整抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，降低刺激房地產(chǎn)帶來的負(fù)面影響。因此，總體而言，住房需求仍有增長(zhǎng)潛力，尤其是對(duì)于住房相對(duì)短缺的人口流入地（主要是東部發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)的中心城市），但需要配合結(jié)構(gòu)性的住房市場(chǎng)調(diào)控政策。

現(xiàn)階段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)是必要且可行的

在堅(jiān)持“房住不炒”原則的基調(diào)下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，需要謹(jǐn)慎評(píng)估當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和局勢(shì)。

房地產(chǎn)事關(guān)民生，歷來面對(duì)的爭(zhēng)議大，社會(huì)關(guān)注度高，決策層比較謹(jǐn)慎。但是必須認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑帶來的負(fù)面影響更大，波及范圍更廣。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)前階段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)是必要的和可行的。但也特別需要強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前階段要實(shí)施的房地產(chǎn)扶持政策必須不同于以往，要采取差別化的結(jié)構(gòu)性扶持政策。結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)扶持政策的核心是，不同區(qū)域的城市施以不同的扶持政策，有保有壓，以求在短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)就業(yè)，穩(wěn)定增長(zhǎng)；但在中長(zhǎng)期內(nèi)，仍必須堅(jiān)持“房住不炒”原則，滿足最廣大民眾的住房需求。

我們認(rèn)為，這些政策應(yīng)該包括：

第一，適度放松抑制需求的住房政策，滿足剛需購(gòu)房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。可通過提高公積金貸款額度等政策，降低家庭購(gòu)置首套住房的資金成本。大城市可以放寬外來人口的購(gòu)房資格，降低外地人購(gòu)房的社保繳納期限限制，滿足城市常住非戶籍人口的住房需求。這些政策的實(shí)施應(yīng)該主要以人口流入地、大城市、核心都市圈為主。

第二，在適度放松需求的同時(shí)，政府要加強(qiáng)住房土地供應(yīng)的空間調(diào)整。這里涉及兩個(gè)空間調(diào)整。人口流出地要減少住宅用地供給，人口流入地要增加住宅用地供給。對(duì)缺乏都市圈支撐的城市而言，要減少新城新區(qū)的住房供給，加大舊城改造和城市更新；對(duì)大城市和核心都市圈，要增加土地供應(yīng)，避免短期需求刺激疊加供給不足，推動(dòng)房?jī)r(jià)過快上漲。

第三，要加大保障性住房建設(shè)，強(qiáng)化城市低收入群體的住房保障，防止財(cái)富差距擴(kuò)大化。同時(shí)要促進(jìn)租售同權(quán)，逐步取消公共服務(wù)和住房的捆綁，恢復(fù)住房的居住屬性。

第四，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本、用地成本。要激勵(lì)房企拿地的積極性，確保市場(chǎng)土地供應(yīng)的持續(xù)性，同時(shí)避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，防范系統(tǒng)性金融危機(jī)。

第五，要防止當(dāng)前的一城一策、因城施策演變成各自為戰(zhàn)。結(jié)構(gòu)性政策的核心是抑制需求不足地區(qū)的土地供給，增加需求旺盛地區(qū)的土地供給。但是各地政府都有刺激房地產(chǎn)的沖動(dòng)。因此要加大中央對(duì)地方的指導(dǎo)，對(duì)一些住宅供給嚴(yán)重過剩地區(qū)，要抑制地方政府進(jìn)一步增加供給的沖動(dòng)。

如何確保結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策取得成功

我們認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)政策有別于一般性的房地產(chǎn)政策，不是簡(jiǎn)單刺激房地產(chǎn)。它并不以刺激炒房、增加地方財(cái)政收入為目標(biāo)，也不以刺激投資和投機(jī)性住房需求為手段，而是通過空間上的供需匹配，釋放被抑制的剛需，從而釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)被壓抑的潛力。

相對(duì)而言，通過住房供需的空間匹配來實(shí)現(xiàn)有效供給和需求的同步上升，并不會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速上漲，從而可以相對(duì)較少地扭曲市場(chǎng)信號(hào)，減少相關(guān)政策對(duì)消費(fèi)和投資的擠出效應(yīng)。另外，滿足剛需的購(gòu)房需求，一定程度上有利于緩解近些年個(gè)別大城市的高房?jī)r(jià)對(duì)人才的擠出效應(yīng)。

當(dāng)然，我們必須指出，地方競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致整個(gè)結(jié)構(gòu)性政策失敗。結(jié)構(gòu)性政策要想取得成功，需要中央和地方各自實(shí)現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變。

首先，重中之重是中央要更好地發(fā)揮協(xié)調(diào)功能。一方面，建設(shè)用地指標(biāo)在地區(qū)間的分配要更多考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，在建設(shè)用地更加短缺的地方增加供給，同時(shí)在建設(shè)用地相對(duì)過剩的地區(qū)要減少供給。另一方面，在房地產(chǎn)政策的實(shí)施上，既要分類部署，因城施策；又要統(tǒng)一指揮，防止地方各自為戰(zhàn)，出現(xiàn)競(jìng)相推升房?jī)r(jià)的局面。

其次，地方政府要轉(zhuǎn)變財(cái)政收支結(jié)構(gòu)。在收入方面，要更少地依賴土地收入，通過短期加大政府借債緩解財(cái)政收支壓力。在支出方面，要相對(duì)增加保障房的供給，以彌補(bǔ)低收入群體的損失。這些轉(zhuǎn)變是保障結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策同時(shí)實(shí)現(xiàn)效率與公平的前提。

回到政策實(shí)施的本源，扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的本意是穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)沖疫情帶來的短期沖擊。當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策與其說是扶持，不如說是補(bǔ)課，通過短期內(nèi)快速糾正之前的空間錯(cuò)配，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和效率的提升。我們認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策可能會(huì)在短期內(nèi)造成房?jī)r(jià)的溫和上漲，但是輔以長(zhǎng)期的土地空間配置效率的提升和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)帶來的收入增加，房?jī)r(jià)上漲帶來的負(fù)面影響是能夠加以緩和的。整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持穩(wěn)定，但要繼續(xù)抑制投機(jī)性炒房行為，保障剛需群體。疫情不會(huì)馬上結(jié)束，經(jīng)濟(jì)需要提振。

總而言之，同時(shí)以效率和公平為目標(biāo)、以減少土地空間錯(cuò)配為手段的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策，是應(yīng)對(duì)疫情沖擊的一個(gè)值得考慮的政策選項(xiàng)。