旭輝控股（集團）有限公司（旭輝控股集團，00884.HK）3月27日發布2019年業績公告。去年，該公司實現合約銷售額2006億元，同比增長32%，簽約回款率達92%；確認營業收入548億元，同比增長29%；總利潤90億元，同比增長27%；核心歸母凈利潤69億元，同比增長25%。

旭輝控股集團宣布2020年的銷售目標為2300億元，同比增長15%。在下午的業績發布會上，旭輝控股董事局主席林中表示，雖然疫情對2、3月份的銷售有一些影響，但有信心將這個疫情的影響化解到最小，“對完成2300億的目標還是非常有信心的，我們內部的目標是高過2300億的。”

一二線銷售額占比74.4%

2019年，旭輝控股集團來自約55個城市240多個項目的合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別為2006億元及1203.55萬平方米，按年分別增長32.0%及25.8%。合同銷售平均售價約為16700元/平方米（2018年約為15900元/平方米）。

細分來看，長三角、環渤海、中西部及華南的合同銷售金額分別占總銷售額約48.3%、25.1%、17.9%及8.7%。一線及二線城市的合同銷售金額占銷售總額約74.4%，三線城市的合同銷售金額則占余下的25.6%。來自住宅項目的合同銷售金額占銷售總額約91.6%，而來自辦公樓及商業項目的合同銷售金額占余下的8.4%。

年報顯示，2019年，該公司新進入長三角地區的舟山，華南地區的深圳、惠州及漳州，中西部的昆明、太原、開封、眉山、洛陽及烏魯木齊，以及東北地區的長春市。

旭輝控股集團CEO林峰介紹目前旭輝控股集團復工情況時說，整體售樓處開放率達到95%，來訪率回暖到92%，工程項目復工達到94%，工人到崗率超過90%，除了武漢和湖北，其他地方都已經順利復工，相信疫情對該公司整個工程和銷售的影響會陸續減弱，持續回歸常態。林中進一步表示，今年1月、2月銷售減少，2月份還沒有恢復正常，4月份應該可以接近恢復到往年的百分之七八十。“短期，一線二線強三線的市場表現好過弱三線、三四線的市場。以往的年份行業是四六，上半年是40%，下半年銷售占全年的60%，今年比較特殊，我相信今年下半年市場會比較好，而且受疫情的影響，全年上下半年三七開，上半年是30%，下半年占全年銷售額70%。”林中說，“我們相信市場是平穩的，不會出現大起和大落，房價平穩增長。房地產融資不會縮減，會松緊適度，境內境外的一些資金成本會降低，今年我們有機會將融資成本控制在6%以內。”

今年有3800元可售貨值

對業績增長，或許緣自旭輝控股集團分布在60個城市的3800億元的可售貨值。林中說，今年在公司內部會打一場銷售去庫存的整體的攻堅戰，“通過多方面的努力，相信可以守得住25%到30%的毛利率”。

2020年，總的土地儲備有6540萬平方米，總貨值有9880億元。3800億元可售貨值中，一二線城市占比89%。林峰說，2019年旭輝控股集團新增土儲有1520萬平方米，其在權益地價上投入了532億元，帶來的新增貨值有2406億元，平均成本在5400元左右，“我們投資也是聚焦在一二線，土儲占比達到87%，在銷售、供貨、土儲上，都聚焦在一二線。”

通過招拍掛、股權收購及舊城改造等方式，旭輝控股集團2019年收購了79個新項目的權益，土地出讓金合共耗資532億元。今年1月-2月，旭輝控股集團共收購9個新項目，花費土地出讓金84億元。

根據年報，2019年，該公司土地儲備總建筑面積約為5070萬平方米，應占土地儲備建筑面積約為2650萬平方米。2019年，該公司有逾114項已竣工物業項目，未出售或未交付總建筑面積及應占建筑面積分別約為570萬平方米及310萬平方米；有217多項開發中或持作未來發展的物業項目，總建筑面積及應占建筑面積分別約為4500萬平方米及2340萬平方米。

該公司收購土地的總規劃建筑面積約為1520萬平方米，其中該公司股本權益占990萬平方米。土地收購的合同總代價約為824.52億元，根據所占股本權益應付其中人民幣531.73億元，平均土地收購成本約為每平方米5425元。此外，截至2019年12月31日，該公司應占未付承諾土地出讓金約為54.592億元。年報顯示，旭輝控股集團凈負債對股本比率為68.5%；持有貨幣現金約為576.417億元；凈負債(總債務減手頭現金)為460.569億元，總債務為1036.986億元。加權平均債務成本(不包括可轉換債券)為6.0%。

總債務中包括銀行及其他貸款約650.822億元、117.518億元的境內公司債券、268.645億元的境外優先票據，其中一年內到期的約211.384億元。

林中也認可，疫情只是使得購房需求滯后，但并沒有消失，“有一些需求受收入的影響減少，有一些改善需求在增加，以及租房轉購房的需求增加。”

他說，未來，房企會進一步進化，這個行業會加快整合起來，進入一個加速淘汰的階段。房企的發展模式也會隨之改變，從過去高速增長，轉為追求高質量的發展；從過去粗放型的發展轉為追求精細化的管理，財務會更加穩健，特別是受疫情的影響，房企更加注重資金鏈的安全，更加注重財務的穩健，進一步去杠桿，業務更多推行線上化，包括線上的營銷平臺、投資，房企會加速向數字化轉型。從過去的土地紅利時代進入到管理紅利的時代，隨著資金的高門檻、行業低利潤，房企要有很強的競爭力才可以生存發展。