現在社會上一個討論的焦點是，政府要不要以及能不能通過刺激居民增加或提前購房來刺激消費復蘇。

從歷史上來看，每當經濟出現衰退危機時候，刺激房地產的政策都被會優先考慮，1997年亞洲金融危機時如此，2009年國際金融危機時也是如此。之前幾次購房大爆發，確實是帶動了房地產開發投資以及相關聯的產業投資，然而，房地產開發高峰之后遺留下來的諸多產業產能過剩，提醒我們需要警惕刺激房地產政策在供給側可能留下的“后遺癥”。

當我們聚焦“消費驅動經濟模式轉型”這一命題，有必要理解清楚購房是否會增加居民消費。遺憾的是，經濟學家們在這方面的知識有限，共識不多。

購房對消費的影響很復雜，要區別購房前和購房后兩個時期。

從購房前來看，無論是刺激無房者提前購房，還是刺激有房者買更多房，都會在當下導致這些人的其他消費減少，產生“擠出效應”。剛需購房者為了提前買房，早點攢足首付，就須更加省吃儉用，減少他們的當期消費。對于炒房投資客或那些為了子女提前準備房產的父母來說，加大對房產的投資，如果不是轉化其他投資資金而來，也同樣意味著要減少一些原來計劃的其他消費。如果有較充足金融工具，比如較寬松的房貸供給，可以減少購房首付對當前其他消費的擠出，但是很難完全抵消。

購房一旦發生，消費會增加還是減少，則有很高的不確定性。一種觀點是，購房后人們會因為償還房貸負擔帶來的“房奴效應”而減少消費。這個背后隱含的意思是，假定人的一生收入固定不變，用在買房上多了，用在其他消費自然就少了。需要指出，這里忽略了一點，不買房也要租房，住房消費支出是無法避免的。

“房奴效應”說暗含一個假設，對于同樣水平的住房消費，買房支出一定高于租房支出，但這一假設并不始終成立。買房后人們基本鎖定了一生的住房支出，但如果一直在租房，租房支出有可能隨著經濟增長和通脹不斷上升。況且買房還在退稅等方面享受一定的抵扣優惠。所以買房后，即使短期內住房直接支出可能會高于比租房者，但長期來看就不一定了。

不過就中國特定情景而言，由于中國大多數城市的住房售租比都奇高，大部分人剛買房時候的按揭支出遠高于獲得同樣住房消費水平的租房支出，需要很長時間才能接近或低于對應的租房成本。所以，“房奴效應”總體上對消費的影響也是負的。

然而，還是有不少人強烈支持購房可以刺激消費的主張，這主要是認為擁有房產后，會產生三種效應。

首先，購房存在“帶動效應”。這不僅是指購房需求增加會帶來更多的房地產開發，產生產業關聯效應，還指人們一般在擁有自己房產之后才可能會考慮裝修、買更好的家電，或考慮買車，帶動一系列的消費。很多研究文獻都發現，購房后人們確實增加了對耐用品的消費。但需要注意的是，即使這種說法成立，購房對消費的帶動效應也顯然不是線性的，即購房所帶動的消費并不與房子總價成線性比例，購買千萬房產與購買百萬房產所刺激的后續花費上不太可能有10倍的差距。所以，即使要鼓勵購房，也不能通過刺激房價上升來刺激購房。為升值投機而買房，往往都把房子空置“囤房”，連最簡單的裝修都懶得做，這樣的購房無法對消費產生帶動效應。這也是為什么，國家堅持“房住不炒”的原則。投機性炒房，只會積蓄金融風險，對實體經濟沒有半點好處。

其次，購房還會產生“財富效應”。當人們感覺自己比以前更加富有了，會因此增加消費。生命周期的消費理論認為，人們的消費與對自己一生總收入的預期成正比。擁有房產的人有機會隨著經濟增長而增加自己的財富，而租房者則失去這個機會。但如果刺激炒房，人們始終想著再去買一套房，財富效應就受到抑制了。此外，房產能否增值也不一定。如果購房后房價下跌，購房者變成了“負翁”，“財富效應”以負面出現，那購房者的消費會比租房者更低迷。日本樓市泡沫破裂之后，國民消費一直萎靡不振，就是前車之鑒。

第三，購房還可能產生“保障效應”。在不少購房者眼里，房子提供了一種資產性的保障(asset-based security)，可用于抵抗意外風險也可以用來養老，買房后就相對更敢放心消費了。無房者則手中無房，心中有點慌，為了應對未來不確定性和養老，還需做不少額外的被稱之為“預防性的儲蓄(precautionary saving)”，消費時候相對沒有那么無后顧之憂。但即使有房者比租房者在心態上更敢積極消費，能不能做到比租房者更多消費，還有不少未知數，比如取決于購房所抽出的消費資金是否過多。另外，最重要的是，房價走勢是不是讓購房者如愿以償地實現購房保值購房升值，本身也有較大不確定性。

綜上而言，鼓勵購房能不能刺激消費，具有不少不確定性，對無房者在短期內有擠出效應，哪怕用大幅降首付的辦法助其度過買房時候的瓶頸，獲得房產的初期也仍然會因為“房奴效應”導致非住房消費萎縮。寄希望于“帶動效應”以增加較多的耐用品消費，以及汽車消費，則需要有配套條件支持，并主要支持剛需、首套房的購買。

對于購房能不能通過“財富效應”或“保障效應”來刺激消費，則不要寄予太大希望。眼下對于中國大多數城市而言，房產再繼續快速增值的可能性很小，還有增值潛力的房產集中在少數大城市，而這些城市的房產又受到供給瓶頸約束或限購約束。所以，大部分新增購房者的消費，難以預期有大的增長。

其實回頭來說，購房就是購房，對于購房要保持平常心，正常的為自住的剛需購房，本來國家就在保護和鼓勵。基于目前的經濟形勢，在不違反“房住不炒”的大前提下，有理由預計國家會逐步放松一些剛需購房的限制，比如首套房購買的信貸條件會有一些放寬。但是，雖說現在樓市調控“一城一策”，上海與其它城市情況不同，上海是風向標性的城市，各方面對其一舉一動的關注度極高。如果國家不松口，上海自己要出臺較大幅度樓市放松的政策不太可能。另一方面，即使在疫情沖擊下，上海經濟基本面也相對較好，對刺激購房的政策需求也不迫切。

（作者陳杰系上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、中國城市治理研究院教授。）