中海成都中國第一高樓正面臨調(diào)規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，不僅高度將降低，業(yè)態(tài)也或?qū)⒆兓Ｅc此同時，中國超高層建筑正在快速退燒，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營壓力都讓超高層建設(shè)者左右為難。

677變488？中國第一高樓腰斬

2017年11月28日，經(jīng)過十多輪激烈競爭后，中海抽簽競得了位于成都天府新區(qū)的299畝地塊。根據(jù)出讓規(guī)劃，一號地塊臨福州路建筑制高點(diǎn)擬定高度為677米(以及民航批復(fù)為準(zhǔn))，如建成其高度將超過目前中國第一高樓632米上海中心大廈。

這個超高層建筑，曾用名為天府中心，后改為熊貓大廈，此后又一度更名為一帶一路大廈。

根據(jù)規(guī)劃，一帶一路大廈項(xiàng)目將要建造成集觀光、旅游、酒店、辦公為一體的大型城市綜合體，預(yù)計(jì)在2023年竣工，所有商業(yè)物業(yè)中海地產(chǎn)100%自持。

2018年6月份，超高層的設(shè)計(jì)方案確定，2018年底，超高層項(xiàng)目深基坑開始動工，2019年11月，其299畝地塊中的住宅部分天府里獲得預(yù)售。

此后一年，一連串動作按部就班進(jìn)行中，但中海在成都打造的首個超高層項(xiàng)目進(jìn)展并不順利。

2019年6月前后，項(xiàng)目677米的高度將被降到488米的傳聞四起。

據(jù)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)官網(wǎng)此前刊發(fā)的《考察交流學(xué)經(jīng)驗(yàn) 取長補(bǔ)短謀發(fā)展 西安高新區(qū)黨政代表團(tuán)成員赴成都、杭州、長春考察心得摘錄》內(nèi)容顯示，調(diào)規(guī)原因或許和國家出臺了嚴(yán)格控制500米以上超高層審批的規(guī)定有關(guān)。

據(jù)傳，為明確建筑高度，成都市規(guī)劃部門赴住建部詢問，并做了大量的研究工作，最終決定在容積率不變的前提下將建筑高度調(diào)整成為488米。

中海天府里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人白晨向文軒財(cái)經(jīng)表示，項(xiàng)目已經(jīng)在挖基坑，具體方案還在和政府溝通匯報(bào)中。

最終的樓高無論被定為多少，作為超高層建筑，就如財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受文軒財(cái)經(jīng)采訪時所說，中海做超高層建筑，得益于其央企的背景，這個超高層建筑對當(dāng)?shù)卣男蜗蠛烷_發(fā)商產(chǎn)品打造都有積極作用。

超高層建筑目前的市場環(huán)境，以及在建設(shè)和運(yùn)營中所面臨的問題和壓力，中海也不得不引起重視。

超高層建筑退燒運(yùn)營和環(huán)境問題須重視

在過去十多年中，中國掀起了一場超高層建筑建設(shè)風(fēng)潮。

“營造物的高度，本來就是人類文明一直所追求的目標(biāo)之一。300以上超高層，當(dāng)仁不讓的會成為城市的地標(biāo)。成為地標(biāo)就會帶來很多附加價值，這是超超高層建設(shè)的意義。”就如重慶市設(shè)計(jì)院執(zhí)行總建筑師、國家一級注冊建筑師張柯所言，各地政府都熱衷于超高層建筑的打造。

在政府的各項(xiàng)招商優(yōu)惠政策下，開發(fā)商也紛紛加入到超高層建設(shè)的行列中來，如通過建設(shè)超高層能夠拿到價格相對較低的土地，這其中綠地集團(tuán)是典型代表。

同樣在成都，綠地所承建的468超高層項(xiàng)目7年尚未完工，深陷停工出售風(fēng)波之中。

不知何故，沒有超高層建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的中海卻突然加入其中，于2017年11月28日，以47.9億元的總價競得天府新區(qū)299畝地塊，瞬間成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

隨著政府將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移，越來越多的導(dǎo)向文旅、特色小鎮(zhèn)等新興的產(chǎn)業(yè)上，以及國家出臺限高政策后，超高層建筑發(fā)展模式近來開始迅速退燒。

規(guī)劃高度曾達(dá)到636米的武漢綠地中心被責(zé)令停工，高度不得超過500米；

南京江北綠地金融中心和河西金茂項(xiàng)目也傳出限高消息；

安徽第一高樓588米的寶能超高層因?yàn)榄h(huán)保問題宣布停建；

蘇州規(guī)劃729米的中南中心也處于停工狀態(tài)……

除了國家發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變外，建設(shè)成本問題、建筑設(shè)計(jì)問題、后期運(yùn)營問題等，也都一定程度上影響著超高層建筑后續(xù)的發(fā)展。

眾所周知，超高層項(xiàng)目的周期長，投入的資金量大，這對開發(fā)商的現(xiàn)金流考驗(yàn)非常大。

據(jù)天府新區(qū)公開發(fā)布的房屋建筑工程施工許可證顯示，中海一帶一路大廈的深基坑工程工期為518天。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受文軒財(cái)經(jīng)采訪時指出，超高層建筑跟房價周期和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面都有密切關(guān)系，目前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，對于超高層建筑來講，肯定有影響。

重慶市設(shè)計(jì)院執(zhí)行總建筑師、國家一級注冊建筑師張柯在接受文軒財(cái)經(jīng)采訪時指出，超高層建筑，就建筑設(shè)計(jì)和使用而言，未來所面臨的問題和風(fēng)險(xiǎn)主要集中于結(jié)構(gòu)本身的安全性、地基的承載性能、空間的舒適度和周邊環(huán)境對龐然大物的關(guān)照等。

張柯認(rèn)為，中國現(xiàn)在是全球最大的建筑實(shí)驗(yàn)基地，像成都這樣的地震高危地區(qū)，并不適合超高層建筑，在上海、廣東這樣的沿海濕陷地區(qū)，有時候地下的成本不比地面的低。

在舒適度方面，超高層建筑在受風(fēng)之后所出現(xiàn)的頂部擺動，雖然現(xiàn)在的技術(shù)能夠控制到較小范圍以內(nèi)，但是難免出現(xiàn)室內(nèi)物體會滑動這一類感受問題。

這么一個龐然大物還應(yīng)該配備相應(yīng)足夠的用地范圍，因?yàn)樗娜藛T密度、車行密度都很高，周邊的場地是否留得足夠？道路是否按加大車流量配置？其他市政公共配套設(shè)施是否跟上這個垂直方向有大密度產(chǎn)生的要求？現(xiàn)在的超高層建設(shè)項(xiàng)目，在道路和場地預(yù)留上面多沒有做夠應(yīng)對大密度的特殊處理，所以入駐率較高后會顯得十分局促，從而影響使用效率和安全性。

張柯還強(qiáng)調(diào)，超高層建筑的防火，一直是個老大難問題。

后期運(yùn)營也是一個難題。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，很多超高層建筑，雖然政府給與支持，在實(shí)際經(jīng)營過程中，效果是不好的，雖然樓很高，收益沒有預(yù)期的高，尤其是在成都寫字樓市場供應(yīng)比較多的情況下，會牽制項(xiàng)目。他建議中海要注重資本風(fēng)險(xiǎn)，防范超高層建筑對自身形成拖累。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，成都甲級寫字樓市場需求在上半年持續(xù)走低，截止2019年第三季度末，甲級寫字樓總存量維持在320萬平方米。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東曾向媒體指出，“在空置率較高的城市，超高層項(xiàng)目將面臨著建成后較重銷售或出租壓力，一旦發(fā)生招商困難引發(fā)財(cái)政緊縮、前期開發(fā)項(xiàng)目時申請的大額貸款無法償還等現(xiàn)象，投資風(fēng)險(xiǎn)將會愈發(fā)加大。”

面對后期運(yùn)營的問題，白晨表示，中海專程成立了一家公司來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期方案和運(yùn)營。

“明天”，商業(yè)資產(chǎn)管理是主力軍

縱觀中海近年來的業(yè)務(wù)布局和戰(zhàn)略規(guī)劃，成都超高層項(xiàng)目的打造運(yùn)營，或?qū)⒃谥泻＝窈蟮臉I(yè)務(wù)布局中起到舉足輕重的作用。

中海集團(tuán)副董事長兼總經(jīng)理顏建國在今年3月的業(yè)績會上曾表示，中海地產(chǎn)的發(fā)展布局今天的主業(yè)是住宅開發(fā)，因?yàn)槠渲苻D(zhuǎn)快、利潤高；明天的業(yè)務(wù)是商業(yè)資產(chǎn)管理，是未來可持續(xù)發(fā)展的生力軍，也是房地產(chǎn)下半場持續(xù)增長的動力；后天的業(yè)務(wù)是中海的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，聚焦教育、養(yǎng)老、物流、文化等產(chǎn)業(yè)。

對于中海的“明天”，從2019年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，商業(yè)部分對其經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的貢獻(xiàn)越來越大。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，中海的營業(yè)收入為933.8億港元，同比上升5.4%，其中，物業(yè)發(fā)展收入908.2億港元，同比增長5.2%；投資物業(yè)租金收入21.2億港元，同比上升20.5%，其中酒店和其他商業(yè)物業(yè)的收入2.3億港元。

其中，截止2018年底，投資物業(yè)中的運(yùn)營面積為409萬㎡，包括42棟寫字樓、13家購物中心和12家星級酒店，成為內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展商。

在成都打造的由10棟近80萬㎡構(gòu)成的中海國際中心，多棟寫字樓先后入選成都超甲級寫字樓名單。

另有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中海的商業(yè)地產(chǎn)在建和待建總面積547萬平方米，其中30個項(xiàng)目已在建，約187萬平方米；另有40個項(xiàng)目待建，約360萬㎡。

在中海的“后天”計(jì)劃中，中海這幾年其實(shí)已經(jīng)拓展了不少新業(yè)務(wù)。2018年中海有13個項(xiàng)目投入運(yùn)營，運(yùn)營面積35萬平方米，包括了K12學(xué)校，幼兒園、課外學(xué)堂、戶外營地、養(yǎng)老公寓、物流產(chǎn)業(yè)園。

公司業(yè)績持續(xù)上漲，利潤小幅下滑

11月6日，中國海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告，中海系列公司10月合約物業(yè)銷售金額約為281.86億港元，同比增長約15.2%；1-10月中海系公司物業(yè)銷售額實(shí)現(xiàn)3184.04億港元，同比增長26.91%，已完成年度3500億港元銷售目標(biāo)超9成。

資料顯示，2006年至2011年，是中海的“高光”時刻，規(guī)模排名一度躍至行業(yè)第二，但在2012年-2018年，由于人事調(diào)整及經(jīng)營策略等因素，銷售大幅放緩，規(guī)模被同期碧桂園、恒大、融創(chuàng)等公司反超，排名跌至全國第7。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3184.04億港元的前十月銷售表現(xiàn)，讓中海在物業(yè)銷售方面，位列全國行業(yè)第六。激進(jìn)的市場擴(kuò)張政策讓中海在規(guī)模擴(kuò)張中，初見成效。

在2017年業(yè)績發(fā)布會上，中海提出2020年實(shí)現(xiàn)4000億銷售額的戰(zhàn)略目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中海開始了激進(jìn)的拿地之路。

數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年，中海的全年拿地金額僅345.35億港元和406.82億港元，一線城市幾無土儲。

2017年，這一拿地金額卻大幅上漲至951億港元，拿地面積524萬平米，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州均有斬獲。

2018年，中海全年拿地花費(fèi)1443.2億港元。

到2019年，在多數(shù)房企紛紛謹(jǐn)慎拿地的情況下，中海繼續(xù)保持“高舉高打”的拿地態(tài)勢，在各地持續(xù)拿地，截止10月底拿地總額為1069.77億元，同比上漲21.03%，其中并不乏高總價“地王”身影。

如今年7月中旬，中海歷經(jīng)56輪競拍，耗資79.4億元競得的北京市豐臺造甲村地塊，創(chuàng)下今年以來全國第一總價“地王”；

10月24日，中海總價50.9億元摘得的廣州海珠區(qū)大干圍西側(cè)望江地塊，是當(dāng)月全國宅地成交價TOP10第二名。

在銷售業(yè)績向好的同時，中海凈利潤增速開始出現(xiàn)負(fù)增長，不符合市場預(yù)期。今年第三季度數(shù)據(jù)顯示，中海第三季度營收285.7億港元，同比增長27.9%，歸母凈利潤74.2億港元，同比下滑1.33%。

過往數(shù)據(jù)顯示，在2004年至2017年的14年間，中海的凈利潤率一直是行業(yè)第一，在同行的該項(xiàng)指標(biāo)普遍處于15%左右時，中海常年都保持在20%以上，尤其是在2018年，中海的凈利潤率為26.2%，超過一半的房企凈利潤率水平。

從中海現(xiàn)有布局來看，業(yè)務(wù)主要集中在華東和華北區(qū)域，成都所在的華西區(qū)域是六個大區(qū)域中，除中國香港澳門區(qū)域，業(yè)績比例最小的區(qū)域。

在成都市場，2011年和2012年的業(yè)績表現(xiàn)良好，2013年隨著成都中海可銷售項(xiàng)目減少，銷售業(yè)績趨于萎縮。

自2017年開始，中海在成都市場又多次拿地，據(jù)文軒財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年3月至今，中海在成都從公開渠道拿下了5宗合計(jì)747畝的地塊。這五宗地塊，都為中海溢價獲得，有四宗地塊成交樓面單價上萬。

相對于其他一線房企，中海近幾年在成都的拿地動作也不算多，從地價和溢價率也看出中海在成都市場持續(xù)發(fā)展的決心。

五宗地塊中，除了今年7月新增地塊，其余地塊項(xiàng)目都已推出，中海將打造的超高層建筑，將成為中海在成都市場新的象征還是拖累，我們拭目以待。