作者：張霞

來源：商業(yè)人物（ID：biz-leaders）

“連斯里蘭卡都來賣房呀！”陳國強(qiáng)（化名）夫妻忍不住驚嘆。

從某國企退休的夫妻二人屬于典型的“高凈值”人群：在北京市有三套房產(chǎn)，手中握有股票和基金，外加幾百萬閑余資金。現(xiàn)階段，他們的需求是更高品質(zhì)的老年生活，期望“冬夏兩季能去國外休閑度假養(yǎng)老”，在海外購置一所公寓的計(jì)劃被提上日程。

“美國弗羅里達(dá)州的房價(jià)據(jù)說是全美上漲最快的，四季宜人，是著名的旅游城市；希臘歷史文化悠久，25萬歐元起不僅可獲得永久產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，而且可全家三代申請希臘永居簽證；泰國屬于亞洲文化圈，飛行距離近，物價(jià)也低……”

11月7日，在第71屆北京房地產(chǎn)展示交易會(huì)（以下簡稱北京房展會(huì)）上轉(zhuǎn)悠了一上午之后，陳國強(qiáng)夫妻徹底“暈了頭”。

選擇太多了。展會(huì)上有泰國、日本、美國、澳大利亞、西班牙等三十多個(gè)國家和地區(qū)的項(xiàng)目可供挑選，倆人只要靠近某個(gè)展位，立刻被眼尖的銷售拉住一頓推銷。聽下來，在國外買個(gè)房就像買顆大白菜那么簡單。

被盯上的“肥肉”還有很多。

據(jù)招商銀行發(fā)布的《2019中國私人財(cái)富報(bào)告》顯示，2018年, 可投資資產(chǎn)在1000萬人民幣以上的中國高凈值人群數(shù)量達(dá)到197萬人，共持有61萬億人民幣可投資資產(chǎn)。另一家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，諾亞財(cái)富《2019高端財(cái)富白皮書》調(diào)研結(jié)果則顯示，已有六成高凈值客戶配置了海外資產(chǎn)，并有七成左右的人計(jì)劃在未來增加海外配置。

相對應(yīng)的，海外房企以及地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，也早就針對這塊市場進(jìn)行著瘋狂“圍堵”。連續(xù)多年，北京房展會(huì)上的海外地產(chǎn)項(xiàng)目占了一半比例，最火熱之時(shí)海外參展項(xiàng)目曾達(dá)300余個(gè)……

各顯其能

幾乎沒人能夠想象的到，買房換歐盟綠卡的豁口，是被一個(gè)叫塞浦路斯的小國給“捅”開的。

北京房展會(huì)開始于1993年，最初以展銷北京周邊及國內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目為主，海外項(xiàng)目進(jìn)入是2009年。當(dāng)時(shí)正值全球次貸危機(jī)，房子成了美國乃至歐盟最“頭疼”的商品，經(jīng)濟(jì)上升勢頭強(qiáng)勁的中國無疑是歐美房市的“解藥”。

這一年，大約有十幾個(gè)國外地產(chǎn)項(xiàng)目找上了北京房展會(huì)。“當(dāng)時(shí)美國房價(jià)掉了一半，最多能掉70%！”北京房展會(huì)組委會(huì)主任魏克非告訴“商業(yè)人物”。

在他的記憶中，彼時(shí)海外置業(yè)在國內(nèi)還算是個(gè)新鮮事物，但架不住便宜。他講述，一套美國弗羅里達(dá)州的別墅，200多平米，帶泳池和花園，最高峰時(shí)曾賣到85萬美金，但2009年在他那兒賣的是35萬美金。

“太便宜了！我心說，這都敢交易？！”

低價(jià)只是吸引中國買家的策略之一。到了2012年，塞浦路斯率先“加碼”，推出了買房送永居身份的“黃金簽證”政策：30萬歐元買房即可全家拿綠卡。

同年，這個(gè)人口總共才80多萬的歐洲小國，有三十幾家地產(chǎn)項(xiàng)目涌入中國。甚至塞浦路斯前總統(tǒng)尼科斯·阿納斯塔西亞迪斯，也為北京房展會(huì)發(fā)來賀信，期望借此吸引外資，緩解本國的銀行業(yè)危機(jī)。

據(jù)2017年“全球物業(yè)指南”報(bào)告顯示，外國人以投資物業(yè)或其它領(lǐng)域來換取居住許可證的“黃金簽證”所帶來的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，占塞浦路斯GDP的25％，從2013年到2017年，塞浦路斯靠“賣身份”，賺了300多億人民幣。

第二年，西班牙和葡萄牙也不甘示弱。二者照搬塞浦路斯模式：50萬歐元，全家綠卡！隨后，希臘與土耳其緊接而至，把價(jià)格壓到更低：25萬歐元起。

為求賣房，各國駐中國大使館，也出人出力。

據(jù)魏克非介紹，西班牙、塞浦路斯、哥斯達(dá)黎加、格林納達(dá)的駐華大使都來展會(huì)站過臺(tái)，“經(jīng)銷商一個(gè)電話，就過來了”。某種程度上，靠賣房和綠卡挽救本國經(jīng)濟(jì)甚至成為一些歐洲小國的國策。

海外置業(yè)勢頭最火的時(shí)候，是在2015年。當(dāng)時(shí)，北京房展會(huì)上有三百多個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目、140多家海外房產(chǎn)公司及移民公司參展，而北京本地參展項(xiàng)目數(shù)量僅有十多個(gè)。

斯里蘭卡今年是第一次出現(xiàn)在展會(huì)上，推售一個(gè)與中國公司合資投建的房產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，斯里蘭卡經(jīng)歷了內(nèi)亂以及恐怖襲擊，房市一度低迷，其高端公寓平均售價(jià)在2萬人民幣/平米左右，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在本國一年成交量也就幾百套。因處于“一路一帶”節(jié)點(diǎn)上，他們寄希望于能夠依靠豐富的旅游資源且是英聯(lián)邦國家等元素，吸引中國買家。

“斯里蘭卡這樣的小國家也想搶灘中國市場不算稀奇，毛里求斯也來過，甚至巴基斯坦也跟我們聯(lián)系過。”魏克非說。

梯隊(duì)分明

相較這些小國，英、美、澳依舊牢牢占據(jù)著海外置業(yè)的第一梯隊(duì)。

北京房展會(huì)上，主推這些國家房產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)都頗有來頭：如，美國萊納建筑公司（A-LEN）等美股上市房企；美國21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(NYSE：CTC)、凱勒威廉姆斯國際房地產(chǎn)、麥瑞地產(chǎn)（RE/MAX）等國際知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。中國市場對這些大公司而言，可謂是必爭之地。

萊納房屋的中國代表穆妍告訴“商業(yè)人物”，據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) (NAR)發(fā)布的 2018年《美國房產(chǎn)國際買家報(bào)告》顯示，2017年4月到2018年3月，美國房屋的國際銷售總額達(dá)到了1210億美元，其中中國、加拿大、印度、墨西哥和英國五個(gè)國家占外國買家購買金額的近一半 (49％)。

“中國人連續(xù)第六年名列第一，上一年度購買總金額為304億美元。”穆妍說。也因此，萊納設(shè)立了中國代表這一職位。

據(jù)穆妍介紹，在美國，有45%的中國買家購房是為了自住，27%的中國買家是純投資，11%的買家是為了投資和度假使用。而值得注意的是，7%的中國買家選擇了“以房養(yǎng)學(xué)”的模式，是所有國家里比例最高的。

針對英國與澳洲等地區(qū)，“以房養(yǎng)學(xué)”也成為地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)熱推的一個(gè)概念。

“太平洋出國”的展位上便赫然標(biāo)示著這一推銷詞。這家公司原為一家移民咨詢公司，2013年起，加設(shè)了“宅天下”業(yè)務(wù)。其負(fù)責(zé)人辛?xí)e介紹，大約在2012年左右，中國人海外買房熱潮剛開始之際，他們便發(fā)現(xiàn)，海外移民的客戶和海外置業(yè)的客戶其實(shí)是同一個(gè)群體。

“對于這部分人，移民后買房是剛需；另外，他們的子女大多也都有留學(xué)的需求，而倫敦等地租房的費(fèi)用頗為昂貴，買房其實(shí)是性價(jià)比較高的一個(gè)選擇”，辛?xí)e說。

試圖將這些目標(biāo)客戶一網(wǎng)打盡的還有蘇富比拍賣行（BID）。1976年蘇富比成立了國際房地產(chǎn)公司，專注于全球奢侈房產(chǎn)。2014年，蘇富比國際地產(chǎn)進(jìn)軍中國豪宅市場，提供全球各地域定制級別的豪宅經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

蘇富比國際地產(chǎn)菲律賓辦公室COO坪松裕樹（圖中）接受“商業(yè)人物”采訪

這背后，與中國頂級富豪數(shù)量越來越多，不無關(guān)系。據(jù)“福布斯年度全球億萬富豪榜”顯示，2019年，中國內(nèi)地共有324位十億美金級富豪。“購買畢加索油畫、收藏青花瓷、去烏克蘭干細(xì)胞注射，和到紐約中央公園附近購買豪宅的，無疑都是同一幫人。”魏克非笑稱。

服務(wù)越來越多元，也是這些海外房企和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)特質(zhì)。以因東京奧運(yùn)會(huì)以及大阪開放博彩業(yè)等，而迅速升溫的日本為例。為吸引中國高凈值人群前往購房，相關(guān)地產(chǎn)公司甚至在北京和上海等地專門設(shè)立會(huì)所，邀請目標(biāo)客戶免費(fèi)體驗(yàn)日本餐飲與文化講座等，甚至組團(tuán)前往日本旅行、體檢。

國外買房，貸款是個(gè)難題。有統(tǒng)計(jì)，中國海外置業(yè)者超過一半喜歡現(xiàn)金交易，而為了吸引高凈值人群之外的富裕階層甚至白領(lǐng)階層，也加入海外買房大軍，各種國際金融服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。本次北京房展會(huì)上，便有幾家國外地產(chǎn)基金公司前來。

另外，國內(nèi)房企“出海”自建或是參股海外房產(chǎn)項(xiàng)目，也成為潮流。綠地、世貿(mào)、萬達(dá)都有海外文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。本次展會(huì)上，也有一家在澳洲自建居住用房項(xiàng)目的山東房企參展。顯然，國內(nèi)房企也想分掉一杯羹。

“雖說這兩年海外置業(yè)的勢頭有所回落，但從房企的參與度來看，競爭還是很激烈。”魏克非說。

北京房展會(huì)組委會(huì)主任魏克非向“商業(yè)人物”介紹海外房地產(chǎn)項(xiàng)目的參展情況

炒房慎入

當(dāng)然，因?yàn)樵诤Ｍ赓I房而悔不當(dāng)初的也為數(shù)不少。

塞浦路斯的百度貼吧內(nèi)，有一個(gè)閱讀量為3萬的熱帖，講述了作者“移民后懊悔不已”的故事。據(jù)這位購房者描述，塞浦路斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷，知名企業(yè)稀少，一到傍晚商場閉店，街頭看不見車輛，自己與父母陪孩子在當(dāng)?shù)刈x書，老公卻需要兩頭奔跑，回中國繼續(xù)工作養(yǎng)家。

“房價(jià)某種層面上可以看出一個(gè)國家的發(fā)展和富裕程度，倫敦、紐約、東京哪個(gè)地方房子不貴？便宜肯定有便宜的問題，我只能在塞浦路斯湊合生活了。”這位買房客說。

希臘與葡萄牙、匈牙利等地的買房者，同樣面臨這樣“雞肋綠卡”的問題——因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)原因，大部分移民者還是需要返回國內(nèi)工作，某種程度上永久居住權(quán)就相當(dāng)于一個(gè)長期旅游簽證。

某海外房地產(chǎn)從業(yè)人士更是向“商業(yè)人物”表示，“不少國家，就是在薅中國人的羊毛”。據(jù)這位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，希臘的房子賣給中國人的價(jià)格是本地人的三倍，而且2014年，在葡萄牙的買房移民問題上，曾有過幾個(gè)大型中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)違規(guī)操作的問題。

在柬埔寨買房，在他看來，更是像P2P一樣，很快就要爆雷。“柬埔寨的房子現(xiàn)在90%都在中國人手里，怎么升值？”

至于在火熱程度已經(jīng)超越英美的泰國，或是最近大熱的日本等旅游勝地投資民宿，也有隱患。據(jù)他透露，“民宿是需要親自打理的，隔三岔五就要換客人。異地操作現(xiàn)實(shí)嗎？而所謂包租五年，五年內(nèi)6%的投資回報(bào)率，也有可能存在房產(chǎn)商為吸引買房客，前期在用賣方利潤做補(bǔ)貼的問題。”

“要投資買房還是得選好的地段、好的國家，就像在中國買房肯定北京和上海收益率最大一個(gè)道理。想要在海外炒房盈利有幾個(gè)先決條件，一是金融的杠桿作用；二是看匯率變化；三是看當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)水平，房價(jià)升值的空間有多少；最后才是租售比，這個(gè)只是占小頭，中間還有維護(hù)成本、人工成本等。”小豬美居（365473）的副總經(jīng)理顧毓華告訴 “商業(yè)人物”。

“在海外置業(yè)必須謹(jǐn)慎，首先需要了解當(dāng)?shù)卣撸x擇可靠的中介機(jī)構(gòu)。重要的是，還要想明白自己需要的是什么。”魏克非說。

在他的定義中，北京房展會(huì)的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)群體就是高凈值人群。這一群體海外置業(yè)主要有三方面的需求：移民或者留學(xué)的剛需；資產(chǎn)合理配置，對沖、分散風(fēng)險(xiǎn)；另外就是滿足一部分高收入人群對美好生活的需求。

“北京目前超過60歲以上的人口已經(jīng)過了300萬。這些人中的高收入人群在東南亞買一個(gè)小公寓，過一下冬天，追求一下更好的生活品質(zhì)，是很好的選擇。至于炒房，機(jī)會(huì)不大。”魏克非認(rèn)為。

* 題圖購自視覺中國

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