回想起調控前的北京商住房市場，房產經紀人羅俊（化名）無限感慨：“樓市最火的時候，我們門店一天能成交十幾套，客戶也都很著急?！?羅俊門店所在的中弘像素小區，號稱北京最大的商住項目，據他介紹，高峰期這里每月能成交200~300套二手商住房，但如今的成交量只維持在十幾套。

中原地產研究中心提供的數據顯示，從限購政策出臺后的第一個月2017年4月算起，至2019年9月的30個月里，北京新建商辦類項目共成交9000余套，比調控前下降了約90%。價格上，中原地產首席分析師張大偉稱，二手商住房已經比最高點下降了4成，而有經紀人稱，一些項目有近半的跌幅。

01 與調控前比，商住項目交易量下降90%

商住項目是將商業、辦公性質規劃用地改建成住宅形式使用的產品類型，不能落戶，也不能使用學區等住宅配套。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質不會改變，產權也多為40年或50年。

在一二線城市執行嚴格的住宅限購政策后，不限購、低總價的商住項目一度成為外地人和投資客們的首選，北京的商住項目隨之做大，房價也水漲船高。羅俊告訴中新經緯（微信號：jwview），中弘像素被認為是北京最大的商住項目，19棟樓里有9700余套房屋，坊間一直稱這個項目為“神盤”。

掛牌出售的二手商住房。中新經緯 薛宇飛 攝

回想起2017年3月商辦類項目限購政策出臺前的交易情況，羅俊說：“樓市最火的時候，‘買房靠搶’的說法對于北京像素來說，一點也不夸張。我們門店一天就能成交十幾套，有時候店里擠滿客戶和業主，簽合同的地方都沒有，要安排他們去其他門店簽?！?羅俊稱，價格最高的時候，一些小戶型復式公寓的單價達到了近7萬元/平方米。

2017年3月26日，北京市住建委等部門發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。公告規定，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合在京無住房和商辦類房產記錄，且連續5年繳納社?；騻€稅；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

上述公告發布不久，一些大型房產交易平臺就緊急下架了商住房項目。中新經緯近日在安居客網站和查詢發現，北京幾個知名的商辦類項目在該平臺已查不到。羅俊稱，現在商辦類項目掛牌交易的要求與住宅是一樣的，業主要簽署房屋出售委托協議，并出具不動產證和身份證，否則不能上線。

中新經緯近日在羅俊所在的門店看到，店內只有幾位經紀人，沒有顧客登門。羅俊稱，現在的交易情況很難與調控之前相比，北京像素當前掛牌出售的二手房源有200多套，每月的成交量維持在十幾套左右，多的月份二十幾套，少的月份十來套。

根據2017年3月出臺的上述規定，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。該政策發布后，北京新建商辦類項目的交易情況出現斷崖式下滑。中原地產研究中心提供的數據顯示，從限購出臺后的第一個月2017年4月算起，至2019年9月的30個月里，北京的商辦類項目共成交了9914套，而調控前的30個月共成交99631套，交易量環比下降了約90%。

02 價格跌四成 業主心態轉變

林肯公園項目外景。中新經緯 薛宇飛 攝

交易量下降，北京商辦項目的價格也是一路下跌。以北京像素為例，該小區復式公寓的售價已經從最高時近7萬元/平方米降到了4.1萬元/平方米左右，平層公寓的價格大概在2.7萬元~2.8萬元/平方米，降價幅度約為40%。

中新經緯在北京像素北區看到，一個46平方米的復式公寓，報價為40737元/平方米，由于不能貸款，購房者需要一次性付清188萬元，外加一些稅費。不過，羅俊稱，業主是做生意的，現在誠心出售，價格可以再聊，降幾萬元沒什么問題。

羅俊帶看的其他三套公寓，價格也都能談。他說：“現在業主們的心態都變了，沒之前那么強硬，都能夠接受降價。有一套面積為50平方米的平層公寓，掛出去很久也沒賣出去，就是因為價格偏高，業主不想降價，但后來這種戶型的價格都在降，這位業主也扛不住了，現在的掛牌價是145萬元，這已經比最高點降了近一百萬元?！?/p>

一套位于頂樓、面積為56平方米的復式公寓，總價款為225萬元，單價不足4萬元/平方米，羅俊稱，這套房子是北京像素掛牌價最低的復式公寓。不過當天下午，羅俊就告訴中新經緯，該套公寓最終以220萬元成交，價格約為3.88萬元/平方米。

林肯公園，是北京亦莊區域較為有名的商住項目。房產經紀人鄭銘（化名）提供的數據顯示，該平臺林肯公園60余平方米的兩居室在近半年共成交18套，均價在3.85萬元/平方米左右。一套67平方米商住房的掛牌價為245萬元，不過，鄭銘透露，業主現在的心理價位比掛牌價要低10萬元。

“林肯公寓小區的環境與配套，在亦莊屬于不錯的，商住項目在限購前曾賣到6萬元/平方米，而現在一些朝向不好的戶型，價格已經有小一半的降幅?！?鄭銘告訴中新經緯。

03 泡沫逐漸擠出 專家稱或已“跌無可跌”

在一些業內人士看來，隨著價格下調，一些位置較好、配套成熟的商住房項目的價值開始回歸，對資金壓力較大的剛需族和追求長期投資價值的投資者具備一定的吸引力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，嚴調控已經讓市場的泡沫加速出清，部分商住房項目仍具備地段、配套等方面的優勢，也具有居住功能，這類項目或許已經進入到“跌無可跌”的階段。

張大偉對中新經緯說：“現在在北京配套成熟的區域買住宅，對于一些收入和積蓄不是特別高的人來說，確實很有壓力。商住房雖然有人員流動大、安全系數底、居住不舒適、小孩不能劃片入學等問題，但剛需族也不是不能考慮。

從投資角度看，羅俊認為，北京像素緊鄰北京地鐵6號線，周邊配套基本成熟，加上小區是民水民電、部分戶型通天然氣，小區的入住和出租率一直較高，“現在50多平方米的復式公寓總價款在200多萬元，如果不住的話，可以交給一些長租公寓進行出租，一個月拿到8000元的租金不成問題，這樣的租金回報率比住宅高多了。”

張大偉指出，部分商住房現在租金回報率能達到3%~5%，從這個角度看，投資商住房有一定的價值。但是，商住房不能貸款，成為一道較難逾越的投資門檻。

“這里的居住環境不能和住宅小區比，最大的優點就是便宜”， 談到商住房房價的走勢，羅俊說：“價格還會不會再跌，很難說，我也判斷不了。” 

（原題：《交易量下降90%，二手房價格跌4成，北京商住房現在能買嗎？》）