時代中國控股有限公司（時代中國控股，01233.HK）9月9日公告，已向香港聯(lián)合交易所申請分拆旗下全資子公司時代鄰里控股有限公司，于香港聯(lián)交所主板獨立上市。

時代中國控股表示，上述業(yè)務(wù)已發(fā)展成足以進行獨立上市的規(guī)模，作為獨立上市集團的身份，時代鄰里擁有獨立的集資平臺及通過全球發(fā)售擴闊其投資者基礎(chǔ)，可直接進入股權(quán)及/或債務(wù)融資的資本市場，為其現(xiàn)有營運及日后擴展提供資金，而毋須依賴時代中國控股，從而改善營運及財務(wù)管理效率，且可讓股東有機會在獨立平臺上將分拆集團的分拆業(yè)務(wù)的投資價值變現(xiàn)。

根據(jù)初步招股說明書，時代鄰里上市后，豐亞企業(yè)有限公司（由佳名投資有限公司擁有60%及東利管理有限公司擁有40%）將直接持有約56.06%已發(fā)行股本。佳名投資由時代中國控股創(chuàng)始人、董事長岑釗雄全資擁有，東利由其配偶李一萍全資擁有。因此，豐亞企業(yè)、佳名投資、東利、岑釗雄及李一萍為控股股東。

根據(jù)官網(wǎng)，時代中國控股成立于1999年，一直深耕珠三角地區(qū)，業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)開發(fā)運營，以及城市更新、金融、長租公寓、社區(qū)服務(wù)、物流倉儲、教育、家具家裝等領(lǐng)域。2019年6月30日，總資產(chǎn)超過1400億元。

時代鄰里，是時代中國控股核心業(yè)務(wù)板塊之一。初步招股文件顯示，時代鄰里業(yè)務(wù)包含物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)等。根據(jù)官網(wǎng)，時代鄰里旗下?lián)碛小皶r代物業(yè)”、“東康物業(yè)”、“萬寧物業(yè)”等物業(yè)服務(wù)公司，“鄰里邦網(wǎng)絡(luò)科技”社區(qū)O2O公司、“鄰里智能化”工程公司、“駿安電梯”、“時代融信”社區(qū)金融理財公司以及專業(yè)物業(yè)人才培養(yǎng)的“時代鄰里學院”。

資本負債比率1022.2%

時代鄰里收入從2016年的3.72億元增至2018年的6.958億元，年復(fù)合增長率為36.6%，并從2018年上半年的3.076億元增加48.1%至截至2019年上半年的4.557億元。

凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年復(fù)合增長率為78.8%，并從2018年上半年的2780萬元增加50.7%至2019年上半年的4180萬元。

根據(jù)初步招股文件，時代鄰里的客戶主要包括物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及居民以及政府機構(gòu)。

“我們的最大客戶為時代中國集團，我們向其提供物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)及小區(qū)增值服務(wù)。于2016年、2017年、2018年及2019年上半年，來自向時代中國集團提供服務(wù)之收入分別為1.205億元、1.215億元、2.166億元及1.223億元，分別占時代鄰里總收入的32.3%、23.4%、31.1%及26.8%。

時代鄰里表示，計劃通過擴大業(yè)務(wù)規(guī)模及市場份額，戰(zhàn)略性收購，深化數(shù)字化管理系統(tǒng)及升級自動化運營模式，提供多元化及差異化的增值服務(wù)，專注于發(fā)展其他專業(yè)服務(wù)，吸引、培養(yǎng)及保留人才以支持業(yè)務(wù)增長。

2016年、2017年及2018年以及2019年上半年，時代鄰里管理的物業(yè)總建筑面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米及4270萬平方米（包括市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)）。

“擴張帶來的可能是流動性風險。” 時代鄰里如是表示。

2016年和2017年，時代鄰里流動負債凈額為1.379億元及1.287億元，主要由于其他應(yīng)付款項及應(yīng)計項目，其中應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項的金額占較大比例。“我們未來的流動資金、支付貿(mào)易及其他應(yīng)付款項付款以及償還債務(wù)融資將主要取決于我們從經(jīng)營活動中產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入的能力。”時代鄰里在招股書中說。

從2016年到2019年上半年，時代鄰里經(jīng)營活動負現(xiàn)金流量凈額從440萬元上升到8.474億元。

2016年、2017年及2018年及2019年上半年，時代鄰里的資本負債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。時代鄰里解釋，2018年大幅升至1497.7%，主要是由于2018年與一家第三方資產(chǎn)管理公司訂立資產(chǎn)抵押證券所致，今年上半年下降主要是因為償還了部分資產(chǎn)抵押證券。

深耕大灣區(qū)

初步招股說明書披露，2019年6月30日后，時代鄰里與獨立客戶簽訂合約或中標為15處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，包含3所學校、5個住宅項目、3個政府辦公樓項目、兩個商業(yè)項目、一個物流園及一個合約總建筑面積為180萬平方米的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目。

在上述項目中，廣東省清遠南部的中國南部物流樞紐園區(qū)是連接清遠及大灣區(qū)的交匯點，推進廣清一體化并構(gòu)建清遠南部物流與供應(yīng)鏈樞紐。同時，時代鄰里還簽下了為港珠澳大橋珠海站口岸提供物業(yè)管理服務(wù)的訂單。

同期，時代鄰里共簽訂19份城市更新項目合約以提供物業(yè)管理與增值服務(wù)，包括與時代中國集團的11個項目及與第三方物業(yè)開發(fā)商的8個項目，合約總建筑面積為110萬平方米。其中大部分項目位于大灣區(qū)。此外，于2019年6月30日后，時代鄰里還簽訂了5份電梯服務(wù)合約、11份智能化工程服務(wù)合約及4份開荒清潔服務(wù)合約，涵蓋9個城市。

初步招股說明書顯示，截至2018年12月31日，時代鄰里全國90個在管項目中有83個位于大灣區(qū)。

截至2019年6月30日，時代鄰里有210個在管項目，包括位于中國15個城市的物業(yè)管理項目（包括住宅小區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設(shè)施、機場及教育機構(gòu)以及市政環(huán)衛(wèi)項目），在管物業(yè)總建筑面積逾4270萬平方米。