住房作為城市居民衣食住行當中的重要一環，與我們的日常生活息息相關。高質量、舒適和可負擔的住房不僅能提升住房滿意度，而且可以促進就業，并增加個人生活的豐富程度，使人們能夠過上健康且有尊嚴的生活。

根據阿瑪蒂亞·森在其《以自由看待發展》中提出的“可行能力”（Capability）框架，住房在滿足基本居住需求的同時，與周圍環境一起為我們提供了一系列的自由和機會，這些自由和機會恰是我們追求美好生活的核心。

自阿瑪蒂亞·森提出這個分析框架以來，關于幸福感及其影響因素的研究在全世界內引起了大量學者的關注。

近年來，有不少學者認為，與住房息息相關的居住滿意度已成為與收入、個人特征、社會發展狀況、時間支配、對自我/他人/生活的態度和信念、社會關系以及個人所處的經濟、社會和政治環境等共同影響個人主觀幸福感的重要因素。

同時，考慮到住房成本越低、住房可負擔性越強的地方，人們的幸福指數越高，可以將提高個人生活滿意度作為住房政策實施效果評價的關鍵目標之一。住房政策要取得成功，就需要充分了解居住群體的住房滿意度和整體生活滿意度，進而尋找住房影響個人總體生活滿意度的機制。

基于以上邏輯，我們的研究旨在探討住房條件如何影響中國城市居民的住房滿意度和個人的整體幸福感。主要的研究動機在于，一方面，自二十世紀90年代實施城鎮住房改革以后，中國房地產市場經歷了快速的發展，人們對于住房的需求彈性出現了顯著分化；另一方面，雖然國內外學者開始關注中國經濟轉型發展下居民個人幸福感的情況，但對于住房條件和住房滿意度的研究相對缺乏，尤其是中國傳統文化強調諸如“安居樂業”的思想，住房往往是人們實現其他追求的必要條件。

我們的研究與以往文獻的區別主要體現在三個方面。首先，與以往的關注點不同，我們旨在探討住房條件如何影響住房滿意度，并進而影響到整體生活滿意度這一理論機制；其次，相比現有研究傾向于關注特定城市、地區層面的住房硬件設施在提升住房滿意度中的關鍵作用，我們的研究范圍擴展到中國全國性的城市居民調查樣本；第三，我們進一步區分了對于不同年齡和收入的群體中，住房條件對住房滿意度和主觀幸福感的影響，使我們的研究結論能夠為政府制定更加具體的住房政策提供參考。此外，我們還采用了貨幣等價分析來估算，在獲取同樣的個人幸福感的條件下，每一平方米房屋面積所能折算的相應個人年收入，這一指標可以用來評估住房可負擔性水平，并可作為制定住房政策的依據。

在具體的研究當中，考慮到住房條件相關變量的可得性和完善性，我們以2006年中國綜合社會調查數據（CGSS）為樣本，進行實證相應分析。雖然數據采集的時間較早，但作為一項理論性研究，我們認為研究所得出的一般性結論并不影響其在今天的應用和實施。CGSS的城市樣本大概有6千多個，涵蓋中國的28個省、市和自治區。

CGSS的城市樣本大概有6千多個，涵蓋中國的28個省、市和自治區。其中，對于主觀幸福感的指標主要有兩類：第1類問個人的住房滿意度，問題是“你是否對當前的住房情況表示滿意？”，可選擇的答案依次為：非常不滿意、不滿意、滿意、非常滿意和不清楚”；第2類是對于個人生活滿意度（或主觀幸福感）方面的調查，給定的選項包括：非常不幸福、不幸福、一般、幸福和非常幸福。

簡單的統計分析可以發現，當時參與調查的城市居民中有自有產權的比例（也即住房自有率）為74.11%，且無論是住房滿意度還是個人的主觀幸福感，有產權的居民都要明顯高于沒有產權的居民。此外，我們還發現不同年齡和收入的群體，他們在住房自有率上存在明顯差異，并依次采用鄒檢驗找出，全部樣本中居民年齡和收入的分界點分別為42歲和收入1萬元。

住房狀況對于居民住房滿意度的影像。數值為回歸系數，正值表示正相關，負值表示負相關，顏色越深表示越顯著。

接著，我們選取了一個多元的有序概率模型作為基準回歸模型，來估計住房條件對于個人居住滿意度和主觀幸福感的影響。解釋變量主要包括三個維度：第1個維度是反映個人特征的變量，包括個人的年齡、年齡的平方、性別、婚姻狀況、教育水平、自我評估的健康狀況，以及個人工作狀況等；第2個維度是戶主的特征，包括戶主的收入和居住房屋的產權狀況；第3個維度是與住房狀況有關的變量，包括居住房屋的面積、臥室數量、是否有衛生間和客廳、房屋的類型、裝修程度等，其中，房屋類型主要指當時居住的房屋是商品房還是其他類型的房屋，如經濟適用房或廉租房等。

研究發現，住房狀況顯著提升了個人的住房滿意度和整體生活滿意度，即居住在商品房住房內，有住房產權，且房屋面積、臥室數量足夠，以及有客廳和衛生間的房屋，這些因素都明顯提高了個人的住房滿意度和整體的生活滿意度。此外，收入和房屋所有權仍然在提升住房滿意度和整體幸福感方面發揮著重要作用。

此外，個人特征變量中，除了工作狀況外，年齡、健康狀況等變量對個人的住房滿意度和整體幸福感有顯著影響；而住房相關特征對于個人主觀幸福感的影響要低于對住房滿意度的影響。

然而，在模型中考慮了住房滿意度變量后，我們卻發現，住房狀況對于個人整體生活滿意度的影響不再顯著，這說明住房狀況影響個人主觀幸福感主要是通過改善個人住房滿意度這個渠道來實現的。雖然住房滿意度在決定個人幸福感方面起著重要作用，但個人的社會經濟特征對于提升幸福感仍然非常重要。

進一步，我們將全部樣本按不同的年齡（42歲）和收入（1萬元）進行分組回歸，結果顯示，雖然住房狀況對居民的住房滿意度都存在顯著的積極影響，但對于不同群體的人影響效果卻有一定差異，如對老年人的影響要大于年輕人；就收入群體而言，低收入居民的住房滿意度受到更多的住房狀況變量所限制，而高收入居民而言則不然。此外，將住房滿意度作為解釋變量，住房滿意度和房屋產權都是決定整體幸福感的重要因素，住房條件中只有房屋面積大小在決定整體幸福感方面發揮著重要作用。

最后，我們又做了一個比較有意思的貨幣等值分析，即假設在其他因素不變的情況下，一定的年收入水平所帶來的生活滿意度或主觀幸福感，需要一套多大面積的房子來提供。

房屋面積對居民主觀幸福感影響的貨幣等值分析

我們發現，按全部樣本的平均年收入14204元為基準，增加1平方米房屋面積帶來的個人幸福感約等于居民年收入增加了87.07元所帶來的結果，而對于平均收入為6175元的低收入群體中，每增加1平方米房屋面積帶來的個人幸福感約等于居民年收入增加了56.15元所帶來的。這大致也驗證了一個觀點，收入越低的居民，適度的住房政策就越容易提高他們的幸福感。

此外，我們還估計出2006年中國城市房屋所有權的主觀價值約為個人年收入的4.5倍，當然考慮到變量的離散性，這一估算可能現實意義并不大。

最后，正如本文開頭所提出的阿瑪蒂亞·森的觀點，追求GDP的增長絕不是經濟社會發展的終極目標，反而我們應當更加重視幸福感等這類用于衡量人類福祉的指標，以增進或改善人類福祉。因此，涉及到住房政策的效果評價，政府可以將政策目標從住房擁有計劃擴展到住房滿意度計劃，旨在通過改善住房條件來提高人們的住房滿意度和整體幸福感。

隨著十九大提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及不少城市租售同權等細則的落實，在以公共租賃住房、共有產權房等體現房屋居住功能為導向的住房政策實施中，我們的研究結論也強調了確保這類住房質量對于提高居民住房滿意度并進而保證政策實施效果的重要性。

當然，由于受到調查數據本身的限制，研究中并未能考察影響主觀幸福感的更多的住房條件相關因素，例如是否開通天然氣、供暖、供水等，這可能使得本文的研究結論有所局限。

（注：作者系上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院副研究員，本文系作者根據其與華東師范大學張方博士合作的英文論文改寫。所有涉及到的文獻、數據和觀點請查閱原文：Fang Zhang, Chuanyong Zhang (corresponding author), John Hudson, Housing Conditions and Life Satisfaction in Urban China, Cities, Vol.81, November 2018, 35-44, 鏈接：https://doi.org/10.1016/j.cities.2018.03.012）