女子花759萬(wàn)買(mǎi)房后發(fā)現(xiàn)是兇宅，要求退房一審勝訴！房東回應(yīng)：返租期間孩子去世

杭州一買(mǎi)家稱，自己花費(fèi)759萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)二手房，居住后卻得知房屋為“兇宅”，原房東之子在屋內(nèi)非正常死亡，起訴原房東要求退房并返還購(gòu)房款。原房東則回應(yīng)，雙方在2021年2月簽訂合同，次月已過(guò)戶，但約定次年交房，即過(guò)戶后、交房前原房東“返租”一年，在返租期間，自己遭到了喪子之痛。

買(mǎi)家表示，原房東提出，為了孩子讀書(shū)方便，想要等到過(guò)戶一年后再交房，也就是再住一年，自己答應(yīng)了這一要求。而等到交房、自己入住一年后，她才從鄰居口中得知，在房屋過(guò)戶一個(gè)月后、交房前，原房東的孩子在家中自殺。而后，買(mǎi)家起訴原房東，要求退房。

原房東則稱，在返租期間孩子去世，這是客觀事實(shí)，但事情發(fā)生之前，買(mǎi)房流程已經(jīng)完成，對(duì)方也已經(jīng)享受到了優(yōu)質(zhì)學(xué)籍。“這幾年房子本身就跌了300萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候拿我孩子的事情要我以當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)退房，這是刀口上撒鹽，對(duì)我來(lái)說(shuō)太不公平，是我沒(méi)辦法承受的。”

據(jù)媒體報(bào)道，買(mǎi)家、原房東在2021年2月8日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后，雙方又于2021年2月18日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，其中在其他特殊情形事項(xiàng)中明確約定：“甲方承諾，該房屋在其本人持有期間，在房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)未發(fā)生過(guò)非正常死亡事件（包括但不限于自殺、他殺等）。如果甲方在簽署本合同前就前述事項(xiàng)隱瞞真實(shí)情況的，甲乙雙方確認(rèn)：因甲方之欺詐行為，使得乙方在違背真實(shí)意思的基礎(chǔ)上訂立本合同，乙方有權(quán)依法要求撤銷房屋買(mǎi)賣合同及相關(guān)協(xié)議”。2024年12月，該案一審判決，法院認(rèn)定原房東沒(méi)有按照合同約定交付未發(fā)生非正常死亡事件的房屋，買(mǎi)家勝訴。而后，原房東提起上訴，目前二審尚未宣判。

資料圖

過(guò)戶未交房，而是“返租”

這時(shí)房產(chǎn)交易是否已經(jīng)結(jié)束？

期間房屋情況發(fā)生變化

應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在房產(chǎn)交易中，過(guò)戶登記與交付是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行為，登記時(shí)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，一般而言，交付房屋則是以交鑰匙、完成對(duì)房屋控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為界限。而通常意義上的“返租”，是指出售房屋后，再建立一個(gè)新的租賃法律關(guān)系，雙方從買(mǎi)賣關(guān)系變成了租賃關(guān)系，原來(lái)的房主繼續(xù)使用房屋，但是法律角色發(fā)生了變化，成了租戶，“本案中，有個(gè)細(xì)節(jié)需要特別注意，所謂‘返租’的時(shí)候并未另行簽署書(shū)面的租賃合同。所以在一審判決的時(shí)候，可能未認(rèn)定是一種新的租賃關(guān)系，很可能是以尚未交房來(lái)認(rèn)定的?！?

王玉臣提醒，對(duì)于賣房人而言，如果打算返租，保險(xiǎn)起見(jiàn)，最好是單獨(dú)簽署一份租賃協(xié)議，而不是口頭說(shuō)或者直接從房款中扣除。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、公益律師趙良善稱，返租是指房東在出售房屋后，因自身原因如小孩讀書(shū)、新房裝修等，需要繼續(xù)在該房屋中居住一段時(shí)間的情況，“它并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語(yǔ)，是房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)通俗叫法?！?

他分析，涉案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，房屋雖然已經(jīng)過(guò)戶，但是沒(méi)有實(shí)際交付，而非正常死亡案件在未交付期間發(fā)生，“從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)角度看，房屋交付前的風(fēng)險(xiǎn)一般由賣方承擔(dān)。雖自殺屬意外事件，但由于房屋未實(shí)際交付，賣方仍對(duì)房屋具有一定控制和管理義務(wù)，因此對(duì)于該事件導(dǎo)致的房屋價(jià)值貶損等風(fēng)險(xiǎn)，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；從合同約定看，雙方簽署了補(bǔ)充協(xié)議，屬于雙方自愿協(xié)商確定，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效約定，買(mǎi)賣雙方受此約束；從占有權(quán)角度，雖然房屋所有權(quán)以辦理過(guò)戶手續(xù)為準(zhǔn)，過(guò)戶后買(mǎi)方成為法律上的房屋所有者，但占有權(quán)與所有權(quán)是不同的概念，占有權(quán)涉及對(duì)房屋的實(shí)際控制和使用，賣方在持有期間對(duì)房屋具有直接的控制能力，基于控制能力負(fù)擔(dān)有關(guān)后果亦符合公平原則?！?

他指出，一般來(lái)說(shuō)，房屋交付時(shí)間以合同約定為準(zhǔn)，本案中，雙方約定2022年3月交房，在這個(gè)時(shí)間之前，房屋的實(shí)際控制權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上仍由賣家承擔(dān)，如實(shí)際交付時(shí)間晚于合同約定的，以實(shí)際交付之日為準(zhǔn)，交付衡量的重大因素在于誰(shuí)獲得控制權(quán)，誰(shuí)實(shí)際占有房屋。雖然涉案房屋已經(jīng)過(guò)戶，但賣家在控制期間對(duì)房屋的使用和管理應(yīng)符合合同約定和一般的注意義務(wù)。“如果買(mǎi)賣雙方在完成過(guò)戶后，另行簽訂一份協(xié)議，對(duì)延遲交付的性質(zhì)、雙方的權(quán)利義務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等進(jìn)行明確約定，則雙方的法律責(zé)任會(huì)更加明晰，能有效避免此類糾紛?！?

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