小時候住在南市老城廂，逛馬路的一條常規路線是從人民路新開河穿出去到延安東路外灘，往北一路轉悠到外白渡橋，回頭走南京路由東往西逛到中百一店，然后從西藏南路往南朝老西門往回走。這條路線包起了當年上海租界的發源地即公共租界中區或外灘租界，開埠后上海100多年近代城市的發展就是從這里緣起。了解這個空間的由來以及對后來上海城市構架的影響是有意義的。

開埠時上海華界的一線決策者是上海道臺宮慕久（1788-1848）。作為江蘇省的派出機構，道臺是一個州之上、省之下的地方官，但就是這個不起眼的地方官，1845年與英國人簽署的一份充其量相當于今天地級市的公文，即《上海土地章程》（以下簡稱《章程》）。可以說，這份《章程》是中國近代城市第一個空間發展綱要，開啟了上海日后成為遠東第一大都市的傳奇故事。其中，對上海后來城市空間發展最有影響的方面有三個。

一是在北邊荒地建設外國人居留地。1845年11月29日，宮幕久與英國人簽訂的《章程》，包括23個條款，最基本的內容是將英國人居留地劃定為上海縣城以北即洋涇浜（今延安東路）以北、李家場（今北京東路）以南之間的830畝土地。中英雙方雖認同這個選址，但有不同的出發點和想法。

在宮慕久這一邊，作為上海地方官，他對英國人貪得無厭心懷不滿，拖了兩年時間最后才把吳淞江與黃浦江交界處的這塊荒地簽署給英國人搞居留地。按照清政府的華洋分居規定，他覺得上對得起皇上朝廷，下對得起黎民百姓。對于英國首任領事巴富爾的另一方，也是正中下懷。事實上他們早就看中了外灘這塊土地，覺得這里江河交匯、進退自如，是難得的風水寶地。

這樣的空間安排決定了后來租界空間和華界空間的不同走向：外國人的租界空間，向西向蘇州河上游，向北向黃浦江下游發展；中國人的城市空間，由南市老城廂向南，不斷向黃浦江上游發展。有歷史意味的是，上海人從英國人選擇外灘看到了海洋民族的習性和新見。1927年民國政府成立上海特別市，上海選擇在黃浦江下游的吳淞發展新商港、江灣建設新市區，是用英國人的做法反制租界，試圖打造華界上海城市空間的新優勢。

二是在黃浦江沿江一線留出纖道。大多數人現在到外灘去觀光，不知道腳下的外灘景觀帶最早是以前纖夫們的拉纖道。宮慕久最初劃定外灘租界，沒有規定東邊的界限到黃浦江。這是因為沿著黃浦江岸線，多年來糧船往返，已經被拉纖的纖夫們踩出一條纖道。

如果租地的東界標明為黃浦江，會給華商在黃浦江上行船帶來這樣那樣的麻煩。《章程》第七款規定："沿浦江需留三十英尺寬公共走道，以便纖夫拉船通行。"規定纖道"永屬官地，不得出租"，這使外灘臨江岸線一開始就確定了公共屬性。所以強調纖道不在租地之內，現在怎么看也要佩服宮慕久的前瞻之舉，否則留給后人的外灘就不可能有景觀岸線了。

1860年代洋行爭相在外灘建造高樓，因為纖道的存在（租界時稱為黃浦灘路），建筑紅線被強制退后30英尺（約9米），從那以來逐漸形成了外灘沿線"開闊空間-后退建筑"的空間形態。這為現在黃浦江沿岸從工業繡帶轉換成為生活秀帶提供了雛形。

三是外灘租地與南市老城廂形成雙核結構。一江一河的交匯處現在叫做外灘源，是因為這里的原英領館是外灘租界最早建成的建筑。有一年元旦英領館建筑保護更新后對外開放，我們一家三口特地到那里去吃了一頓新年大餐。

簽訂《章程》后不久，1846年巴富爾（George Balfour，1809年－1894年，第一任英國駐上海領事）又買下了北邊的李家場，1849年在此地建成英國領事館（外灘源1號今中山東一路33號）。因為《章程》說英國人在租地內有建設權和管理權，于是英國人在領事館周圍特別是將西側的今圓明園路和今虎丘路之間的空間作為商業用地，逐漸發展出上海近代城市的首個CBD。

從那時起，北邊英租地內的CBD與南邊中國城的老城廂，一南一北逐漸形成了上海城市的雙核結構。英租界的CBD呈現了現代城市的三種空間性質。一是混合用地模式。1848年寶順洋行在此建造兩層磚木樓，底層作倉庫、二層辦公、后院設碼頭，這種垂直混合功能模式，迥異于南市老城廂傳統江南商號的平面鋪開格局。二是基礎設施先行。1856年英租界在此鋪設上海首條碎石馬路（今北京東路），1850年大英火輪船公司開通滬港航線，在這里建了國際航運碼頭。三是資本網絡節點。外灘源吸引了怡和、沙遜等洋行總部聚集。至1875年，公共租界中區集中了上海78%的外資銀行、92%的航運公司和85%的保險機構。

宮慕久在1845年那個深秋的決策和簽署的文件，使得上海在600多年前形成的一江一河交匯處植入了異質的晶核，改變了上海中國古代城市發展的軌跡，最終結晶出近現代上海獨特的城市形態。改革開放40多年來，魔都上海鳳凰涅槃發展成為具有世界影響力的全球城市，而百年前，從宮幕久開始的飛地式發展、濱江開闊空間、多核多中心，已經成為魔都城市發展壯大的空間密碼和生長邏輯。

（本文作者諸大建系同濟大學特聘教授。）