近日，多家商業地產機構發布2024年第四季度及全年報告。數據顯示，2024年上海辦公樓市場需求平穩修復，雖然租金持續承壓，但優惠政策帶動升級需求，市場主體也更為多元。

“盡管面臨供應增加的壓力，政策支持有望為市場復蘇提供動力。”世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部|辦公樓負責人張越表示，“在宏觀層面，上海市政府工作會議提出的更加寬松的貨幣和經濟政策預計將為2025年寫字樓市場帶來積極影響。這些政策通過降低企業成本、增強市場信心和促進經濟活動，將直接推動寫字樓市場的需求和發展。”

業主方提供優惠政策帶動搬遷升級需求

從全年的數據來看，來自CBRE世邦魏理仕的數據顯示，2024年上海寫字樓市場共錄得12個新增供應，共計79.4萬平方米，同比下降28.2%。從供應區域來看，主要布局在淮海中路、徐匯濱江、浦東世博、世紀大道和五角場等市場。

來自仲量聯行的數據顯示，2024年上海辦公樓凈吸納量錄得47.6萬平方米。其中第四季度中央商務區凈吸納量上升至約7.88萬平方米，非中央商務區凈吸納量錄得約7.07萬平方米。甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，吸引不同行業的租戶調整優化其租賃策略。

CBRE的數據顯示，2024年全市租金報價同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。總體來看，續租比例上升，同時縮租現象增多，導致需求動力不足。在一些競爭壓力較大的子市場，業主不得不采取更靈活和激進的租賃策略，從而推動租金進一步下行。

租金下降以及業主方提供的更多優惠政策繼續帶動升級需求。

仲量聯行數據統計，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達到74%。在2024年的升級型需求中，有76%的租戶選擇升級至2020年及之后竣工的項目，然而該部分項目僅占上海甲級辦公樓市場總存量的29%。

仲量聯行上海商業地產部資深董事兼華東區零售地產部總監黃臻認為，續租仍是當前部分租戶的首選租賃策略，但租金下行以及新竣工項目、高品質成熟項目的入市，為租戶提供了搬遷升級辦公空間的機會。

“租金下降的同時帶動中央商務區和非中央商務區內的成本驅動型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。”仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳表示。

行業需求方面，多元行業構成了市場主體。仲聯量行的數據顯示，來自金融服務、專業服務、科技互聯網和制造貿易等傳統行業占據需求七成以上。而據CBRE的報告，金融業以18.0%的占比位列全年首位，其中投資管理、保險和證券是全年租賃活躍度最高的三大子行業；TMT行業需求同比回升，占比16.0%；消費品制造業需求也占16.0%。

潮玩、二次元和寵物賽道正迎來新機遇

在零售物業市場，CBRE的報告顯示，2024年市場消費需求趨于保守，但餐飲品類整體表現堅挺，依舊為主力需求，占比39%，以中餐、飲品和烘焙點心等細分品類布點活躍。

仲量聯行的數據顯示，2024年第四季度上海全市整體凈吸納量達到近15.7萬平方米；全年凈吸納量為45.1萬平方米，較2023年有所減緩。

租金方面，CBRE的報告顯示，全市購物中心首層租金持續向下調整，全年同比下滑0.9%，報每天每平方米人民幣32.4元。

仲量聯行的報告指出，展望2025年，上海將迎來11個新項目入市，市場整體入駐率和租金面臨挑戰，項目表現分化可能加劇。不過，黃臻表示，隨著消費者對情感體驗和性價比的追求增強，潮玩、二次元和寵物賽道正迎來新機遇；同時，隨著人們加大對健康養生的關注，預計運動健康、美容SPA類品牌也會保持拓店積極性。“未來，零售空間不僅僅是一個交易場所，更要成為一個能提供獨特體驗和情感連接的平臺，市場參與者需要多維度共同思考，為消費者提供更加個性化、高品質、有情緒價值的服務。”黃臻認為。

2024年投資市場交易筆數創歷史新高

投資市場方面，CBRE的報告顯示，2024年上海物業投資市場共錄得119筆交易，為有史以來最高水平，交易總額625.4億元，同比下降24.2%。年內買家類型經歷重構，市場投資意向相對穩定，投資型交易金額占比超過六成，但單筆交易規模縮減明顯，10億元以下交易占比達82.6%。

標的物業類型方面，按交易筆數統計，辦公樓交易占比錄得連續三年下滑，但仍占據半壁江山。自用型交易累計貢獻64%的交易金額，其中超過三分之一來自金融機構買家，交易標的主要集中于泛陸家嘴板塊及濱江區域；投資導向交易中，區別于以往由傳統投資者主導的情況，年內企業買家投資金額占比達51%，較上年的24%錄得大幅提升，交易標的多為成熟商務區內穩定運營的優質辦公樓。

另一方面，零售物業與酒店的比例逐年上升，分別為18%和10%。年內錄得多筆地產公司出售優質零售資產的股權交易，帶有租約的商鋪裙房類法拍項目也受到中小型企業買家的青睞。受益于境外游客免簽政策與刺激內需補貼政策的進一步放寬，文旅消費需求不斷釋放，地處核心板塊酒店類資產愈發受到投資者關注。

買家類型方面，企業買家表現最為活躍，占比過半，其多偏好寫字樓、綜合體與酒店等資產類型，民營企業收購整層辦公樓的案例亦屢見不鮮。另一方面，險資、地產基金與地產公司等傳統投資者合計占比25%，運營穩健的區域型購物中心、位于核心板塊的寫字樓資產以及物流廠房資產包為機構投資者當前的首選資產類別，地產基金及以品牌公寓運營方為代表的地產公司則對長租公寓資產依然保持較為積極的投資意愿。

值得關注的是，澎湃新聞此前報道，近日，中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵保險”）宣布領投上海博華廣場項目簽約，對價108億元。有業內分析人士認為，作為2025年首月迎來的超100億元投資金額的交易，該交易不僅反映了在當前較為謹慎的投資環境下，核心優質資產仍然備受關注，也反映了市場更加積極和樂觀的情緒。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶指出：“上海物業投資市場交易筆數年內再創新高，買家類型結構的轉變也在潛移默化地影響不同資產類型的交易活躍度。在資產價格修復加劇、租賃市場表現不及預期的客觀背景下，核心資產憑借相對穩定的運營表現與價格預期，成為各類投資者關注的重點。我們認為，來年適度寬松的貨幣政策將進一步降低融資成本，房企的持續‘瘦身計劃’也將為市場提供更多值得選擇的投資機會，有望推動上海物業投資市場流動性穩定提升。”