上海城市發(fā)展脈絡(luò)正在悄然發(fā)展變化，從上海大都市圈規(guī)劃的出臺(tái)到大吳淞地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃草案的公示，從寶山高鐵站的開工在即到未來11條軌交線路在此縱橫。上海曾經(jīng)的“地傾西南”轉(zhuǎn)為“一路向北”，寶山也即將迎來它的高光時(shí)刻。

中國(guó)金茂，城市的共建者，伴隨著寶山三幅地塊的收入囊中，再度展現(xiàn)出其超前的前瞻力和執(zhí)行力，為什么重倉寶山？又將交出什么樣的答卷？過去的2024年，金茂頻頻發(fā)力，與城市共赴未來。

大都市圈時(shí)代，寶山迎來發(fā)展契機(jī)

眾所周知，上海已經(jīng)邁入城市更新時(shí)代，但這并不意味著大基建時(shí)代已完全結(jié)束。畢竟板塊發(fā)展順序有先后，精細(xì)更新和大拆大建將長(zhǎng)期共存，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，頂層設(shè)計(jì)中的戰(zhàn)略總會(huì)落到實(shí)處。

在 “十四五”規(guī)劃空間布局中，南北轉(zhuǎn)型（寶山、金山）是全市優(yōu)化空間布局的點(diǎn)睛之筆，對(duì)內(nèi)要打開城市空間，對(duì)外要打通沿江沿海大通道、與長(zhǎng)三角其他城市進(jìn)行銜接。如今，時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，2024年6月，上海大都市圈的總體規(guī)劃浮出水面，城市數(shù)量擴(kuò)容至14個(gè)，西北面江蘇城市占據(jù)一半，亟待一個(gè)能夠輻射長(zhǎng)三角北翼的重要節(jié)點(diǎn)，寶山轉(zhuǎn)型已箭在弦上。

如果仔細(xì)觀察，寶山已經(jīng)在行動(dòng)。2024年3月，《大吳淞地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃》結(jié)束草案公示。規(guī)劃范圍涉及寶山、浦東、靜安和楊浦，面積約110平方公里。根據(jù)規(guī)劃，大吳淞地區(qū)打造成為生態(tài)基底品質(zhì)優(yōu)越、創(chuàng)新創(chuàng)造功能集聚、濱水空間魅力彰顯的上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)、智能智造的引領(lǐng)區(qū)、綠色低碳發(fā)展的樣板區(qū)。

而發(fā)展規(guī)劃往往反映在最為直觀的基建上，那就是交通先行。去年全年，上海重大交通工程投資完成950億元以上，投資規(guī)模創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，寶山站正在發(fā)布施工招標(biāo)，開工在即。這座上海北部交通樞紐規(guī)模僅次于上海虹橋站、上海東站、上海松江站，是沿江高鐵滬渝蓉高鐵的始發(fā)站和重要節(jié)點(diǎn)，也將是上海大都市圈協(xié)同發(fā)展的重要抓手。

另外，上海的軌道交通也即將突破“1000公里”大關(guān)，而目前寶山境內(nèi)共有11條軌交線路在建設(shè)中或規(guī)劃中。軍工路快速路新建工程也將在2025年竣工，中環(huán)北抬至寶山長(zhǎng)江西路指日可待，不久寶山的交通格局將迎來質(zhì)的飛躍。

土地市場(chǎng)則是區(qū)域發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。在上海2024年最后一次土拍中，寶山一口氣推出三幅地塊，且都位于大吳淞地區(qū)的門戶位置，全部被金茂分別聯(lián)合寶冶、招商奪得。其中兩塊的溢價(jià)達(dá)到10%以上。

而土拍結(jié)束后，寶山區(qū)土地儲(chǔ)備中心發(fā)文指出，上述三幅地塊的出讓，是寶山區(qū)緊緊圍繞“一地兩區(qū)”戰(zhàn)略布局，推進(jìn)“大吳淞”規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)邁出的堅(jiān)實(shí)一步。同時(shí)，也為開年全力推進(jìn)“北轉(zhuǎn)型”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為區(qū)域后續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力。

城市共建者金茂，提前布局價(jià)值高地

如果說寶山三幅地塊的推出吹響了上海向北發(fā)展新篇章的號(hào)角，那么金茂這次的連續(xù)落子可看作優(yōu)秀城市共建者躬身入局、與寶山同頻共振的起筆。

與時(shí)代大勢(shì)同行，向來是金茂作為央企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，也是其眼界和能力的體現(xiàn)。上世紀(jì)九十年代，浦東開發(fā)開放舉世矚目，金茂大廈落地成為城市天際線的奠基者，見證了上海邁向繁榮。2004年，中國(guó)金茂攜手上港集團(tuán)共同開發(fā)建設(shè)了金茂北外灘。深耕十余年，將這里打造成了航運(yùn)金融業(yè)的企業(yè)總部聚集地,引領(lǐng)區(qū)域乃至上海的發(fā)展。2015年，大寧金茂府創(chuàng)下20多億的熱銷奇跡，以多項(xiàng)開創(chuàng)性的理念和技術(shù)征服了市場(chǎng)，并一舉將名不見經(jīng)傳的大寧板塊推至上海高品質(zhì)居住區(qū)的地位。多年來，金茂全方位參與上海城市發(fā)展的進(jìn)程，仿佛依附在城市伸展的觸手上，既擇址傳統(tǒng)城市核心，也關(guān)注更具成長(zhǎng)性的核心區(qū)域，和城市同進(jìn)步共生長(zhǎng)，然后以高質(zhì)量、多維度的產(chǎn)品力深耕此地，提升區(qū)域價(jià)值。在這方面，金茂天生就具備行業(yè)領(lǐng)軍能力。

2024年，寶山首座金茂府系3.0產(chǎn)品中環(huán)金茂府入市，即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整期，依舊取得了四開四罄的成績(jī)，給當(dāng)?shù)氐纳顜硪淮螐氐椎钠焚|(zhì)升維。

金茂在寶山的初步試水成績(jī)斐然，這證明了兩件事，一是市場(chǎng)和置業(yè)者對(duì)于寶山的整體認(rèn)識(shí)趨好，二是金茂產(chǎn)品可以能夠穿越行業(yè)周期，對(duì)于區(qū)域的引領(lǐng)作用明顯。

而金茂良好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也給這場(chǎng)北上布局予以了足夠的支撐力，過去一年內(nèi)，中國(guó)金茂股價(jià)累計(jì)漲幅超36%，根據(jù)2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，中國(guó)金茂保持了“三道紅線”全綠檔，并持續(xù)優(yōu)化境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)。

萬事俱備，只等三子落定，助力北上海華麗蛻變。

新產(chǎn)品迭出，打造TOD下的生活樣本

其實(shí)，作為城市共建者和運(yùn)營(yíng)商，金茂打造的不只是某個(gè)單一產(chǎn)品，而是結(jié)合地域發(fā)展特點(diǎn)，賦能與煥新一個(gè)區(qū)域的動(dòng)力源，區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值始終是深度融合彼此成就的。

寶山的特點(diǎn)是什么？是“一地兩區(qū)”戰(zhàn)略布局，是一塊亟待開發(fā)的大衣料子，目前交通工程建設(shè)已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)，金茂的三幅地塊均位于大吳淞地區(qū)軌道交通的重要節(jié)點(diǎn)，均與TOD項(xiàng)目緊密關(guān)聯(lián)，由此可看出金茂此番產(chǎn)品打造的新思路。

當(dāng)城市漸漸成為一個(gè)物質(zhì)、信息、財(cái)富的交換場(chǎng)，TOD就是這個(gè)場(chǎng)上的能量中心，這種以公共交通為中樞的發(fā)展模式，重塑了城市空間格局，已成為當(dāng)今國(guó)際大都會(huì)最前沿的開發(fā)模式及經(jīng)濟(jì)助推器。而這三大項(xiàng)目也將在金茂的執(zhí)筆之下成為整個(gè)區(qū)域能級(jí)躍升的觸發(fā)點(diǎn)。

其中一塊位于楊行高鐵寶山站南側(cè)，未來將實(shí)現(xiàn)站城一體開發(fā)。楊行是這輪“2035總規(guī)”和“十四五”規(guī)劃中最大的贏家，也是寶山未來手中的王牌。以寶山站為中心將構(gòu)建起整個(gè)大吳淞地區(qū)重要的TOD核心，再加上未來19號(hào)線終點(diǎn)站與寶山站的結(jié)合，進(jìn)而能夠貫穿上海南北，直達(dá)北外灘、陸家嘴等高能級(jí)，在沿江高鐵和軌交核心的雙重支撐下，楊行板塊已經(jīng)處于價(jià)值爆發(fā)的前夜，未來的想象空間極其廣闊。據(jù)了解，該項(xiàng)目將會(huì)是上海首個(gè)金茂“棠系”作品，給年輕客戶帶來更多的豐富設(shè)計(jì)和實(shí)用功能。

另外兩幅地塊則位于18號(hào)線長(zhǎng)江西路站、通南路站旁，作為“大吳淞”規(guī)劃的重要組成部分，18號(hào)線長(zhǎng)江西路站、通南路站TOD項(xiàng)目正在積極推進(jìn)中，未來金茂產(chǎn)品也將融入其中，打造以人為本的尺度感，實(shí)現(xiàn)城市、社區(qū)、街區(qū)的親密鏈接。

當(dāng)下，卷產(chǎn)品已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主旋律，2024年一季度，中國(guó)金茂正式發(fā)布“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線，將進(jìn)一步凸顯其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。除了首進(jìn)上海的寶山站“棠系”作品，金茂在上海的首個(gè)“府系”科技別墅也將出現(xiàn)在普陀桃浦，這塊土地于2024年11月由金茂、華潤(rùn)和建發(fā)聯(lián)合獲得，計(jì)劃建設(shè)13幢4層疊加別墅，并融入金茂一向引以為傲的科技元素。一方面迎合了追求高品質(zhì)生活的置業(yè)者，有利于板塊高端圈層的形成，另一方面這是金茂的二次進(jìn)場(chǎng)，也證明了桃浦強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)能和金茂深耕帶來的正向反饋。

隨著未來金茂項(xiàng)目的逐一入市，一個(gè)全新的理想城市單元呼之欲出。金茂將再一次站在時(shí)代的潮頭，匯聚上海向北發(fā)展的澎湃力量，繪就未來城市樣本。