貝殼

國內最大的居住服務平臺貝殼在一天內掃貨上海、杭州土拍市場。

12月31日，貝殼旗下地產團隊貝好家在一天之內成功競得上海奉賢和杭州錢塘區地塊，這不僅標志著貝好家首次進入上海市場，更是其在一線城市首次“拍地”成功。貝好家在土地市場的積極態度也引發市場對于其是否準備進軍房地產開發的猜測。不過，貝好家方面表態，其定位并非成為房地產開發商，而是希望輸出自身的產品解決方案給行業伙伴，從而使得改造供應鏈條成為可能。

同日競得滬杭兩宗宅地

貝殼的野心已不再局限于房地產交易。今年以來，貝殼旗下貝好家接連在一二線市場的熱門地塊中嶄露頭角。

12月31日，上海2024年第8批次土拍第二日競拍落幕，當日出讓的奉賢新城地塊由貝殼集團旗下貝好家成功競得。這是貝好家首次進入上海，也是其首次在一線城市成功“拍地”。

地塊成交信息顯示，貝殼旗下貝好家（上海）置業有限公司力壓保利置業、象嶼和天安聯合體，以總價約6.97億元競得奉賢區奉賢新城10單元17-02地塊。該地塊成交樓面價2.278萬元/平方米，溢價率13.89%。

同日，杭州市啟動2024年最后一次住宅用地土拍。貝好家聯合濱江集團、興耀房產以6.23億元競得錢塘區下沙單元QT0102-14地塊，成交樓面價為16370元/平方米，溢價率為16.9%。

在此之前，貝殼還于今年9月20日斥資10.76億元拿下成都錦江區金融城三期H12地塊，成功刷新成都樓面地價紀錄。7月底，該公司也曾在西安未央區成功拿下兩宗商住地塊，成交總價共計1.34億元。

根據公開信息，今年以來，貝好家已陸續參與北京、廣州、西安、成都、杭州和上海等城市的土拍活動。早在今年3月，貝殼就現身北京土拍市場，與其在內的37家房企共同爭奪順義區一宗地塊，但最終由北京建工搖號競得；6月25日，貝殼再次轉戰廣州，但最終以遺憾告終。

彼時，貝殼對外表態，貝好家正在業務探索期，關注主流一二線城市的合適項目機會、合作機會。

據澎湃新聞不完全統計，今年下半年以來，除去合作項目，貝好家已在土地市場斥資近17億元官宣自主操盤。

貝殼抄底轉型地產開發商？

貝殼在地產調整期積極拿地的態度也引發市場對于貝殼是否轉型房地產開發商的猜測。

按照貝殼的說法，在上海拿下的奉賢新城地塊將全程由貝好家自主操盤，包括拿地、定位、設計、營銷等各個環節。這已是貝好家在年內拿下的第二個自主操盤項目。

上一個官宣自主操盤的項目是貝殼9月份斥資10.76億元拿下的成都地王，即上述提及的錦江區金融城三期H12地塊。

自主操盤加上重金拿地，貝殼準備和國央企在內的地產開發商一起抗衡了？

對此，貝殼內部人士表示，貝好家明確不是要成為房地產開發商，中國房地產行業也不需要再新增一個開發商品牌。貝好家的長期定位是發揮自身數據資源能力，打造出可實際落地的產品（目前核心是C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）產品解決方案，主要包括產品定位、產品初步設計、產品深度設計等），最終成為賦能行業伙伴的輕資產服務平臺模式。

貝殼管理層在今年三季度業績會上也表示，在長期的商業模式上，我們不會使用自有資金做大規模的重資產開發投資。在整個業務的商業化安排方面，貝好家并不是通過大比例出資來賺取投資的收益，而是通過提供包含產品定位、產品的初步設計、深度設計等全套解決方案收取服務費用。

既然定位輕資產服務平臺模式，貝殼不惜重金拿地自操盤背后又是一套怎樣的打法？上述人士表示，貝好家陸續在一些城市參與土拍，主要包括自操盤模式和合作模式。自操盤項目主要是為了全面驗證C2M產品解決方案能力，通過打造行業認可的項目標桿來增加合作方的信賴；合作模式中，貝好家主要推出“1+2”業務模式，其中1”代表核心的產品解決方案，包含產品定位方案、產品設計方案，“2”分別指靈活多樣的資金服務、線上線下一體化的高效營銷服務。

從目前已公開的信息來看，除了上海、成都兩個自操盤項目，杭州的地塊將由濱江集團、興耀房產和貝好家三方采取股權合作模式聯合開發。其中，濱江集團和興耀房產主要負責項目整體開發運營；貝好家主要負責通過大數據和AI算法洞察和挖掘出客戶需求，輸出精準產品定位方案。

西安的地塊也是多方合作項目，根據合作方需求，貝好家提供產品定位方案，以及資金、營銷服務。綠城管理作為合作伙伴，由其負責代建服務和品牌輸出保障。

按照貝好家方面的計劃，未來規劃中，貝好家自操盤項目將遠少于“1+2”平臺合作模式項目。

地產開發新賽道

雖然表態不做房地產開發商，但貝殼想要進入房地產開發賽道的想法從去年就已開始。

2023年7月，貝殼將企業戰略從原來的“一體兩翼”升級為“一體三翼”并對組織架構進行調整，其中，“一體”即指房產經紀服務業務，“三翼”則在原來家裝、惠居的基礎上增加了貝好家，形成了四條事業線。其中，貝好家即是貝殼組建的地產團隊。

同時，澎湃新聞獲悉，貝好家成立一年多來，其已組建了以AI算法、數據產品、客戶研究、設計建造、營銷策劃等多元化、專業化的團隊。該團隊中有不少是來自萬科、龍湖、金地等頭部房企的人員。

據悉，貝殼進軍地產開發的邏輯背后是當前房地產市場由賣方市場進入買方市場的大背景。

貝殼內部人士指出，當前房地產市場已經從主要解決“有沒有”轉向主要解決“好不好”的階段。地產項目定位涉及土地、產品、戶型、價格等關鍵決策，在過去上行及賣方市場中，其重要性未凸顯，定位不準也不影響房屋銷售與價格上漲，使得行業對其重視和科學化程度較低。但隨著房地產行業已經進入買方市場，開發企業做好項目定位、打造適銷對路的產品變得至關重要。

貝殼方面自身在產品精準定位等方面有優勢，可以和開發商合作打造適銷對路的好產品。據介紹，一方面，是可以運用貝殼獨家大數據資源和AI算法模型。傳統開發商大概只有新房歷史成交數據，然后主要通過附近競品樓盤情況，憑經驗做定位。貝好家可以綜合新房、二手、連環單、未來潛客、客戶觸達結果這五個部分的數據構建模型，全面剖析市場動態、客戶行為偏好以及潛在需求等情況，從宏觀和微觀層面把握市場整體趨勢和細分需求特點；另一方面是可以實現大量、精準客戶的觸達，對定位模型做驗證。傳統的項目定位和設計調研，很難找到精準潛在客戶，尤其是大量精準潛在客戶，往往只能大概找到幾十組。而貝好家依靠貝殼平臺以及眾多經紀人的網絡優勢，可以開展線上線下一體化的客戶觸達工作。在此基礎上，可以大量收集并篩選出精準的客戶需求信息，精準互動，最終掌握潛在客戶對于戶型、面積、功能布局、居住品質等方面的具體期望，為進一步產品定位、產品設計、精準營銷等提供參考依據。

據悉，目前，貝好家“1+2模式”已在西安、北京、杭州等城市落地。其中，貝好家全國首個到開盤階段“1+2模式”合作項目為12月15日開盤的北京長安華曦府項目。該項目由中國電建地產打造，貝好家提供C2M賦能支持，開盤僅2.5小時內首推所有房源便售罄，銷售額達16億元。

根據計劃，2025年，貝好家將重點在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十余個城市開展業務，持續以C2M理念推動構建“以人定房、以房定地”的房地產開發新模式。

隨著越來越多的項目落地，貝好家的自操盤項目能否得到購房者買單以及其“1+2業務模式”能否突圍仍有待市場進一步驗證。