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作為郊區常駐村民，這幾年我和身邊朋友越來越不愛兜市中心商場了

一方面很多店高深莫測消費不起，另一方面也確實沒什么好逛的，頂多吃吃飯喝喝咖啡

反而住在外環外的朋友多了不少選擇

比如郊區商業的巨無霸存在：南翔、松江2個印象城

圖源：嘉定都市網

再比如我們之前實地調研的青浦17號線，沿線幾乎一站一商場甚至多個商場

這些商場不只是讓人吃飯的地方，而是真正可以逛起來的

周末吃喝玩樂，在郊區基本一個商場就能集齊所有元素了

完全不用費時間跨越大半個上海跑到市區去逛街

于是現在越來越多年輕人的周末放松首選，似乎都開始瞄準外環了

包括之前我們也實地看過市中心不少老牌商場的日漸沒落，更加印證了這一點

而與之對應的，就是如今外環、甚至遠郊商業正在興起

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遠郊商業崛起

出了外環，你會發現遠郊商業正迎來一個真正的春天

不僅是數量上的大爆發

我查了下，根據上海購物中心協會數據，到去年底上海381家代表性購物中心（3萬方以上，部分統計）

中心城區有172家，和遠郊的比例是這樣的

整個郊區的購物中心突破200家，占比達到55%

尤其位于遠郊的購物中心就有150家，幾乎要追趕上作為上海商業重心的市區體量了

具體區域分布上，除掉崇明外，數據出眾的也是郊區

數據來源：解放日報

浦東本身面積大，商業體量排第一無可厚非

但去年閔行、青浦的大型商業體量，也超過了靜安、徐匯這些核心地段

而且這些大型商場并不是開在郊區占個地方就結束了

流量和銷售額也走上了一個新的階段

以人氣來看全市TOP10中，外環外商場一共有4個，占比40%

數據來源：中商數據&MALL星人

而且有3個都躋身前五，還都是遠郊地帶

郊區商業的實力不容小覷，但只看流量還不能說明問題

所以我又翻了翻去年各商場的銷售額排行榜TOP10

不出意外，吸金能力較強的商業中心幾乎都跑到了中外環

有5家位于外環地段，甚至更遠的郊區

尤其七寶萬科廣場、還有南翔印象城，已經是公認的郊區雙子星

周末開車進去基本要排隊半個小時，繞場幾周找停車位的姿勢和運動員入場式差不多

一個商場就能自成一個商圈，單體吸引力遠超一些市區高奢商場

02

但這可能只是個開始，因為新的購物中心還在繼續布局外環外

我總結了下明年新開的商業項目，大部分首選位置也是郊區

城市的商業重心已經不是開始、而是非常集中地向外轉移

2025年上海待開新商業項目53家，3萬方以上的大型商業項目有34家

根據中商數據來看，重點分布地圖就是這樣的

圖源：中商數據&MALL星人，僅供參考

我數了數，外環的大型商業有20家，占比近六成

而這六成新商業體基本集中在了遠郊板塊

尤其五大新城所在的區域，比如嘉定、奉賢以及臨港

嘉定明年待開商業有4家，分別選址南翔、菊園、江橋等板塊

體量都在8萬方以下，看起來定位都是社區級的中心

這也很符合嘉定目前的情況了

畢竟印象城的存在感太過強勢，而新城內也有了萬達、寶龍、大融城和日月光中心

所以接下來基本圍繞新城周邊鋪開，走小而美的路子

至于臨港，情況有些不太一樣

明年臨港待開商業有3家，都屬于超大型體量

除了雙子塔外，藍鯨世界購物中心的鯨魚造型也非常吸睛

13萬方的體量，幾乎是臨港主城核心區最大的純購物中心

不過這還只是明年，我們再把時間拉長一些，會看到遠期規劃中的下一個十年

上海商業重心的新格局已經基本確定下來了

而且畫面非常清晰

圖源：上海市規劃和自然資源局

這是我截下來的《上海市商業空間布局專項規劃（2021-2035年）》

這份草案明確了遠期的10個市級商圈，就包括嘉定、青浦、臨港等5個新城

這個市級的title什么水平？

簡單來說就是和現在的南京路、陸家嘴、徐家匯......同級別

這份方案從頭讀到尾，你會發現五大新城出現的頻率相當之高

甚至干脆直接點明了

圖源：上海市規劃和自然資源局

從上世紀的十里洋場，到92年后的四街四城，近百年時間上海也才筑起8個市級商圈

接下來就是2014年的15大市級商圈，大型商業綜合開始落地生根，風頭逐漸壓過百貨公司

再到2022年至今的規劃草案重點關注郊區新城

從這個時間脈絡，各位會很清晰看到上海的商業格局逐漸向外走

而且正在加速階段

越來越多的中大型商業甚至巨型商業，未來會直接開到郊區人的家門口

03

這背后，其實是上海這座城市向外發展的邏輯

我查了下上海這些年的城市概念，外拓幾乎是一個永恒步調

首先就體現政策規劃上

不知道各位記不記得很古早的四個字，叫做一城九鎮

2000年剛推出時，算是一個重大的城市建設計劃了

聚焦的就是遠郊地帶，也可以看作今天五大新城的一個實驗版本

很多普通的郊區小鎮，也因為這場造城運動徹底翻身

比如安亭，小鎮里的開放式社區到現在還是相當領先的設計

以及汽車產業，如今也成了嘉定能迅速領先五大新城的根本支撐

雖然聚光燈褪去后，也有像羅店、高橋新鎮這種后繼無力的板塊，逐漸被人遺忘

但無論如何，一城九鎮確實搭建了一個早期的城市大框架

包括現在更是重量級的五大新城，就脫胎于一城九鎮

現在的松江新城，就是當時泰晤士小鎮的基礎上升級的

還有臨港，如今官方文件寫的是南匯新城，但習慣上還是叫臨港更順口

其次伴隨規劃，城市的基建配套也在向外拓展

最明顯的就是軌交

從93年開始，1號線就一直在進行南北向延伸

2000年連通張江的2號線也一樣，到今天可以從虹橋直達浦東機場

四通八達的軌交觸手，把郊區板塊和市區緊密拉在一起，逐漸搭起城市由內至外的大動脈

也因此，郊區產業開始點狀開花

比如最早的張江、漕河涇，東西2大產業基地

到今天科技創新、先進制造產業的布局基本都落到了郊區

圖源：《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》

我查了下最新數據，就在去年，郊區產業的生產總值3萬億以上

已經超過中心城區2倍了

有了城市規劃、軌交、產業，于是來到最后也最重要的一個環節，就是人口

之前七普時，上海中心城區人口凈流失超30萬人

與此同時郊區卻增加了超200萬人

10年時間，各區的人口增速是這樣的

數據來源：《2023年上海市國民經濟和社會發展統計公報》

這組直觀的數字對比無論怎么看都足夠震撼

要知道商業是因人而動的

而7個中心城區的人口增量，顯然已經不足以支撐那么龐大集中的商業空間了

于是更大的空間，迅速來到了嘉定、松江、青浦......

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但讓我們先冷靜一下

過度扎堆走量的趨勢下，各位發現了郊區商業的一個致命弱點嗎？

那就是快速擴張下的同質化困局

最典型的比如萬達

我打開地圖數了數上海一共13座萬達，散落在城市的東南西北

但，每一家走進去的感覺都差不太多

以周浦萬達為例

2009年開業至今15年，品牌來來去去或有變化但規劃布局基本不變

圖源：周浦發布

甚至不用期待，作為門面的一樓必然鋪滿了國際大牌

如果只沖著吃飯，坐電梯直奔三樓就好

以及上到一線、下至縣城全國標配的頂樓萬達影城

我列了下樓層清單，各位有沒有覺得很熟悉

某種程度上，萬達這種過于標準化的商場模式，也是當下很多郊區商業的一個縮影

快速復制下的大而全，但缺乏個性和趣味

我們說市區百貨大樓為什么陸續被淘汰，就是對今天的年輕人而言業態不夠新、不夠有趣，讓人逛不起來

但這何嘗不是另一種形式的“百貨大樓”？

圖源：周浦發布

反觀我們之前看過的市中心老牌商業，如今都在拼命求生

通過改造煥新變得更有趣、好玩兒，迎合新階段的消費口味

比如華聯商廈，改造后成了二次元圣地百聯ZX創趣場，直接迎來第二春

第一百貨和華亭伊勢丹也改造成TX淮海，成了全上海的年輕潮人聚集地

這一點來說，一批全新的市區商業也在抓住機會百花齊放

而當下郊區商業，雖然搭上了城市向外發展的東風，短暫滿足了某些需求

長久看，如果繼續走同質化擴張的路子，或許也會在不遠的未來重復百貨大樓的命運....

這樣同質化的現象背后，或許就藏著郊區商場快速向外擴張的隱患

05

作為國際消費中心，上海這座大都會的商業風云，其實一直可以用波詭云譎來形容

這幾年郊區商業的崛起，確實顯露了新物種對老牌商業們不小的沖擊力

對市區商業而言，未來的生存競爭會更加劇烈，但也是一次積極轉型煥新的機會

而對郊區來說，如果能做到持續創新，伴隨當下上海城市外拓的主步調

這可能真的是一次等待了百年的黃金時代

以上為正文，來自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號的第5768篇原創文章

原標題：《上海的購物中心，開始扎堆外環外》

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