原創 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

翻出了一些以前寫的文字

好像現在來看又別有一番滋味

買房子，八成是在買地段

同樣品質的房子，一線和八線小縣城的房價有天壤之別，這差距就在土地上。

即便在同一座城市，就拿上海來說，同樣的產品，在不同的土地上，價格也能差五六倍。

核心原因是不同的土地，與之匹配的資源也不同，造就了不同的地段價值。

今天，我們就來聊一聊，怎么判斷一個板塊的地段價值。

01

看距離

先看大地段，板塊到市中心距離

眾所周知，上海的房價是以市中心為最高點，內中外環遞減的

在大地段定好基調的情況下，再看板塊到市級商圈的距離

例如中山公園、徐家匯、五角場、大寧這些商圈，這也是地段價值極其重要的加分項

最后，再看小地段，板塊距離區域核心區，也就是本區域內經濟活動最集中的區域

例如，嘉定區的核心區是嘉定新城板塊。這是板塊在區域內競爭力體現

02

看配套能級

眾所周知，一個板塊的配套能級越高，本板塊的資源聚集能力越高，地段價值也就越高

商業配套的能級，主要是按照服務的劃分，服務范圍越廣，能級越高

例如最高能級的市級商圈是服務于全市的，例如南京路商圈

教育配套，眾所周知，公立教育資源是按照梯隊劃分

當然，同為第一梯隊的學校，但由于每個區教育資源的平均水平不同

即便同為第一梯隊，也有優劣之分

例如，靜安區第一梯隊的小學要比寶山區的更為優質

最后，是醫療資源，我們最耳熟能詳的是三甲醫院，這也是最高能級的公立醫院

下面由高到低，可以劃分為：三級甲等，三級乙等，二級甲等，二級乙等，一級甲等，一級乙等

下面還有很多綜合醫院、社區醫院、衛生服務站等能級更低的醫療資源

這三類配套中，權重又不一樣，從需求和稀缺程度來講

三類配套的對于地段價值的貢獻從大到小可分為：教育、商業、醫療配套

教育資源排名第一，因為優質教育資源難以標準化復制

而且一所優質學校的培養和沉淀，需要耗費大量的時間，因此學區資源是極為稀缺的

在上海，同地段的學區房溢價普遍高達15%~30%

對于一些頂尖學區，溢價可以高達100%，這也側面反映了優質學區的稀缺屬性

其次是商業配套，眾所周知，在電商沖擊下，人們對大型實體商業的依賴在不斷減弱，且實體商業具備可標準化復制的特點

例如萬達，再加上可以與周邊板塊的商業配套共享

因此稀缺性大大弱于教育資源，因此，商業配套的比重次之

最后是醫療資源，與前兩種配套相比，醫療資源是一個使用較為低頻的配套

同樣具備跨板塊的共享屬性，因此對地段價值的貢獻排最后

因此，大家在選擇板塊時，不妨列一個配套清單，比對一下備選板塊的能級

此外，板塊配套還代表著一個板塊的成熟度

如果一個板塊的配套全都是頂級的

那么這個板塊基本上已經發展到頂，房價也會較高，未來兌現的利好會比較少。反之亦然

需要注意的一點是，對于自住的朋友來說，配套不是越高端越好，而是適合自己消費水平的最好

03

看交通能級

這里指的交通能級是高效交通工具的密度

交通能級越高，地段價值越大

就拿上海來說，軌交密度最大的地區是地段價值最高的內環區域

此外，若跨城市出行，機場和火車站也是比較重要的

但由于使用較為低頻，且機場會有噪音的影響，火車站的人流量較大且人員較為雜亂

因此對地段價值的貢獻較小，甚至還可能降低地段價值

舉個例子，不夜城板塊北面一直受上海火車站影響較大

其一是人員雜亂，其二是城市界面落后，因此房價一直趕不上板塊南面

04

看產業

產業是判斷板塊價值的重要的一點

尤其對于一些偏遠的郊區板塊，產業決定了板塊決定了本板塊的未來

若一個板塊本身沒有產業，周邊也沒有特別強勁的產業對本板塊形成外溢效應

那么本板塊人口會逐步老齡化的

且由于消費力的不斷降低，商業配套的能級也會逐步降低，最終會走向沒落

反之，隨著產業人口的導入，不斷有年輕的人口導入進來

住房需求也會較為旺盛，會逐步形成一個自成一脈的小城鎮

當然，同為產業，效益可能天差地別

金融、文化、物流、互聯網以及技術密集型的先進制造業，這類產業的效益較好，也容易導入大量人口

而一些高耗能、低效益的重工業，導入人口收入較低，且對環境污染較為嚴重，是地段價值的減分項

05

看規劃

在了解清楚：“你是誰“的問題以后

我們還要了解一個板塊：”將要成為誰“

也就是它發展的方向，規劃會告訴你答案

一個最簡單的方法：看定位。

定位能級越高，板塊得到的資源傾斜也越大

下面是一個規劃定位排序：城市主中心＞城市副中心＞地區中心＞社區中心位

06

看歷史

當我們了解一個地方的過去，我們會了解本板塊的歷史遺留問題。

例如，一個地方過去是化工廠，現在可能會遺留一些環境污染問題

也會對未來的發展有更準確的預估

比方說，一個板塊擁有超大體量的老公房，但是本板塊的地皮所剩不多

那么板塊未來發展起來，就會比較慢

通過看歷史，我們還可以了解，本地人對這個片區的認可度

建筑是死的，但它腳下的土地是活的

當我們了解它的成長軌跡，我們才能知道它將走向衰亡還是繁盛，它的地段價值將上升還是下降

了解這個趨勢，對買房人至關重要

最后，希望大家都能買到一套滿意的房子。

以上為正文，來自真叫盧俊團隊

這是真叫盧俊公眾號的第5745篇原創文章

原標題：《你家地段值多少錢，看這幾點就知道了》

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