Robert Toll是個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1967年起他就在美國(guó)各地建造房屋，見(jiàn)證了熱鬧的大開(kāi)發(fā)時(shí)代，也熬過(guò)了次貸危機(jī)后的蕭條期。

如今，Toll公司最“暢銷”的產(chǎn)品是獨(dú)棟別墅，每一座的實(shí)用面積在3000至7000平方英尺（約合276至650平方米）。房屋附帶的土地面積還要更大，除了前后院，客戶還可以委托Toll進(jìn)行升級(jí)，比如配備酒窖、泳池或是燒烤區(qū)。

相比中國(guó)城市相對(duì)密集的居民樓，獨(dú)棟別墅是美國(guó)中產(chǎn)家庭更常見(jiàn)的居住選擇，這意味著柵欄圍起的前后院，需要澆灌和修建的草坪，一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的社區(qū)以及優(yōu)質(zhì)的學(xué)校。

“沒(méi)人會(huì)越搬越小”，Toll曾在2014年接受了《福布斯》的采訪，那一年他們共售出了5300棟豪華別墅。他的同行也看好房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，一位房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師告訴《福布斯》，郊區(qū)仍是美國(guó)夢(mèng)的核心。

但在四年后，美國(guó)多個(gè)城市開(kāi)始討論，占地巨大且低密度的獨(dú)棟別墅是否限制了城市的發(fā)展。

以洛杉磯為例，這座城市近半數(shù)的已開(kāi)發(fā)土地上都是獨(dú)棟別墅。洛杉磯城市規(guī)劃部門的數(shù)據(jù)顯示，市轄區(qū)土地中，近三分之二被劃歸為居住區(qū)，根據(jù)分區(qū)法（zoning），其中75%只能建造獨(dú)棟或兩聯(lián)排別墅。即便在洛杉磯市區(qū)，街道兩旁也是低密度的獨(dú)棟別墅，而非公寓樓。

2018年，美國(guó)住房與城市發(fā)展部部長(zhǎng)Ben Carson在接受《華爾街日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，洛杉磯的可負(fù)擔(dān)住宅危機(jī)需要?dú)w咎于的獨(dú)棟別墅。

獨(dú)棟別墅的利弊去留成為過(guò)去一整年美國(guó)多個(gè)城市的話題中心。

反對(duì)者認(rèn)為獨(dú)棟別墅占據(jù)了大量土地資源。它們也是能源消耗大戶，分散居住在郊區(qū)意味著對(duì)私家車的依賴，堵車和碳排放問(wèn)題。

更大的問(wèn)題來(lái)自鄰避運(yùn)動(dòng)。此前我們?cè)鴪?bào)道過(guò)包括美國(guó)和歐洲在內(nèi)多個(gè)城市的公屋危機(jī)，在高收入人群居住區(qū)中植入低收入家庭正是挑戰(zhàn)之一。在一些地區(qū)，別墅房東們組成抗議聯(lián)盟，他們想要維持社區(qū)的品質(zhì)，房產(chǎn)價(jià)值或是教育資源。

再加上分區(qū)制（zoning law）延續(xù)了種族區(qū)隔等歷史問(wèn)題，比如此前我們?cè)鴪?bào)道過(guò)的加州，一項(xiàng)1950年代設(shè)立的“公屋建設(shè)法”將少數(shù)族裔和工人階層排斥在外，要為這些人群提供公共住房，或是行政單位想要為廉租房建設(shè)提供資金，都需要進(jìn)行公民投票，通過(guò)率需要達(dá)到67%以上才可以立項(xiàng)。這在半個(gè)世紀(jì)后仍然延續(xù)著居住不平等。

這場(chǎng)關(guān)于獨(dú)棟別墅的討論中，明尼阿波利斯是最激進(jìn)的那個(gè)，它是明尼蘇達(dá)州最大城市，于2018年提出了自己的2040城市總體規(guī)劃草案。

和美國(guó)許多城市一樣，明尼阿波利斯也面臨可負(fù)擔(dān)住房危機(jī)。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站Curbed的報(bào)道，這里超過(guò)半數(shù)的居民都是租房居住，而其中一半因無(wú)力負(fù)擔(dān)高房租面臨被掃地出門的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年之后，該城市新增了83000戶家庭，但新建房屋數(shù)量只有64000套。根據(jù)明尼阿波利斯公共電臺(tái)的報(bào)道，這座城市過(guò)去五年的建設(shè)費(fèi)用高達(dá)50億美金，但大多用于建造高端住宅。2000年以后，城市的可負(fù)擔(dān)住宅減少了15000套，平均租金則提升了15%。

“明尼阿波利斯2040”草案中，最有野心也引起最大爭(zhēng)議的部分在于重新分區(qū)（rezoning）。如果規(guī)劃案通過(guò)，重新區(qū)劃后，一些原本只能建造獨(dú)棟或兩聯(lián)排別墅的土地將被允許建造能容納更多人的房屋，比如三聯(lián)排或四聯(lián)排別墅。

除了聯(lián)排別墅，新的規(guī)劃還允許開(kāi)發(fā)商建造四層以上的房屋，并取消部分區(qū)域的沿街停車位。

新上任的市長(zhǎng)Jacob Frey是這項(xiàng)計(jì)劃的支持者，他在自己的推特上稱，“可負(fù)擔(dān)住房是一項(xiàng)權(quán)利”，他認(rèn)為增加住房供應(yīng)則是實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)權(quán)利的關(guān)鍵。一些人干脆將四聯(lián)排別墅（fourplexes）戲稱為“Frey的別墅”（freyplexes）。

在議案提出后，規(guī)劃部門就收到了超過(guò)一萬(wàn)份意見(jiàn)。

一些居民抱怨，增加社區(qū)密度會(huì)破壞原本的鄰里關(guān)系。Blue Delliquanti是一名租戶，也是一名居民代表，他在接受公共電臺(tái)采訪時(shí)表示，因高房租，自己瀕臨被驅(qū)逐出門的邊緣。“在明尼阿波利斯，我們面對(duì)的住房危機(jī)在于，當(dāng)一些人無(wú)力生活下去時(shí)，另一些人苛求社區(qū)品質(zhì)是否合適？”

但一些迎臂運(yùn)動(dòng)者（Yes-In-My-Backyard）也對(duì)“2040計(jì)劃”表示擔(dān)憂，他們認(rèn)為這只是在為開(kāi)發(fā)商“謀福利”，重新分區(qū)后，可能新建的房屋人們?nèi)匀粺o(wú)力承擔(dān)。

因而一些人提出“2040計(jì)劃”需要有更多內(nèi)容，諸如供無(wú)家可歸者的孩子讀書(shū)的學(xué)校，或是設(shè)立專項(xiàng)資金，能夠維修或改造一些既有的公共住房，并為租戶提供法律援助。

明尼阿波利斯之外，包括奧斯汀、得克薩斯、波特蘭、俄勒岡都在考慮大規(guī)模的重新分區(qū)。人們期待，它能成為解決居住正義的一個(gè)突破口。