進入2019年房地產調控正從窗口指導轉變為“一城一策”。

地方兩會期間，多個省份及城市提出房地產調控以穩為主，同時明確提出“一城一策”。據澎湃新聞不完全統計，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都等城市均宣布“一城一策”。

業內人士認為，房地產調控正從以往的“約談”等窗口指導轉變為城市政府實行“一城一策”，落實地方主體責任更加明確。

從被約談到“一城一策”

在2018年3月“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針到2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標，維穩仍是2019年樓市政策主基調。

有所不同的是，房地產調控正從住建部主導的約談問責機制向“夯實城市政府主體責任”轉變。

據《人民日報》此前報道，2018年8月17日，住房城鄉建設部約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責同志。

約談指出，2018年以來，各地全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署，認真落實房地產調控主體責任，因城因地綜合施策，調整供應結構，遏制投機炒作，房地產市場總體保持了平穩運行。但是，近一段時間，部分城市房價出現過快上漲，須引起高度重視。

在此之前，海口與三亞在2018年“五一”期間就受到住房城鄉建設部的約談，此外，住建部還約談了成都、太原、西安、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等城市政府負責同志。

2018年7月，中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，這也成為樓市降溫 “分水嶺”。

2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標。

同月召開的中央經濟工作會議則用66個字定位了房地產市場：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

在業內人士看來，除了約談外，2018年可以說是中國房地產調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度，全國各地在10月前頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸。限商、限售，多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒。

16個熱點城市僅廈門一城房價下跌

而放眼2016年，住建部曾點名16個城市要求其房價穩定在此前水平上。

2016年11月，住建部曾在北京召開全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會，會上明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水平上。

隨后，有知情人士接受《經濟參考報》采訪時稱，“此前住建部公開過前期漲幅較高的重點16個城市名單，現階段該名單再擴圍。”上述人士指出，目前重點調控城市名單已從之前的16個增加至20個。具體來看，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津等16個重點城市的基礎上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個房價上漲較快的城市。

上述知情人士表示，此輪調控重點是不能出現大幅度的漲幅。因此，不僅僅只是名單重點城市從嚴調控，連續漲幅較高的城市都將是調控重點。

與此同時，全國各地繼續大力開展房地產市場整治行動，包括銷售誤導、炒作，捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責任。

然而，經過2年的調控，16個熱點城市中，僅廈門一城房價下跌。

國家統計局數據顯示，熱點城市中，2018年12月，新建商品住宅銷售價格中，同比漲幅最多的城市是濟南，同比漲幅15.9%。在目前明確“一城一策”的城市中，成都同比漲幅12.7%；鄭州同比漲幅9.4%；福州同比漲幅8.5%；杭州同比漲幅5.6%；廈門新房同比跌0.4%。

這也意味著，僅廈門一城的新房價格比去年同期有所下降。

6個熱點城市已明確一城一策

2019年1月，各地兩會陸續召開，一城一策以及穩定發展成為各地兩會的核心關鍵詞。

據澎湃新聞不完全統計，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都、上海宣布“一城一策”。

除寧波和長沙以外，其余都曾列入熱點城市行列，而河南省由于整體提出一城一策，省內熱點城市鄭州列入其中。

1月14日，福建省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，省住建廳副廳長張達表示，2019年，我省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

1月18日，浙江省住房城鄉建設工作會議上，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

1月22日，成都市政協委員、市住建局局長張樵表示，市住建局正按照國務院要求，研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策，精準調控房地產市場，實現房地產市場健康發展，滿足市民住房需求。

1月22日，安徽省住房城鄉建設工作會議上，安徽省將繼續對房地產市場實施精準調控，健全市場監測、評價和預警機制，堅持分類調控、一城一策，多方式推進非住宅商品房去庫存。

1月24日，長沙市住房和城鄉建設局2019年工作會議上，今年市住建局將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，完善住房市場體系和住房保障體系，開展“一城一策”試點，著力構建長沙房地產市場平穩健康發展長效機制，實現“穩房價、穩地價、穩預期”的調控目標，讓全體市民“住有所居”。

1月31日，上海市人民政府記者招待會上，上海市市長應勇表示，當前我們根據國家要求，正在研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，堅持房地產市場調控不動搖、不放松，實現穩地價、穩房價、穩市場預期的目標。我們不希望看到上海房價太高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從全國16個熱點城市來看，有幾個已經提出了一城一策的概念，這也體現了此類城市相對緊湊、相對務實的管控思路。實際上此類城市既然可以成為熱點城市，那么實際上市場交易和房價等方面的管控就需要更加謹慎了，因為容易成為標桿性城市。所以各地提出一城一策的概念，其實不是簡單地松綁或收緊的概念，還是會有全方位的概念的，這也體現了當前樓市調控的嚴密性和謹慎性。但目標都是一致的，即要促進2019年此類城市的樓市穩定健康發展，并積極落實“房住不炒”的目標。

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年的地方兩會，針對房地產主要有幾個新特點，三穩成為最關鍵的政策方向，同時繼續加強明確“一城一策”。

張大偉指出，穩地價、穩房價、穩預期，是2018年下半年來房地產政策的主要基調。在兩會中，大部分省份都明確提及。

在其看來，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。