國內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼已不再局限于房地產(chǎn)交易。熱點(diǎn)城市的土地拍賣活動(dòng)中，貝殼旗下組建的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家已開始和國央企在內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商一起抗衡。

超10億元拿下成都樓面價(jià)地王，擬自主操盤高端住宅項(xiàng)目

繼西安之后，貝殼成功挺進(jìn)成都競得優(yōu)質(zhì)住宅用地。

9月20日，成都中心城區(qū)迎來月內(nèi)首場土地拍賣活動(dòng)，成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊以總價(jià)10.76億元成交，成交樓面價(jià)達(dá)27300元/平方米。這一價(jià)格超越金茂此前拿下的錦江區(qū)林家壩地塊，刷新了成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

競拍現(xiàn)場，力壓十余家房企，貝好家（成都）置業(yè)有限公司成為上述地塊的競得者，溢價(jià)率超過42%。

貝好家是誰？工商信息顯示，貝好家（成都）置業(yè)有限公司背后的大股東為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)——貝殼。

澎湃新聞從貝好家方面了解到，上述成都項(xiàng)目初步定位是高端住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)全流程由貝好家團(tuán)隊(duì)自主操盤，包括拿地、定位、設(shè)計(jì)、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)。

值得一提的是，此次并非貝殼首次拿地。今年7月底，貝殼旗下貝好家控股的公司曾在西安未央?yún)^(qū)成功拿下兩宗商住地塊，成交總價(jià)共計(jì)1.34億元。不過，西安項(xiàng)目并非為貝好家自主開發(fā)項(xiàng)目。彼時(shí)，貝殼方面回應(yīng)，這是貝好家“1+2模式”下的多方合作項(xiàng)目，根據(jù)合作方需求，貝好家提供了基于大數(shù)據(jù)支撐的C2M（Customer to Manufacturer，從消費(fèi)者到制造者）產(chǎn)品定位方案，以及資金、營銷服務(wù)。同時(shí)，綠城管理作為合作伙伴，由其負(fù)責(zé)代建服務(wù)和品牌輸出保障。

不過，貝殼重金拿下的成都項(xiàng)目則由貝好家自主操盤。澎湃新聞從貝好家內(nèi)部了解到，后續(xù)，成都項(xiàng)目不會(huì)邀請(qǐng)代建服務(wù)商，但仍會(huì)同設(shè)計(jì)院、建造單位等進(jìn)行合作。

貝殼開始進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)？

此次貝殼大舉在成都拿地也被認(rèn)為是貝殼開始進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)。

對(duì)此，貝好家內(nèi)部人士回應(yīng)澎湃新聞：“進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)”只是一個(gè)說法，貝好家的定位是“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)”，這很明確。貝好家的商業(yè)化模式，確定是走輕資產(chǎn)的平臺(tái)服務(wù)模式（1+2合作模式）。

既然走輕資產(chǎn)路線，貝好家又為何不惜重金自己拿地，且明確自主操盤？

上述人士坦言，在“1+2合作模式”推進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)，如果沒有具體樣板和實(shí)操，與開發(fā)商建立信任的難度比較大，所以我們非常謹(jǐn)慎地在主流城市挑選合適的項(xiàng)目，通過自操盤，驗(yàn)證C2M能力，兌現(xiàn)好產(chǎn)品、好服務(wù)和客戶理解能力，樹立品牌效應(yīng)，讓開發(fā)商等合作伙伴對(duì)貝好家更有信心，以實(shí)現(xiàn)長期的輕模式發(fā)展。

成都或只是貝好家的一次嘗試。對(duì)于后續(xù)的拿地計(jì)劃，貝好家方面未予回應(yīng)，不過其稱后續(xù)將視地塊情況而定是否需要再自主操盤。

貝殼集團(tuán)副董事長、貝好家首席執(zhí)行官徐萬剛表示，自主操盤一個(gè)項(xiàng)目，并不意味著貝好家要成為房地產(chǎn)開發(fā)商，主要是為了更好地驗(yàn)證貝殼C2M產(chǎn)品解決方案的落地能力，增強(qiáng)合作方對(duì)“1+2業(yè)務(wù)模式”的信賴。

按照貝殼的構(gòu)想，“1+2業(yè)務(wù)模式”是“以大數(shù)據(jù)支撐的C2M產(chǎn)品解決方案”為核心、以“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客營銷方案”為輔的模式。

貝好家方面告訴澎湃新聞，其提出的“1+2業(yè)務(wù)模式”中的資金服務(wù)，很多是根據(jù)合作方需求、聯(lián)合其他資金方共同出資，因?yàn)橛辛素惡眉覅⑴c的項(xiàng)目，不少投資方也愿意跟投。據(jù)了解，今后，貝好家考慮參與或發(fā)起成立基金，幫助潛在合作方拓展融資渠道，通過產(chǎn)品解決方案的加持提升開發(fā)結(jié)果的確定性，與投資方共享收益。

傳統(tǒng)房企巨頭大將加盟

貝好家是貝殼圍繞“以人定房、以房定地”探索建造“好房子”的一種嘗試。

去年7月，貝殼將企業(yè)戰(zhàn)略從原來的“一體兩翼”升級(jí)為“一體三翼”并對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，其中，“一體”即指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)，“三翼”則在原來家裝、惠居的基礎(chǔ)上增加了貝好家，形成了四條事業(yè)線。

貝好家即是貝殼組建的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。澎湃新聞獲悉，貝好家成立一年來，其已組建了以AI算法、數(shù)據(jù)產(chǎn)品、客戶研究、設(shè)計(jì)建造、營銷策劃等多元化、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。該團(tuán)隊(duì)中有不少是來自萬科、龍湖、金地等頭部房企的人員。

舉例來說，原龍湖地產(chǎn)運(yùn)營工程部副總經(jīng)理、合景泰富集團(tuán)工程管理中心總經(jīng)理?xiàng)顚殑偅f科北京區(qū)域首席城市研究合伙人都珊珊，原龍湖地產(chǎn)、金科及金地集團(tuán)客研中心負(fù)責(zé)人羅酬劍，原龍湖集團(tuán)研發(fā)中心總經(jīng)理郭旌、萬科東北區(qū)財(cái)務(wù)總經(jīng)理肖錚等均已加入貝好家。

其中，楊寶剛現(xiàn)任貝好家運(yùn)營中心總經(jīng)理，分管運(yùn)營、工程、招采、成本等；羅酬劍現(xiàn)任貝好家客戶與市場研究中心總經(jīng)理；郭旌現(xiàn)任貝好家研發(fā)設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理；肖錚現(xiàn)任貝好家財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理。

從組織架構(gòu)來看，貝好家由總部、城市公司構(gòu)成。總部方面，貝好家成立了業(yè)務(wù)發(fā)展中心、C2M創(chuàng)新中心、設(shè)計(jì)研發(fā)中心、建造管理中心、營銷中心，以及法務(wù)風(fēng)控、財(cái)務(wù)、人力資源中心和辦公室。城市公司方面，目前貝好家在北京、上海、成都、西安四個(gè)城市成立了正式籌備組（并注冊分公司），也在其他主要城市設(shè)立相關(guān)業(yè)務(wù)人員。

從貝好家的動(dòng)作來看，今年以來，貝好家開始在一二線市場的熱門地塊中嶄露頭角，此前，北京以及廣州的土拍中就有貝好家的身影。

有開發(fā)商人士認(rèn)為，在買方市場下，貝殼作為開發(fā)商最大的分銷商，其獲客能力及現(xiàn)金流優(yōu)勢明顯，因此，預(yù)判貝殼應(yīng)該不會(huì)大規(guī)模拿地，而是引入代建或合作的輕資產(chǎn)模式為主。

根據(jù)貝殼公開的信息，截至2024年6月30日，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金和短期投資合計(jì)結(jié)余為人民幣597億元。

不過，也有業(yè)內(nèi)提出疑問，貝殼拿地開發(fā)，利用貝殼的優(yōu)勢，如果后續(xù)銷售可刨除分銷費(fèi)用壓降房價(jià)，或是貝好家相較其他房企的一大優(yōu)勢，此次貝殼欲打造高端項(xiàng)目，這就像讓買“LV”的人跑去買源頭工廠，品牌認(rèn)可度仍有待驗(yàn)證。

據(jù)中指研究院四川分院監(jiān)測信息，貝好家此次拿下的是金融城三期區(qū)域調(diào)規(guī)后的第二宗住宅用地。金融城三期第一宗地塊為去年6月由華潤置地以樓面價(jià)20700元/平方米成交。今年上半年以“金融城·錦宸府”入市，套均總價(jià)超千萬。

面對(duì)質(zhì)疑，貝好家方面認(rèn)為，成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊地價(jià)高主要是因?yàn)榈貕K優(yōu)質(zhì)，并不一定意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而是高價(jià)值。這個(gè)項(xiàng)目地段好，面積不大，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。成都市場相對(duì)健康，項(xiàng)目體量適中，避免了因周期長和套數(shù)多造成的不確定性。項(xiàng)目位于核心地段，地塊質(zhì)量高。貝好家也是冷靜思考、審慎判斷后做出的決策。貝好家已經(jīng)做好了充分準(zhǔn)備，匹配了合適的團(tuán)隊(duì)和資源，有信心取得成功。

“目前，行業(yè)整體在進(jìn)行出清，貝殼在拿地和銷售層面的競爭會(huì)相對(duì)小一些，當(dāng)前也有部分非典型房企在進(jìn)行一些拿地的動(dòng)作，貝殼作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，想把產(chǎn)業(yè)鏈打通，在行業(yè)低位的時(shí)候拿一兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一些嘗試性的動(dòng)作，是一種戰(zhàn)略上的嘗試。”業(yè)內(nèi)人士說。

此次，伴隨著貝殼首個(gè)自主操盤項(xiàng)目落地成都，貝好家的“1+2業(yè)務(wù)模式”能否突圍仍有待市場檢驗(yàn)。