內需從來都是經濟發展的動力，黨的二十屆三中全會《決定》提出，“加快培育完整內需體系”。前不久召開的中共中央政治局會議強調“深化創新驅動發展，深入挖掘內需潛力”，要求“以提振消費為重點擴大國內需求，經濟政策的著力點要更多轉向惠民生、促消費”。

房地產消費是做好總需求管理的關鍵一環。當前，促進住房消費的關鍵還是用好、用足貨幣政策工具。最近，市場對降低存量房貸利率的討論成為輿論熱點。一方面，一些購房者覺得有必要降低存量房貸利率；另一方面，不少投資者認為銀行體系的息差已經十分低了，再壓縮銀行的息差容易引起系統性風險。

兩方的觀點都有其道理。對于存量房貸利率的下調，從2022年10份開始，基于房地產形勢和市場調研，我們持續發出調整的呼吁，時至今日，我們依然認為，非常時期，當用非常之策，改變市場預期，我們就能用時間換空間，早日走出需求不足的局面。

這么說是有其道理所在的。限制性政策、房地產信譽和預售制度的改革重建，能夠促進房地產信心和行業復蘇，但行業真正的健康運轉，需要的是讓市場成為房地產資源配置的抓手。這其中最重要的抓手，房貸利率等金融貨幣手段至關重要。

人們已經看到，在房地產信譽方面，住房城鄉建設部等部門在近三年以來，一直大力協調各方，推動保交房，保交房不僅關系發展要講人民性，還關系到行業信譽，關系到市場信心，關系到市場預期，關系到穩經濟。

我們應當看到，目前房地產發展的主要任務之一是穩定房地產、促進市場恢復和平穩運行，防止市場出現過冷，在房地產供需政策持續寬松的情況下，貨幣政策的紓困和在消費上的支持，顯得十分緊要，因為，持續的房地產需求不足環境下，企業盈利會乏力，繼續投資意愿不足，以及居民住房消費意愿降低，會讓企業和個人對未來的住房消費信心與預期持續減弱，防范金融風險的壓力會因此而增加。

回到存量房貸利率本身情況，雖然去年以來存量房貸利率已做過一些調降，但新增房貸和存量房貸的息差依然較大。以北京為例，大部分存量房貸利率在4.75%，新增房貸利率最低能到3.4%，差了135BP（基點）。

另外一個最新金融數據則是，今年上半年A股上市銀行的半年報，6家國有商業銀行和9家股份制銀行中，僅有5家銀行個人按揭住房貸款余額較去年底有所增加，但這15家銀行個人住房按揭貸款余額在今年上半年共計減少了3099.57億元。

這些數據所呈現的事實，已經很清晰。最近，我們也注意到銀行人士對于存量房貸利率下調持有意見，認為解決存量房貸的問題需要各類監管部門通盤考慮，在防范金融風險與切實解決問題等方面進行深入研究與考量，切勿盲目“一刀切”調整。

這種擔心并非沒有道理。但是，發展依然是首要問題，從這一點來說，房貸利率其實是一個需要以系統思維謀全局的問題。一方面，金融部門要進一步做好開門問策，積極聽取市場有益聲音，可以適當對邊際存量貸款利率作出科學調整；一方面，對于符合“首套標準”的存量二套房，房貸利率可允許轉為首套房利率，改革就是需要勇氣和闖關。除此之外，住房公積金貸款政策對于兩孩和家庭首套房的認定，也可以從未成年的年齡標準限制，適時調整放寬。

總的來說，房地產行業當前的一大特點是實現自我修復能力不足，從其基本面面臨的挑戰來看，則是蘊含著改革的勇氣和迫切需要。在面向未來和推動房地產的改革發展過程中，既需要確保方向正確，也需要根據經濟環境分清楚輕重緩急，調整優化與房地產消費的金融貨幣及財政稅收政策。我們可以自問，因為存貸款利差下降了，銀行盈利下降了一些，但是資產負債表是改善的，不良貸款是減少的，持有的資產的估值是提高的，對金融安全和經濟穩定是大有幫助的。

（原標題：支持樓市內需，利率政策還可作為）