8月26日，綠城中國（03900.HK）召開2024年中期業(yè)績溝通會，董事會主席、執(zhí)行董事張亞東，執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強等出席。

會上，綠城中國對上半年未能在一線城市獲取地塊、公司毛利率是否處于底部及公司今年上半年減值金額增加等問題進(jìn)行了回應(yīng)。

預(yù)計今年毛利率比去年要低一點

期內(nèi)，綠城中國實現(xiàn)收入695.62億元，同比增加22.09%；實現(xiàn)毛利91.04億元，較上年同期的99.2億元下降8.23%；毛利率13.09%，較上年同期的17.41%降4.32個百分點。凈利潤33.2億元，較上年同期的46.41億元下降28.47%；凈利潤率4.77%，較上年同期的8.15%下降3.38個百分點；公司股東應(yīng)占利潤20.45億元，較上年同期的25.45億元下降19.65%。

對于毛利率，耿忠強表示，上半年的毛利率和去年全年的水平基本相當(dāng)，處于相對比較低的位置。

耿忠強表示，今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)，有1/3來源于2021年獲取的土地，從2021年開始整體市場下行比較嚴(yán)重，部分項目的銷售及流速不及預(yù)期，一定程度拉低了今年上半年的毛利率。

耿忠強同時表示，在拿地策略上，公司高度聚焦一線或者是強二線城市，這些城市的地貨比偏高，一定程度上造成毛利率相對偏低。但是這些區(qū)域?qū)椖康陌踩约翱癸L(fēng)險能力很高，在目前行業(yè)下行的背景下保障了公司的生存與發(fā)展。

對于已售未結(jié)的毛利率，耿忠強表示，比目前已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的還是要高一些，但是根據(jù)這幾年的投資策略，公司還是突出流動性、安全性，聚焦核心城市，所以說雖然是已售的比已結(jié)轉(zhuǎn)的高一點，但整體的毛利率確實不會特別高，整體大概比現(xiàn)在的毛利率高2~3個百分點。

就2024年全年來說，毛利率依然受收入結(jié)構(gòu)及重難點庫存去化的影響，毛利率仍面臨著一定的壓力，預(yù)計比去年要低一點，基本會處于底部。隨著2022年及2023年獲取的項目逐步交付，未來的毛利率會有所好轉(zhuǎn)。

“現(xiàn)在很難說未來還有多少減值需要計提”

耿忠強介紹，上半年，綠城中國減值金額約17.5億元，是去年同期的3.9倍，包括14.2億元的存貨減值和3.3億元的往來款減值。

耿忠強表示，存貨減值主要還是集中在2021年的項目，即2020年下半年獲取的項目，部分的車位或者業(yè)態(tài)銷售價格不及預(yù)期，公司進(jìn)行了部分的撥備計提。往來款減值主要是合作項目，收益不及預(yù)期，償債能力下降。

耿忠強同時表示，現(xiàn)在很難說未來還有多少減值額需要計提，未來工作的重心在加強存貨精細(xì)化管理和存貨周轉(zhuǎn)效率上。

“今年總體的投資力度可能較去年稍微弱一點”

“今年總體的投資力度可能較去年稍微弱一點”，郭佳峰概括了綠城中國今年的投資工作。

具體到上半年，綠城中國新增項目15個，總建筑面積約131萬平方米，本集團(tuán)承擔(dān)成本約154億元，平均樓面價約每平方米14408元，預(yù)計新增貨值333億元。

其中，新拓項目中核心二線城市新增貨值占比94%，項目分布在杭州、西安、蘇州、寧波、合肥、天津、福州、嘉興等8座城市。上半年新拓項目預(yù)計全部在當(dāng)年實現(xiàn)首開，上半年新增貨值預(yù)計當(dāng)年銷售轉(zhuǎn)化率63%。

截至6月30日，綠城中國共有土地儲備項目151個（包括在建及待建），總建筑面積約3193萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2064萬平方米；地上總可售面積約為2143萬平方米，地上權(quán)益可售面積約為1372萬平方米；平均樓面地價每平方米約7999元。一二線城市貨值占比79%，長三角區(qū)域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大戰(zhàn)略核心城市占比55%。

對于今年上半年綠城中國未獲取新項目，8月在上海獲取兩個項目，郭佳峰表示，今年的投資工作比起去年來難做很多，上半年取得的貨值或者說拿地的錢可能是去年的60%左右。在城市選擇上，雖然公司仍然看好能級高的一二線城市乃至核心區(qū)，但今年也有很多新的問題出現(xiàn)，比如說像上海、北京的市場分化得很厲害。

對于投資下沉，郭佳峰同時表示，今年的投資策略以項目為準(zhǔn)，公司在浙江等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的一些地級市縣覆蓋比較完整、全面。公司會去爭取這些城市里優(yōu)質(zhì)的、結(jié)構(gòu)性的機會，兌現(xiàn)度會非常好，可惜體量小一點。

郭佳峰表示，上半年，公司在北京、廣州、深圳等地也跟進(jìn)拍過一些項目，但考慮到這幾個批次的供地安全性不夠高且現(xiàn)金流的模型不符合流程要求，就沒有獲取。下半年，一線城市仍然有一些優(yōu)質(zhì)土地出讓，公司會積極跟進(jìn)，今年公司投資策略是以項目為準(zhǔn)，不是以城市為重。

完成多筆短期債務(wù)的置換，包括去年到期的3億元美元

債務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，銀行借款為1154億元，其占比進(jìn)一步提升，達(dá)到了77.9%，現(xiàn)金短債比2.1倍；一年內(nèi)到期的借款為353億元，占比23.8%；今年上半年平均融資成本為4.0%，較上年同期的4.4%，下降了40個bp，期末融資成本為3.9%，較上年同期的4.4%，下降了50個bp。

耿忠強介紹，這兩年公司持續(xù)在做債券回購，維持債券二級市場相對穩(wěn)定，從而有利于一級市場債券的順利發(fā)行。截至6月30日，綠城中國累計回購境內(nèi)債券22.6億元，其中上半年回購金額6.79億元。

上半年，綠城中國在公開市場上共發(fā)行債券51.34億元，平均的發(fā)行利率為4.05%。其中3年期的信用債發(fā)行了4次，共計40億元，發(fā)行利率是4.24%；一年期的ABS發(fā)行金額為11.34億元，發(fā)行利率為3.36%。

在境外融資方面，公司全力保持境外融資渠道的暢通，積極推動商業(yè)銀行的跨境聯(lián)動，提前置換境外債務(wù)。今年上半年，公司完成多筆短期債務(wù)的置換，總共置換8.17億美元，其中3億美元是提前置換的明年到期的債務(wù)。通過置換與部分自有資金償還，境外債務(wù)在公司總的債務(wù)中的比重已經(jīng)降到了15.5%，比去年年底有所降低。