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【社論】法拍房不該“入住難”

2024-08-09 17:26
來源:澎湃新聞
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8月9日,最高人民檢察院發(fā)布消息,提示了當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區(qū)”,需要高度警惕并提前做好防范。最高檢特別指出了法拍房的幾個“坑”:競買人惡意串通、低價競買破壞司法拍賣秩序;虛構(gòu)租賃關(guān)系妨礙拍賣以逃避債務(wù);稅費數(shù)額不明確易引發(fā)爭議;涉案房屋騰退難影響買受人使用。

法拍房存在的問題應得到司法機關(guān)的重視,特別是法拍房“入住難”、原房主惡意以“長租合同”對抗買受人等棘手問題,更需要及時解決。在我國的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣實施多年之后,應該及時總結(jié)經(jīng)驗,在制度、流程的層面做出更完善的規(guī)范。

司法拍賣行為,實質(zhì)上屬于公法行為的契約化,其兼具公私法雙重屬性,既是買受人花錢買房的民事行為,也是法院實施的司法執(zhí)行程序。目前,法拍房的法律規(guī)范存在“一頭重,一頭輕”的現(xiàn)象,讓一些居心不良者鉆了空子,也較難保障買受人的權(quán)利。

“一頭重”是指,法拍房作為不動產(chǎn),相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益受到《民法典·物權(quán)編》的較為周全的保護;“一頭輕”是指,法拍房作為司法拍賣的標的,目前的規(guī)范主要還是《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》等司法文件,兩者的權(quán)益保護不夠均衡。

比如,《民法典·物權(quán)編》規(guī)定了“買賣不破租賃”原則,原本是為了保護租房者的權(quán)利,使之免受房屋產(chǎn)權(quán)變更的影響。結(jié)果,一些房主與他人惡意串通,通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段,捏造虛假租賃關(guān)系,故意用“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等表面合法的手段,抗拒司法拍賣、抗拒合法的買受人入住。

此外,個別法院在執(zhí)行生效判決當中,也有“本位主義”的傾向,只想解決掉手頭的執(zhí)行案件、提升執(zhí)結(jié)率,只想著完成法拍、拿到執(zhí)行款,而沒有充分考慮到買受人的合法權(quán)益。此前,一些法院在司法拍賣時一度提出“不負責騰退房屋”,乃至不積極協(xié)助買受人辦理入住,把矛盾推給社會。這事實上也影響了人民法院的司法公信力,降低了社會對于司法拍賣的認可度。

這一次,最高人民檢察院作為最高法律監(jiān)督機關(guān),公布了相關(guān)案例,及時糾正了司法拍賣房屋中的一些問題,既是向參與司法拍賣的競拍人做出提示,希望其能在理性預算、知悉風險、了解規(guī)則的前提下參加競買,也是對目前法拍房的典型問題做出診斷,為系統(tǒng)性解決問題打下基礎(chǔ)。

法拍房本身是為了解決“執(zhí)行難”,不能衍生成為新的社會問題,乃至形成“法拍房陷阱”。針對原房主通過惡意串通、以“長租”的名義抗拒法拍的問題,司法機關(guān)應該及時糾正、及時亮劍,為買受人“掃雷”,維護法拍房的信譽。特別是要考慮到,競拍法拍房是基于對人民司法的樸素信任,司法機關(guān)更應該做到實質(zhì)性化解矛盾,既要解決“執(zhí)行難”的問題,也要解決法拍房“入住難”問題。

    責任編輯:沈彬
    圖片編輯:朱偉輝
    校對:丁曉
    澎湃新聞報料:021-962866
    澎湃新聞,未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載
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