車輛進出小區被收取的停車費，屬于物業公司收入，還是屬于由業主共有的公共部分收益呢？近日，福州中院對一起業委會起訴物業公司業主共有權糾紛案作出判決：物業公司返還給業委會340余萬元的地面停車收益。

解聘物業公司后向其索要停車費收益

事情發生在福州市倉山區吉苑小區。這是一個近20年的老小區，自2005年建成入住以來，一直由福建銀典物業管理服務有限公司（下稱“銀典物業公司”）管理。

周劍鋒是第二屆福州吉苑小區業主委員會的主任。他向澎湃新聞提到，銀典物業公司管理的時候小區環境并不好，停車也毫無規章。

案卷材料顯示：2005年8月，吉苑小區開發商委托銀典物業公司為案涉小區提供物業服務。根據前期物業服務合同約定，乙方提供的前期物業管理服務包含車輛的停放管理，室外機動車每輛每月60元，地下室車庫每輛每月70元。

2018年3月，小區業主委員會成立。2019年1月，小區業委會通過相應程序解聘銀典物業公司，次日銀典物業公司撤離吉苑小區，不再繼續提供物業服務。

澎湃新聞了解到，早在2019年的時候，吉苑小區第一屆業主委員會就曾表決是否要起訴銀典物業公司，由于業主大會沒有得到三分之二的業主贊同，這個提案就被擱置了。

“訴訟時效就三年，再拖下去，這個案子就沒得打了。”心系業主利益的周劍鋒卡在訴訟時效結束之前，當機立斷請了律師團隊，起訴銀典物業公司。

周劍鋒說，這個案件侵權時間跨度大，業主手上證據少，勝訴難度大，訴訟過程并不容易。

周劍鋒回憶道，小區的公共收益組成有廣告收益、擺攤收益和停車費收益。由于廣告和擺攤收益并不多，也不好追溯，他們最終決定從小區停車收益入手。

2022年5月，經過多方咨詢，以及檢索了很多江蘇、浙江、上海等省市的相似案例之后，才正式起訴。業主們要求物業公司返還自2005年8月至2019年1月15日其撤場之日期間，案涉小區地面停車收益款及利息。

法院判決物業公司支付業委會340萬元停車費

倉山法院經審理認為，案涉小區地面停車位包括規劃的442個以及后期業委會自行劃線的地面車位。其中，442個地面停車位雖有規劃，但并無獨立產權，現有證據亦無法證明開發商與業主有對上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實際占用了小區共有場地，故應認定為全體業主共有；業委會占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業主共有。

法院認為，涉事物業公司對屬于業主共有部分區域進行停車管理所取得的每車每月60元費用，應屬于全體業主所有。物業公司辯稱每車每月60元的停車費用為其停車管理服務費，并非案涉小區的公共收益，缺乏依據，法院不予采信。故判決物業公司扣除25%的物業停車經營管理費用后，返還75%的地面停車收益，共計340余萬元。

一審判決后，涉事物業公司上訴，福州市中級人民法院二審維持原判。

民法典第二百七十五條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該條第二款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

據福州中院公眾號披露，該案一審法官、倉山法院三級法官劉培玲指出，本案中，小區地面車位雖經建筑規劃，但并無證據證明開發商與業主之間有關于地面車位權屬的約定，地面車位實際是占用了小區共有場地用于滿足小區業主的生活需要；且地面車位不能辦理獨立產權，不能成為享有專有權的專有部分。

因此，法院認定小區地面車位屬于小區全體業主共有，基于該車位所產生的收益即停車費亦應歸業主共有，最終判決物業公司扣除25%的經營管理費用，向業委會返還75%的地面停車收益340余萬元。

福州大學法學院副教授、碩士生導師、法學博士唐士亞說，近年來，隨著居民私家車保有量的不斷增加，小區地面停車位收益糾紛成為小區業主與物業公司之間的常見糾紛。小區地面停車位是經政府發出的建設工程規劃許可證批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

唐士亞指出，對于小區物業管理中存在的不合理現象，小區業主可通過成立業主委員會進行監督管理，向物業管理行政主管部門反映、投訴、舉報以及向人民法院起訴等方式維護自身合法權益。

“本案中小區業主委員會通過訴訟方式依法維護業主權益具有典型示范意義，也為促進物業管理行業的規范有序發展提供了寶貴經驗。”唐士亞表示。