最近，上海樓市迎來一系列新政，當大家都在關注自家房價漲跌之時，有一類房產卻可以說是幾乎不受政策影響，那就是上海的老洋房。

今年四月，巨鹿路一套花園洋房易主，成交總價約3.1億元，成交單價約100.9萬元/平方米，刷新了上海豪宅市場單價“天花板”。今年也是武康大樓100周年，《繁花》、《承歡記》等影視劇不斷為觀眾勾勒出對上海老建筑的優雅想象。

老洋房憑什么賣出“天價”？老洋房圍墻后的生活離普通人有多遠？做老洋房中介真能“三年不開單，開單吃三年”嗎？本期《湃客Talk》邀請了兩位長期和房子打交道的年輕人，一起聊聊“物以稀為貴”的上海老洋房。

陳玉坤 澎湃新聞·湃客高級編輯

【本期嘉賓】

邱澤柱 上海老洋房領域專家經紀人

巧克麗麗 房產自媒體“真叫盧俊”主筆

【內容節選】

*以下內容為基于節目錄音的口述稿，僅對語法與用詞稍作修改。

天價老洋房都是誰在買？

老洋房的買家，越來越年輕化了

邱澤柱：

目前在上海，擁有獨立產權、能夠交易的老洋房，不超過100套。由于供給少、交易周期長、客戶群體比較固化，政策對老洋房市場的影響并不是特別大。

真正懂老洋房、喜愛老洋房的客戶，最主要考慮的因素還是地段價值，歷史文化風貌區是買家首選和優選的區域。其次就是老洋房的品相，包括了外觀、開間、花園大小、占地大小、鄰空、與周邊其他建筑的距離等。第三是小區品質，一個干凈整潔的老洋房小區說明住戶普遍具備愛護公共衛生的共識，弄堂的寬和窄也決定了是否能夠便利停車。

此前在房市整體比較熱的階段，買家的投資需求是很旺盛的。從國家提倡“房住不炒”，讓房屋回歸到居住屬性之后，這種投資需求是在減少的。但還是會有老洋房愛好者再購入，到這個層級應該叫“文化收藏”了。

早期的買家以外籍人士和有過留洋背景的人士為主。這些年，國內本土的企業家、投資界的大佬、對老上海有情懷的“土著”、一線明星影星等，也開始入手老洋房?？蛻羧后w的年齡層集中在40-55歲左右，不過現在也越來越年輕化了，這也是一種文化傳承吧。

上海長樂路上，售價1.06億元的老洋房。/湃客Talk拍攝

豪宅搶購潮來襲，想看老洋房也有門檻

巧克麗麗：

前段時間中海順昌玖里“賣爆”的時候（注：套均總價約4000萬元），我們團隊統計發現：購買價格3000萬元以上的豪宅群體里，“310”滬籍和非“310”滬籍，人數大概五五開。

相對來說，浙江人是購買豪宅最多的一群人。哪怕是在二手市場里，浙江一帶的購房人數占比也是最多的。

買豪宅跟地緣性有很大關系，生活在上海的人更有可能會買。另外也有一些現實因素，比如物質條件好的家庭會有足夠多的資金去“撬動”上海豪宅。

邱澤柱：

過去兩年，購房預算在3000萬以上的客戶群體，他們的購房需求是被積壓的。今年隨著購房政策調整，豪宅交易迅速恢復。另一方面，之前積壓在開發商手里的一手豪宅陸續放出，包括很多核心地段的樓盤。那么，對于豪宅買家來說，今年一定會看一下新房市場。我覺得這陣豪宅的搶購潮，反映了人們對于更好房子、更品質生活的期待。

有些老洋房會設定門檻，篩選客戶品質，但這個門檻并不是由經紀人定的，往往是業主自己的訴求。比如，一棟標價在一億元左右的老洋房，業主的驗資標準會定在資金量的50%以上，也就是5000萬元。

業主希望客戶提供驗資證明，或者提前了解客戶的年齡、背景以及之前看過哪些房子，初步判斷客戶的購買力。這也是可以理解的，業主并不希望所有人都來看自己的房子，希望能提高成交效率。

長樂路上老洋房的庭院。/湃客Talk拍攝

老洋房圍墻后的真實生活

網紅老洋房里，住的也是普通人

邱澤柱：

隨著互聯網的發展和自媒體的興起，一些老公寓、老洋房也成了“網紅”，其中武康大樓可謂是“網紅頂流”。武康大樓總共有143戶人家，但實際上真正有獨立個人產權、具備在市面上流通條件的房屋，屈指可數。其他絕大部分是無法進行交易的。

“網紅”老洋房里的住戶在曝光之下，也一度成為話題和熱點。游客的頻繁造訪和打卡對住客的生活還是有一定影響的，有些居民比較在意私密性，比如武康路“蝴蝶結”陽臺小樓上的那位奶奶就曾不堪其擾，被家人接走了。

絡繹不絕的游客能夠帶動片區的消費，形成旅游經濟，這對于穩定片區的房價，無論是租金還是售價都是很有幫助的。很多沿街的老洋房還能夠商用。但對大多數普通住戶來說，他們并不希望自己生活在別人的聚光燈之下。

武康路“蝴蝶結”陽臺小樓/視覺中國

年輕人租進老洋房，但愿意出租的業主并不多

巧克麗麗：

雖然買得起老洋房的是少數人，但也有年輕人選擇租房。

我們組一位年輕的外地同事，就租住在靜安區的老洋房，月租特別高。我問他為什么花大價錢租老房子？他告訴我，老洋房街邊的生活氛圍，是別的區域給不到的。哪怕是路上行人的精神風貌，也是和其他地區不一樣的。

我想，住老洋房的年輕人都是為了感受人文氛圍，這種煙火氣是獨一無二的。

邱澤柱：

一些外地的朋友是通過社交媒體或者電視劇，了解到老洋房。比如影視劇《繁花》就讓老洋房再次回到大眾的視野，許多觀眾喜歡這部劇里的生活氛圍。

但是，從實際居住體驗來看，老洋房并沒有影視劇中那么理想。早些年，我也住過那種磚木結構的老洋房，隔音不好、潮濕和白蟻問題都是在實際居住中面臨的挑戰。

老洋房的業主不會特別關注空置的情況，這跟剛需房業主的邏輯不太一樣。對這類業主群體而言，為老洋房選穩定的租客，遠比收租更加重要。

一整幢的老洋房，租金是比較高昂的，便宜的可能十幾萬元，貴一點的幾十萬元。雖然有些老洋房會整幢出租，但這種情況不會特別多，主要是因為業主不愿意接受。比如說，買家租下來之后，會有自主裝修的需求，很多業主會擔心會不會對房屋造成損害。而且租客的數量往往會比較多，能夠接受的業主真的很少。

至于租給劇組拍影視劇，這種需求都非常短期，劇組在里面拍戲也就拍個一天甚至半天，不可能一個月或者半個月租用，絕大多數業主都不太愿意。

當然，因為劇組能夠支付的租金比較高，極個別的業主可能會接受，但會對劇組提出要求，必須按照自己的想法來布景和拍攝。

上海，張愛玲故居“常德公寓”/視覺中國

做老洋房中介，體驗如何？

做這個工作，會見識到人世間的方方面面

邱澤柱：

從2013年大學畢業至今，我一直從事房地產經紀工作。接觸老洋房也是機緣巧合，因為當時我投遞簡歷的門店就在歷史風貌區。

在我的職業生涯里，也遇到過電視劇《安家》里那種“雞零狗碎”的事情。做這個工作，會遇到人世間的方方面面。有時候交易的不僅僅是一棟房子，更是家族過去的興衰榮辱，可能最后都停留在這個薄薄的合同上了，

涉及祖產繼承類的房屋，對于出售后的資金分配，大家的爭議和分歧自然會更多。老洋房中介只提供房產經紀服務，至于具體的家庭糾紛，我們只能從房屋交易的角度去提供幫助，既確保賣家的利益，也要確保買家的利益。

從事老洋房經紀，其實并沒有特別硬性的要求，學歷什么的都不是最重要的，但是如果要做好這個工作，必須足夠專業、對產品有足夠的了解，保證整個交易流程的安全性；服務品質也要有更高標準，客戶和業主都是比較有身價的人士，要確保雙方的私密性。

上海安福路老洋房店鋪/視覺中國

直播賣房，賣的是中介和客戶的信任關系

巧克麗麗：

現在很多房產中介在直播平臺上賣房，其實早在四五年前就出現了，但當初只是噱頭。因為房產本身是超級標的，客戶在直播的過程中，無法體驗房子的真實情況，比如地段、配套、居住感受等都不可知。但是，直播越來越火后，哪怕房產這樣的產品，也是有線上出售的可能性的。

所以，直播賣房的最大優勢，是中介能夠通過自己的視頻號、抖音號，在平臺上面講解房地產政策，介紹看房的線下感受。很多潛在客戶雖然不會直接通過直播平臺買房，但會主動去認識中介。

老洋房中介在直播的渠道里，也不會直接銷售房子，但可以由此和客戶建立信任?？蛻舻搅司€下，會根據面相和理念，進一步判斷中介是否老實、可靠。這是直播和賣房最直接的關系。

對年輕人而言，頂豪中介是理想的職業嗎？ 

入行中介的年輕人，學歷越來越高

巧克麗麗：

今年四月，巨鹿路一套老洋房成交，單價實在是太驚人了。如果這筆交易的傭金有三個點，買賣雙方各自分成，那最后可能有近幾十萬甚至上百萬元。

實話實說，我自己都面試過中介的工作，雖然當時是因為選題的需求，但我確實也動過這個念頭。

中介行業會根據學歷，不斷增加底薪收入。據我了解，本科畢業生入職中介的保底工資有8000元，碩士畢業生能有1萬元。

我遇到過一位本科學歷的中介。在買房過程中，我發現高學歷的人在做事的思維和效率上會非常不同，甚至會和客戶分析經濟的走勢，分析此時房產市場是波峰還是谷底，它的周期大概是怎樣的。這是過去在房產中介身上完全看不到的。

現在的高學歷房產中介，平時的形象就是穿著制服、背著雙肩包，帶著自己的電腦給客戶做數據報告，上下班時間也比較自由。年輕人對于做房產中介，態度不再像之前那么抗拒。

做頂豪中介，則對形象氣質都有一定要求。他們要多接觸有錢人的圈層，可能需要去看展、跑拍賣會，需要知道有錢人在干什么，需要到這樣的場合去認識他們。

上海，武康大樓附近的老洋房/視覺中國

對年輕人來說，頂級豪宅經紀依然是一扇窄門

邱澤柱：

頂豪中介是一條小眾而且充滿挑戰性的賽道。因為相對于整個上海的房地產市場，頂級豪宅的體量只占到4%，簡直就是九牛一毛。進入這個賽道的人，首先自己的資本得夠，否則就會感到迷茫、焦慮、不知所措，面臨最基本的生存壓力。所以我還是建議年輕人，不要上來就單挑最有挑戰性的。

作為職業化的房地產經紀人，能把剛需普通住宅賣掉，能夠完成客戶和業主的托付，就是了不起的經紀人。比如目前鏈家排名前十的經理人里，賣普通住宅的還是占到大多數。

能把房子一套套賣掉，這對經理人來說是件成就感很高的事。但如果是賣頂級豪宅，更像是埋伏在草叢里的狙擊手，你不知道什么時候能打出這一槍。

就老洋房而言，一般成交周期至少一兩年。如果一個經紀人一年能成交一套老洋房，已經是這個圈子里口碑非常厲害的人物，很多人可能兩三年也沒有成交。

長周期的沉淀，對人的心理考驗是非常嚴苛的。能不能“三年不開單，開單吃三年”，這件事完全不能確定。

【時間軸】

03:44 在上海買3000萬以上豪宅的，都是誰？

05:36 真正懂老洋房的，女性比男性多？

08:02 物以稀為貴，上海老洋房究竟有多少

10:31 1.06億“入門級”老洋房，一年漲了2000萬？

16:28 網紅老建筑和住在里面的人

25:18 為賣房大打出手，《安家》場景真實版如何

32:53 幫你租房的那個中介，學歷可能比你高

39:30 老洋房中介，真能“一單吃三年”？

43:28 新政落地，前兩年買房的人還好嗎？

46:31 老洋房租給劇組拍戲，是筆好買賣嗎？

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策劃、主播 / 陳玉坤

剪輯 / 潘華

監制 / 徐婉

實習生 / 潘徐籽蕓