近日，華發物業服務集團有限公司發布公告稱，大股東鏵金投資有限公司（以下簡稱“鏵金投資”）計劃以協議安排的方式將華發物業私有化，并建議撤銷華發物業的上市地位。注銷價為每股計劃股份0.29港元，較停牌前收市價溢價約30.63%。

對于私有化的原因，華發物業服務在公告中披露：上市平臺的使用度有限、減低維持公司上市地位的成本及開支等。

近5年數據來看，華發物業2019-2023年的營業收入平均年增長率超過20%，凈利潤平均年增長率約40%。對于母公司華發股份而言，如果本次私有化成功，或將增厚其業績。

今年4月底至5月中旬，在港股流動性回暖，房地產政策刺激等多重因素刺激下，港股房地產及物業管理板塊迎來一波反彈。5月下旬，隨著部分投資者獲利了結，物業板塊持續回調，恒生物業管理及服務指數已經回吐了前期小半漲幅。

去年以來港股已經有10余家公司完成或宣布私有化。市場短期波動受各種因素影響，但從去年以來頻繁出現的港股溢價私有化來看，一些股價低迷，質地較優的港股公司可能已經蘊藏著相當的投資價值，物業管理板塊也不例外。

擬溢價三成將華發物業私有化

5月27日，華發物業服務發布公告稱，大股東鏵金投資擬以協議安排的方式對華發物業服務進行私有化。鏵金投資與華發物業服務就私有化所刊發的聯合公告已經收到香港證監會之無意見函。

根據公告，注銷價為每股計劃股份0.29港元，較停牌前收市價（即2024年5月14日）0.222港元溢價約30.63%。該建議將涉及作出要約以注銷57.786億股計劃股份，要約人在該建議下應付的最高現金代價約為16.758億港元。

此前于5月16日盤前，華發物業公告稱，公司股份自2024年5月16日起短暫停牌，待公布內幕消息。5月28日，華發物業服務復牌，收報0.275港元/股，漲幅達到23.87%。

華發物業服務：成交低迷，融資功能受限

公開資料顯示，華發物業成立于1985年，為珠海華發集團旗下物業公司。

2020年，華發集團旗下上市公司華金國際資本收購華發物業；2021年，華金國際資本更名為“華發物業服務”。

面包財經梳理公開資料發現，公司自2020年借殼上市以來，股票交易量較為低迷，且股價持續在低位震蕩，最低跌至0.1港元/股，市值僅為10億港元。

華發物業服務在公告中稱，近年來，股份交易流通量長期處于相對較低水平。截至最后交易日（包括該日）止6個月、12個月及24個月期間之平均每日成交量為每個交易日分別僅占于公告日期已發行股總數約0.06%、0.04%及0.04%。股份交易低流通量可能讓計劃股東難以在不對股價造成負面影響情況下進行大量場內出售。

借殼上市以來，華發物業服務并未通過上市進行過任何股權融資行為。融資功能和流動性缺失之下，華發物業服務每年還有不菲的上市維護費，包括上市費用、投資者關系維護費用、聘請常年法律顧問和審計師的費用、信息披露費用等。

根據2023年年報，華發物業服務2023年核數師酬金單項費用就達到188.7萬元，而該項目2022年的支出達到200萬元。

華發股份：預計增加超過1.4億元歸母凈利潤

最新財報顯示，2023年，華發物業服務營收約為17.76億元，同比增長11.0%；錄得毛利約4.78億元，同比增長20.7%；年內溢利約為2.50億元，同比增長28.7%；公司擁有人應占溢利約為2.49億元，同比增長28.8%。近5年數據來看，華發物業服務2019-2023年的營業收入平均年增長率超過20%，凈利潤平均年增長率約40%。

業務方面，華發物業服務2023年基礎物業服務收入約為12.73億元，同比增長21.3%；業主增值服務收入約為1.6億元，同比下降6.8%；其他增值服務收入約為3.42億元，同比下降6.1%。

在管面積上，2023年，華發物業服務實現總收費建筑面積3144萬平方米，同比增長29%；實現總合約建面6064萬平方米，同比增長約17%。公司合約在管比為1.93，較2022年末的2.13降低0.2。其中，公司非住宅業務收費建筑面積實現940萬平方米，同比增長70.4%。

債務結構方面，截至2023年12月31日，華發物業服務總資產為10.47億元，負債7.99億元，凈資產2.48億元。華發物業現金及現金等價物約為3.82億元，同比減少15.85%；銀行貸款約為1.75億元，同比下降53.96%。截至2023年末，華發物業服務資產負債率進一步降至76.3%，同比減少23.1個百分點。

與之相對的是，華發物業服務的母公司華發股份近2年年報持續增收不增利。2023年，華發股份實現營業收入721.45億元，同比增加19.35%；實現歸母凈利潤18.38億元，同比下降29.58%。華發股份2022年歸母凈利潤同比下降19.31%。

2024年一季度，華發股份營收、歸母凈利潤雙雙出現下滑，同比分別下跌41.46%、35.34%。

華發股份同期發布的公告披露稱，協議安排在取得先決條件后，除鏵金投資及光杰投資所持有外的所有股東57.44%的股份將被注銷。光杰投資為華發股份全資子公司，光杰投資持有鏵金投資100%股權。

換言之，于協議安排生效和私有化建議完成后，華發股份通過鏵金投資和光杰投資對華發物業服務的持股占比之和將由42.56%上升至100%，而華發股份能通過私有化獲得華發物業服務翻倍的利潤分配。

按2023年華發物業服務的凈利潤和持股比例計算，本次私有化后將為華發股份增加超過1.4億元的歸母凈利潤。

據華發物業服務公告披露，要約人于2024年4月20日至5月14日期間于公開市場進行之購入共約1.89億股，相當于公司已發行股份的約1.88%。

2023年以來超10家港股上市企業宣布或完成私有化退市

據不完全統計，受流動性不足、估值偏低、融資功能受限等因素影響，2023年以來已超過10家港股公司決定私有化退市，其中雅士利國際、達利食品、海通國際等多家公司已完成私有化退市，而中國中藥、建溢集團等公司已披露私有化方案。

若此次私有化退市完成，華發物業服務將成為港股第二家退市的物管公司。2021年8月，藍光嘉寶服務正式宣布摘牌，上市時間不足兩年。

部分港股物管企業股價與成交量低迷、融資需求難以得到滿足，面臨著華發物業服務同樣的處境。大股東愿意溢價對公司進行私有化，在一定程度上顯示出一些超跌的物業管理公司價值被低估。

受母公司暴雷以及房地產行業的影響，港股物業管理公司股價最近兩年從高位大幅回撤，部分優質標的已經逐步凸顯出投資價值。但對于投資者而言，仍然需要仔細甄別，物業板塊上市公司眾多，確實有被錯殺的優質物業管理公司，但也不乏陷入“低估值陷阱”的公司。

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