對一些城市而言，過高的房產(chǎn)空置率是個大問題，它可能來自人口的老齡化和持續(xù)流出，或是房地產(chǎn)泡沫崩潰后的低迷。另一些城市則在迅速消化自己的住房庫存，供不應(yīng)求。

德國首都柏林屬于后者。越來越多的人涌入這座城市，跨國企業(yè)的高薪員工、創(chuàng)意人士，以及難民。去年，4.1萬外來人遷入這里居住，總?cè)丝诔^了370萬。預(yù)計到2030年，柏林人口數(shù)將超過400萬。

與此同時，房價正在不斷上漲。根據(jù)今年房地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）公布的“2017全球住宅城市指數(shù)”（Global Residential Cities Index），柏林是去年全球唯一一座房價漲幅超過20%的城市。今年柏林的平均房租相比去年增長了6%，土地出讓價格也增長了13.6%。

但柏林的住房供應(yīng)卻捉襟見肘。根據(jù)德國央行的數(shù)據(jù)，2017年，柏林規(guī)劃新建的住房數(shù)量首次下降。

11月底，柏林市政府宣布將在2030年前建造20萬套住房。政策制定者們算了一筆賬，為了保證住房供應(yīng)，控制房租和地價，2030年前需要新建11.4萬套新房，這個數(shù)字還需要加上近些年工程延誤的7.7萬套。

為了抑制投機行為，這項政策還承諾，20萬套住房的一半將作為“社會住房”，以可負擔(dān)的租金提供給低收入者。

這項本是皆大歡喜的政策卻遇到了另一個問題，它們會建在哪里？是在未建成區(qū)域平地起高樓，集中建設(shè)公屋社區(qū)，還是將20萬套的總量分散，在既有的居民區(qū)旁植入新樓？

選擇前者就需要在柏林行政范圍內(nèi)找尋空地。和許多大都市一樣，柏林未開發(fā)的空間極為有限，僅存的空地來自城市外圍的一圈農(nóng)場和公園。植入的方式似乎選擇多一些，柏林尚有一定數(shù)量的棕地，比如廢棄的工廠或是商業(yè)用地，可以被重新開發(fā)。

CityLab的撰稿人Feargus O’Sullivan稱，這是一場綠地和棕地的“戰(zhàn)爭”，20萬新房的去向?qū)⒂绊戇@座城市的未來。

不同于一些單一中心的大城市，二戰(zhàn)的空襲和之后的東西德分立使得柏林成為一個多中心的城市，區(qū)域不均衡一直延續(xù)至今，一些老舊破敗的棕地或社區(qū)成了新的發(fā)展點。

今年9月，柏林參議院公布了一項改造計劃。社會主義東德時期留下了大量低矮的單元樓“Plattenbau”，從外觀上看它和中國常見的工人新村、赫魯曉夫樓相仿，大多來自社會主義時期，通過預(yù)制件技術(shù)大量復(fù)制。這些看起來“灰突突”的單元樓沒有任何個性，卻為當(dāng)時的東德提供了190萬套公屋。

目前，這項改造計劃正在試點，改造方式是在這些多層樓頂上進行“加蓋”，工程師們正在測試樓宇的承重能力，也在計算這種頂層加蓋的方式究竟能新增多少住房。

此外，一些棕地也已陸續(xù)進行改造。最近柏林火車站附近一片廢棄的鐵路區(qū)將被改成一個6000人的居住區(qū)，從這里步行15分鐘可以到達勃蘭登堡門。城市東北部一塊長期廢棄的堆貨場也將被改為一個2000人的社區(qū)。西北部城郊的一座島原本是電纜廠，如今開發(fā)商正計劃改造為濱水的城市“新花園”。

但這些建設(shè)從立項開始就極為艱難，需要經(jīng)過各種論辯和博弈。一些老社區(qū)的居民抗議，他們擔(dān)心拔高的樓層會影響他們的光照。

從城市管理者的角度，居民的抗議常被認為缺乏“大局觀”，但實際上，他們并非毫無理由。柏林一些老式公寓的設(shè)計并不人性化，狹窄擁擠，即便有天井也不能補足陽光。盡管近些年一些士紳化讓這些老房子變得浪漫，然而要在低矮的老房周圍建高樓又不遮擋光照，對設(shè)計師而言是個挑戰(zhàn)。

在空地上建房同樣困難重重。此前，柏林市政府曾計劃在滕珀爾霍夫舊機場所在地上建房，但公民投票否決了這個方案，機場廢棄后這里成為一處公園，人們認為不該對這座城市為數(shù)不多的綠地動刀。

目前綠地和棕地的開發(fā)都受到阻礙，20萬套中一半用于廉租房的承諾獲得了公眾支持。但人們在支持的同時表示，歡迎公屋，開發(fā)可以，但不能選錯地方。

這是一場大型的“鄰避運動” (Not-In-My-Backyard)，相比令人賞心悅目的綠地，一個低收入者社區(qū)出現(xiàn)在自家“后院”令人警惕。人們擔(dān)心的不僅是陽光受到遮擋，還包括可能的社會問題，教育等公共設(shè)施和服務(wù)能否跟得上。

一些相對孤立的大型公屋曾出現(xiàn)過問題。比如香港的天水圍，它被認為是規(guī)劃失敗，社區(qū)內(nèi)缺少就業(yè)，白天成年人去往市中心工作，留下“無人看慣”的未成年人，這里一度成為未成年人犯罪的高發(fā)地。

目前，柏林東北部一處70公頃的農(nóng)場正處在風(fēng)暴眼。社會民主黨希望能將農(nóng)場改為居民區(qū)，而綠黨則堅決反對，這片土地緊鄰一座建于1998年的國家公園。

綠黨暫時贏了這場論戰(zhàn)，他們和社會民主黨達成協(xié)議，暫不開發(fā)這片區(qū)域，但協(xié)議期限只持續(xù)到2021年。