關(guān)于對《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施(征求意見稿)》公開征集意見的公告

為深入落實《北京市物業(yè)管理條例》，進一步完善住宅專項維修資金（以下簡稱專維資金）補建、續(xù)籌和規(guī)范使用的政策體系，實現(xiàn)專維資金歸集到位，安全存管，使用高效，監(jiān)管有力，不斷提高專維資金的科學管理水平，確保住宅保修期滿后的維修改造有充分資金保障，建立可持續(xù)的住宅維修和更新、改造長效機制，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委起草了《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施》，現(xiàn)向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出意見建議。

公開征集意見時間為：2024年4月8日至4月12日

意見反饋渠道如下：

1.電子郵箱：wyfwzdzx@zjw.beijing.gov.cn

2.通訊地址：北京市通州區(qū)達濟街9號北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（物業(yè)服務指導中心 ）(請在信封上注明“專維資金意見征集”字樣)

3.電話：010-55597763

4.傳真：010-55597264

5.登錄北京市人民政府網(wǎng)站(http://www.beijing.gov.cn), 在“政民互動”版塊下的“政策性文件意見征集”專欄中提出意見。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

2024年4月8日

北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施

（征求意見稿）

為推動住宅專項維修資金管理改革工作的落實，不斷提高住宅專項維修資金（以下簡稱專維資金）科學管理水平，實現(xiàn)專維資金依法歸集，安全存管，使用高效，監(jiān)管有力，根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號），結(jié)合本市實際，制定了《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施》（以下簡稱《若干措施》）。

（一）加強專維資金信息數(shù)據(jù)管理。市住房資金管理部門負責完善全市專維資金管理信息系統(tǒng)，會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源等部門推動多源數(shù)據(jù)交換，通過房屋實測數(shù)據(jù)建立住宅專維資金賬戶，完善我市專維資金房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息庫，實現(xiàn)資金日常管理、業(yè)主共同決定資金使用、房屋交易、不動產(chǎn)登記等數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)和安全共享。

（二）加強商品住宅專維資金的歸集和續(xù)籌。開發(fā)建設(shè)單位在出售房屋后，要督促購房人交納專維資金，在辦理房屋測繪備案時，住建部門要核定專維資金交納情況，應交納專維資金的房屋全部交納完成后，予以辦理測繪備案。尚未出售的房屋由開發(fā)建設(shè)單位交納，待房屋出售時與購房人就已交納的專維資金進行結(jié)算劃轉(zhuǎn)。市區(qū)規(guī)劃自然資源部門在辦理不動產(chǎn)登記時，應當核查專維資金是否足額交納，未足額交納的，不予辦理登記手續(xù)。市住房資金管理部門應通過在各區(qū)管理部、各區(qū)不動產(chǎn)登記部門設(shè)置窗口、增加線上交納方式，拓展交款渠道，為購房人提供便捷服務。

（三）開展房改售房專維資金的補建續(xù)籌。市住房資金管理部門向?qū)＞S資金應交未交的房改售房單位發(fā)出專維資金補建通知，售房單位作為補建主體，按國家和本市規(guī)定的商品住宅專維資金交納范圍和標準補建（可使用售房款補建，不足部分由各單位自籌）。售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產(chǎn)滅失的由其上級單位補建。市屬國有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交的由接收單位補建。市區(qū)國有資產(chǎn)管理等政府部門要指導督促售后公房售房單位做好專維資金補建工作。

《若干措施》實施之前已經(jīng)交納過的專維資金，售房單位應負責將到幢賬戶金額依照售房當年的專維資金交納標準拆分到對應房屋；未售公房與其他已交納專維資金的住宅位于同一物業(yè)管理區(qū)域的，未售公房的產(chǎn)權(quán)單位作為業(yè)主應按照現(xiàn)行商品住宅標準交納專維資金，交納資金可從本單位售后公房售房款中列支；《若干措施》實施之日起，售房單位按照房改政策出售公有住房時，應在市專維資金管理系統(tǒng)中建立專維資金賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域、幢、戶設(shè)置明細賬目，并在購房協(xié)議中約定按國家和本市規(guī)定的比例交納專維資金。業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專維資金的相關(guān)憑證。

（四）完善專維資金使用申請主體。業(yè)主大會（業(yè)主共同決定）授權(quán)物業(yè)服務人、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或其他相關(guān)主體為商品住宅或售后公房的專維資金使用申請主體（或在議事規(guī)則中約定）的，物業(yè)服務人應協(xié)助業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）開展使用方案編制、組織項目施工等具體工作；業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務人均不能正常開展工作（或不履職）的，由屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))或者居（村）民委員會確定申請主體。

（五）建立使用專維資金工程安全質(zhì)量監(jiān)管機制。工程投資額在100萬元以上且建筑面積在300平方米以上的維修工程，應依法辦理建筑工程施工許可手續(xù)并納入住建部門質(zhì)量監(jiān)督管理，按照合同約定撥付維修資金，完工后應執(zhí)行竣工驗收流程或申請聯(lián)合驗收。工程投資額在100萬元以下（含）或建筑面積在300平方米以下（含），按照《限額以下小型工程施工安全管理辦法》由屬地負責對工程安全生產(chǎn)實施監(jiān)督管理，業(yè)主大會可決定是否聘請第三方進行工程質(zhì)量監(jiān)管。專維資金申請人應組織不少于四方主體進行竣工驗收，相關(guān)主體包括：業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、不少于3名業(yè)主代表，物業(yè)服務人、施工單位及第三方機構(gòu)等，驗收結(jié)果應向全體業(yè)主公示。

（六）明確專維資金緊急使用范圍及申請程序。發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對業(yè)主共用部位和設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，可以緊急申請使用專維資金，無需業(yè)主共同決定。緊急情況主要有：屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；電梯發(fā)生沖頂、蹲底等危及人身安全及定期檢驗時被責令停梯整改的；高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；樓體單側(cè)外墻飾面有脫落危險的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。

緊急情況經(jīng)屬地街鄉(xiāng)鎮(zhèn)確認后，由申請人先行委托施工單位實施維修改造，改造工程竣工驗收后，委托造價咨詢單位進行結(jié)算審核，并將使用方案（含造價結(jié)算審核報告）等材料在物業(yè)管理區(qū)域進行公示。申請人通過市專維資金管理系統(tǒng)提交使用申請、使用方案及其公示結(jié)果、有屬地街鄉(xiāng)鎮(zhèn)參與的驗收報告、業(yè)主分攤明細四項材料，區(qū)住建（房管）部門按規(guī)定進行審核備案后撥付資金。

（七）建立專戶管理銀行考核評估機制。市住房資金管理部門通過公開競爭方式增選專戶管理銀行，在綜合考慮存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務效能等條件之外，可將銀行可以提供造價咨詢、結(jié)算審價和工程監(jiān)理等服務事項作為加分項。市相關(guān)部門要對專戶管理銀行進行考核測評，淘汰服務質(zhì)量差、收益水平低的銀行，并定期通過招投標方式增補其他優(yōu)質(zhì)銀行作為專戶管理銀行。

（八）實施專維資金利率動態(tài)調(diào)整，探索創(chuàng)新專維資金使用制度。專維資金存儲利率隨央行一年期定期動態(tài)調(diào)整。探索建立專維資金購買房屋安全保險、購買房屋定期檢測服務制度，通過公開競爭方式遴選商業(yè)保險機構(gòu)、房屋檢測機構(gòu)，利用專維資金購買住宅專項維修資金保險產(chǎn)品和房屋檢測服務，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行體檢和投保。

（九）完善業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)、存管專維資金條件。業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)專維資金應滿足如下條件：物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主大會；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專維資金均已足額歸集到位；業(yè)主共同決定制定本小區(qū)專維資金續(xù)籌細則、公共收益補充專維資金細則；業(yè)主委員會依法履職且不存在違法違規(guī)行為，經(jīng)業(yè)主大會決議后可申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專維資金。劃轉(zhuǎn)后專維資金應存入全市確定的專維資金專戶管理銀行。

（十）加強部門工作統(tǒng)籌和聯(lián)動。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、審計、財政、規(guī)劃自然資源、國有資產(chǎn)管理、金融監(jiān)管、住房資金管理等部門共同參與，加強定期會商，指導和推進專維資金管理改革實施工作，并加強與中央專維資金管理部門的溝通協(xié)調(diào)，確保高質(zhì)量完成改革任務。

《若干措施》自2024年**月**日起施行

《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施》起草說明

一、《若干措施》起草的背景

住宅專項維修資金（以下簡稱專維資金）是住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用的重要保障。我市自1992年開始建立維修資金制度以來，為解決住宅的維修改造，保障業(yè)主的居住安全發(fā)揮了重要作用，但當前仍然存在著支取使用不便、補建續(xù)籌落實難等問題。

為深入落實《北京市物業(yè)管理條例》、進一步完善專維資金補建、續(xù)籌和規(guī)范使用的政策體系，實現(xiàn)專維資金歸集到位，安全存管，使用高效，監(jiān)管有力，不斷提高專維資金的科學管理水平，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委在反復調(diào)研并征求部分專家和業(yè)主代表意見的基礎(chǔ)上，起草了《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施》（以下簡稱《若干措施》），現(xiàn)向社會公開征求意見。

二、《若干措施》的主要內(nèi)容

（一）加強專維資金信息數(shù)據(jù)管理。市住房資金管理部門負責完善全市專維資金管理信息系統(tǒng)，會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源等部門推動多源數(shù)據(jù)交換。

（二）加強商品住宅專維資金的歸集和續(xù)籌。尚未出售的房屋由開發(fā)建設(shè)單位交納，待房屋出售時與購房人就已交納的專維資金進行結(jié)算劃轉(zhuǎn)。市區(qū)規(guī)劃自然資源部門在辦理不動產(chǎn)登記時，應當核查專維資金是否足額交納，未足額交納的，不予辦理登記手續(xù)。

（三）開展房改售房專維資金的補建續(xù)籌。市住房資金管理部門向?qū)＞S資金應交未交的房改售房單位發(fā)出專維資金補建通知，售房單位作為補建主體，按國家和本市規(guī)定的商品住宅專維資金交納范圍和標準補建。

《若干措施》實施之前已經(jīng)交納過的專維資金，售房單位應負責將到幢賬戶金額依照售房當年的專維資金交納標準拆分到對應房屋；未售公房與其他已交納專維資金的住宅位于同一物業(yè)管理區(qū)域的，未售公房的產(chǎn)權(quán)單位作為業(yè)主應按照現(xiàn)行商品住宅標準交納專維資金，交納資金可從本單位售后公房售房款中列支。

（四）完善專維資金使用申請主體。業(yè)主大會（業(yè)主共同決定）授權(quán)物業(yè)服務人、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或其他相關(guān)主體為商品住宅或售后公房的專維資金使用申請主體。

（五）建立使用專維資金工程安全質(zhì)量監(jiān)管機制。工程投資額在100萬以上且建筑面積在300平方米以上的維修工程，應依法辦理建筑工程施工許可手續(xù)并納入住建部門質(zhì)量監(jiān)督管理，按照合同約定撥付維修資金，完工后應執(zhí)行竣工驗收流程或申請聯(lián)合驗收。工程投資額在100萬元以下（含）或建筑面積在300平方米以下（含），按照《限額以下小型工程施工安全管理辦法》由屬地負責對工程安全生產(chǎn)實施監(jiān)督管理。

（六）明確專維資金緊急使用范圍及申請程序。發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對業(yè)主共用部位和設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，可以緊急申請使用專維資金，無需業(yè)主共同決定。

（七）建立專戶管理銀行考核評估機制。市住房資金管理部門通過公開競爭方式增選專戶管理銀行。

（八）實施專維資金利率動態(tài)調(diào)整，探索創(chuàng)新專維資金使用制度。專維資金存儲利率隨央行一年期定期動態(tài)調(diào)整。

（九）完善業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)、存管專維資金條件。業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)專維資金應滿足如下條件：物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主大會；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專維資金均已足額歸集到位；業(yè)主共同決定制定本小區(qū)專維資金續(xù)籌細則、公共收益補充專維資金細則；業(yè)主委員會依法履職且不存在違法違規(guī)行為。

（十）加強部門工作統(tǒng)籌和聯(lián)動。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、審計、財政、規(guī)劃自然資源、國有資產(chǎn)管理、金融監(jiān)管、住房資金管理等部門共同參與，加強定期會商，指導和推進專維資金管理改革實施工作。

三、下一步工作安排

《若干措施》從住宅專項維修資金的補建、續(xù)籌、歸集、使用、銀行服務等方面制定了具體的可操作性措施，下一步我委將根據(jù)社會各界的意見和建議對《若干措施》加以完善。

來源：北京住建委網(wǎng)站