3月28日，美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK）召開2023年度業(yè)績推介會(huì)，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂，執(zhí)行董事兼副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈出席會(huì)議。

根據(jù)美的置業(yè)披露的2023年全年業(yè)績，2023年全年，美的置業(yè)的營業(yè)收入為735.65億元，與2022年基本持平；毛利為84.84億元；利潤及綜合收益總額為21.25億元；年內(nèi)核心凈利潤為22.56億元；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤為10.3億元，同比下降47.7%。

持續(xù)調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，去年新增貨值約70億元

業(yè)績發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)管理層指出，美的置業(yè)從2019年就提出了換倉的策略，即從三四線城市轉(zhuǎn)向一二線城市。自2019年至今公司基本停止在低量級(jí)城市新增拿地。同時(shí)，自2021年至今持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)且主動(dòng)推動(dòng)低量級(jí)城市出清，目前已累計(jì)完成股權(quán)歸邊項(xiàng)目45個(gè)。

45個(gè)項(xiàng)目中，收購了21個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值98.4億元，其中，二線及以上城市權(quán)益貨值增加94億元，占比96%；主動(dòng)退出24個(gè)項(xiàng)目，減少權(quán)益貨值32.7億元，其中三四線城市占比88%。于2023年末，美的置業(yè)已基本退出大理、柳州、中山、舟山、臺(tái)州、石家莊、泰州等城市。

在新增拿地投資上，美的置業(yè)年報(bào)顯示，2023年，美的置業(yè)分別在廣州、長沙、佛山等城市先后獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70億元。 

美的置業(yè)管理層指出，2023年，美的置業(yè)新增土儲(chǔ)面積66萬平方米，其中新增核心城市核心區(qū)域土儲(chǔ)面積占比81%。總可售土儲(chǔ)面積2591萬平方米，土儲(chǔ)面積權(quán)益比為71%，與期初持平。在城市等級(jí)分布上，二線及以上城市的土儲(chǔ)面積為1735萬平方米，占比67%。

王全輝指出，未來美的置業(yè)將聚焦在廣州、佛山、上海、杭州、蘇州、南京、合肥、成都、武漢、長沙等核心城市進(jìn)行投資。

從銷售業(yè)績上看，截至2023年12月31日止年度，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售額約為658.5億元。

對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，王全輝指出，“從2023年第四季度以及2024年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場還是處在一個(gè)持續(xù)筑底的過程。2024年的策略是首先要保證現(xiàn)金流安全，把規(guī)模往后放，這是策略問題，但我們還是有年度的預(yù)算目標(biāo)，2024年的銷售目標(biāo)是550億元左右，貨值鋪排上有400、500億是新增的貨值，也有接近700億左右的庫存，整體供貨約1100億-1200億。”

郝恒樂指出，當(dāng)前的市場大家都感同身受，還是比較嚴(yán)峻。從基本面來看，居民的收入、就業(yè)以及當(dāng)前的信心和預(yù)期還是相對(duì)較弱，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨這些問題。2021年以來，整個(gè)行業(yè)都在動(dòng)態(tài)出清，2024年還會(huì)是一個(gè)持續(xù)筑底的過程，在這個(gè)階段談恢復(fù)還為時(shí)過早。但這里面也有很多結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策正在不斷出臺(tái)，后續(xù)不利因素會(huì)不斷出清，有利因素在疊加，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)回到良性發(fā)展的軌道上。在這個(gè)過程中，就看企業(yè)能不能安全的活下去，不至于出局，還在牌桌上。

持續(xù)降負(fù)債，已對(duì)要兌付的資金做好預(yù)留和準(zhǔn)備

從財(cái)務(wù)狀況來看，美的置業(yè)管理層提到，美的置業(yè)一直以來注重管控債務(wù)結(jié)構(gòu)，有序降負(fù)債、降杠桿，增厚安全墊，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

美的置業(yè)年報(bào)顯示，在現(xiàn)金流可支撐的情況下，2021年底至今穩(wěn)步降低有息負(fù)債182.5億元，截至2023年底，有息負(fù)債為380.7億元，同比下降21.4%；凈負(fù)債率35.8%，現(xiàn)金短債比1.44，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔。

同時(shí)，林戈表示，在民營房企里面，美的置業(yè)的融資渠道保持通暢，2022年至今，公開市場融資金額124億元。同時(shí)，2023年，美的置業(yè)成為首家獲得中債信用增進(jìn)、交通銀行和中信證券三大權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)的民營房企，年度累計(jì)發(fā)行五期共計(jì)46.2億元中期票據(jù)。

按照美的置業(yè)披露的數(shù)據(jù)，其融資成本保持低位，2023年加權(quán)平均融資成本為4.80%。

郝恒樂指出，“從所謂的違約企業(yè)身上，我們看到了很多的教訓(xùn)，也看到負(fù)債總額及負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理對(duì)企業(yè)的威脅非常大，美的置業(yè)這兩年一直在降負(fù)債，我們的目標(biāo)是確保企業(yè)在負(fù)債、融資的新流入以及存量融資的償還上不出任何問題。”

從2024年公開市場債務(wù)來看，林戈在業(yè)績會(huì)上提到，2024年美的置業(yè)到期公司債務(wù)共62.5億元，截至2024年3月，已如期兌付19.5億元，剩余43億元待到期兌付。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為122億元，月均還債約10億元，對(duì)于企業(yè)來說，每個(gè)月10億的規(guī)模不足為懼。“在市場艱難的情況下，美的置業(yè)一個(gè)月能保持30多億元左右的銷售回款，因此并沒有什么壓力；美的置業(yè)所有的資金鋪排，都把未來要兌付的資金做好了預(yù)留和充分準(zhǔn)備。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，美的置業(yè)的總現(xiàn)金及銀行存款為201.42億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為175.53億元。預(yù)售監(jiān)管資金為17.70億元。于2023年12月31日，美的置業(yè)尚未動(dòng)用的銀行授信額度為1197.72億元。

另根據(jù)美的置業(yè)披露的數(shù)據(jù)，2023年度，美的置業(yè)擁有人應(yīng)占每股基本及攤薄盈利為人民幣0.66元。董事會(huì)建議派發(fā)截至2023年12月31日止年度的末期股息每股0.36港元，以現(xiàn)金派付。

美的置業(yè)管理層表示，2023年派息比例46%，在上市的6年期間，美的置業(yè)累計(jì)派息90億元，每年的派息比例達(dá)到40%以上。