3月25日，綠城中國（03900.HK）召開2023年全年業績發布會，董事會主席張亞東、執行董事兼行政總裁郭佳峰、執行董事及執行總裁耿忠強等出席。

期內，公司實現收入1313.83億元，較2022年的1271.53億元增加42.30億元，上升3.3%。其中，物業銷售收入占比91.8%，設計及裝修收入占比2.6%，項目管理收入占比2.4%，持有物業運營收入等占比3.2%。

毛利、凈利雙降，分紅比例為上限

利潤方面，期內，綠城中國實現毛利170.73億元，較2022年同期的220.21億元下降22.47%，主要是本年度物業銷售毛利下降。

期內，公司的毛利率12.99%，較2022年下降約4.3個百分點。其中，物業銷售毛利率11.3%，較2022年的16.3%下降5.0個百分點，一方面是整體市場下行及限價影響，導致售價不及預期，另一方面本集團在拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低。

2023年綠城中國凈利潤為66.78億元，較上一年度的88.95億元下降24.92%，凈利潤率5.08%較2022年同期的7%下降近2個百分點；股東應占利潤31.18億元，較2022年的27.56億元上升13.1%。

耿忠強透露，公司的分紅政策是穩定的，分紅基數的邏輯是確定的，以核心歸母凈利潤為基礎，然后扣除資產減值、永續債利息等影響后作為分紅基數，分紅比例維持在20%-40%。2023年公司延續了這個規則，公司結合了2023年資金相對充裕的現狀，分紅比例為上限40%。

耿忠強介紹，此前，公司希望盡可能地把匯兌損益等非經營性的因素進行剔除，所以相關計算有些復雜，后續將建議董事會考慮直接以歸母凈利潤作為分紅基數，派息率仍在20%-40%。

2023年綠城中國毛利率下降，耿忠強表示，去年結轉的項目主要是2020年和2021年獲取的，2021年下半年市場開始下行，存在部分項目的售價或者流速不及預期。另一方面是公司的拿地策略，聚焦在一二線城市，有些城市地價放開但房價仍未放開，使得毛利率相對偏低。

銷售目標：“今年銷售是承壓的，爭取和2023年持平”

2023年，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1547萬平方米，總合同銷售金額約3011億元，同比增長0.27%。2023年，綠城中國銷售目標為3000億元。

其中，自投業務方面，公司取得合同銷售面積約686萬平方米，合同銷售金額約1943億元；其中歸屬于綠城集團的權益金額約為1276億元。期內，綠城中國代建項目累計取得合同銷售面積約861萬平方米，合同銷售金額約為1068億元。

綠城中國稱，2024年可售貨源充足。期末，自投項目可售貨值約2450億元，一二線城市占比約80%；預計2024年全年竣工項目/分期總建面約1268萬平方米。

對于市場走勢，郭佳峰表示，一季度市場低迷是去年低迷的延續，目前市場仍在筑底；預計今年是一個大的調整年，整體趨勢緩慢難以判斷，可以看到的是政策持續放松，核心一二線城市的政策有望加速落地，效果會逐步呈現；目前市場分化明顯，一二線城市和改善型產品的韌性較好，復蘇也會在核心城市和改善型住房上先開始。

對于銷售目標，郭佳峰稱，今年銷售是承壓的，爭取和2023年持平，收入是小幅增長。1月和2月市場成交下降幅度很大，3月總體有所好轉，但也很難判斷形勢是不是就此好轉。

“今年投資工作比較難做，面臨比較大的挑戰”

綠城中國稱，2023年全年新增項目38個，總建筑面積約557萬平方米，本集團承擔成本約595億元，平均樓面價約每平方米14231元，預計新增貨值達1425億元，位列全國第六。

新拓項目中，一二線貨值占比84%，北上杭三城新增貨值約823億元，占比58%；同時在西安、寧波、蘇州、南京、成都等城市核心板塊多有斬獲。

綠城中國介紹，新拓項目年內已首開26個，占當年新增土儲數量的68%；新增貨值當年實現銷售轉化約人民幣549億元，同比提升約10%，當年轉化率約39%。

截至2023年底，綠城中國共有土地儲備項目168個（包括在建及待建），總建筑面積約3720萬平方米，其中權益總建筑面積約為2332萬平方米；總可售面積約為2499萬平方米，權益可售面積約為1557萬平方米；平均樓面地價約每平方米7982元。一二線城市貨值占比80%，優質長三角區域占比57%，北京、上海、杭州等十大戰略核心城市占比59%。

郭佳峰介紹，今年投資工作比較難做，今年可能市場面臨比較大的挑戰，預計新增貨值在1000億元上下，主要還是看銷售和現金流情況。

郭佳峰稱，現金流是公司的重中之重，公司每天檢測現金流情況，每個月會根據各類的收支情況，滾動更新現金流，公司要確保拿地等各項主要支出對集團現金流安全無負面影響。全年也將繼續嚴控凈資產負債率在80%以內，以保持經營性現金流為正。

債務：“著手安排2025年到期債務的提前置換”

2023年，房企融資支持政策陸續出臺，但整個行業受部分同業債務違約及輿情影響，仍面臨挑戰。

2023年，綠城中國總借貸加權平均利息成本降至4.3%，較去年的4.4%仍下降10個基點。一年內到期債務325億元占集團2023年底總債務的比例為22.3%。

境內債券方面，2023年，綠城中國一級市場發行債券138.53億元，同時完成境外融資置換11.72億美元（含2024年到期債務提前置換4.5億美元）。

綠城中國同時稱，截至目前，2024年到期境外債務再融資工作進展順利，已有多家銀行出具批復，本集團計劃于2024年上半年完成全年到期債務的置換工作。

耿忠強介紹，兩輪債務置換規劃之后，今年公司境外到期債務余額為3億美元。2023年公司完成11.72億美元境外融資，其中的4.5億美元將用于今年到期境外債務的提前置換；此外，今年一季度，公司根據境外債務情況，提前置換了3.6億美元。今年將著手安排2025年到期債務的提前置換，未來也不排除會考慮用境內低成本的資金來償還境外債。

耿忠強同時介紹，去年上半年償還了最后15億元的境內永續債，實現了永續債清零，徹底堵住了侵蝕利潤的缺口。