近10年來，上海老洋房價格飛速飆升，其中最負盛名的嚴家花園，在2016年時對外報價已高達10億。

作者 | 瑪麗奧

編輯 | 蕭奉

題圖 | 圖蟲創意

每天從一棟市值過億的老洋房中醒來，推窗見綠，花香入室，是一種什么樣的體驗？

絕大多數人都沒法想象這種生活，但上海的老洋房中介見多了。周璇是一位80后中介，在豪宅領域深耕多年，也是一位老洋房專家，用他的話來說，這一行就是一群“沒吃過豬肉，但見過豬跑”的人。

上海老洋房，一般是指解放前世界各國著名建筑師建造的別墅式住宅，造價高昂，風格各異，大多配有寬闊的私家花園。許多年過去，很多花園里的參天大樹已經形成一片小樹林，樹樁之間掛著保姆拿出來曬的被單，旁邊還有供喝咖啡的露天桌椅，也有小朋友玩的秋千和滑梯。

《繁花》播出后，不少房產中介在網上掛出“《繁花》同款洋房”引流，但其實上海真正的老洋房中介極少，是一群卷到盡頭才剩下來的人。周璇稱，上海有幾十萬中介，但能做到老洋房中介的撐死也就上千個。

上海老洋房，總價上億的有不少。（圖/受訪者提供）

跨上這條獨木橋后，老洋房中介又得去搶奪稀缺的房源。資料顯示，上海市現存的老洋房數量在4000-5000棟之間，其中九成以上已被收歸國有，余下產權清晰、可供出售的只有一兩百棟，真正能在市場上掛牌流通的就更少了。

根據克爾瑞數據，在2023年前三季度，全國千萬級豪宅以平均每天超150套的速度成交，單價15萬以上的頂級豪宅，全國平均每天成交約4套。這些千萬級豪宅都是誰在買，又是怎樣被賣出去的？

上周，我隨周璇一起去看房。雖然是一位房地產中介，但周璇是個低調寡言的人，他不打領帶，不穿西裝，不愛打電話推銷，甚至在帶客戶看房時也不愛說話。一個i人，是怎樣在這個極卷的行當里摸爬滾打20年的？

百年老洋房，是折射人性的萬花筒

獨上閣樓，最好是晴天。每次帶客戶上門，周璇都盡量挑選一天當中光線最好的時刻，因為能看到老洋房最美的一面。

但其實不管什么天氣，只要踏入這種空間，任何人都會生出一種走入《繁花》片場的穿越感。當天，周璇帶我看的是一棟售價7400萬的老洋房，它竣工于1941年，外墻刷著西班牙式檸檬黃，庭院里的桂花樹都已經生長了幾十年，開花時金桂的香氣會彌漫整個屋子。

售價7400萬的老洋房。（圖/受訪者提供）

這個房子的主人用色彩區分了每一層空間，客廳是高貴大方的寶藍色，餐廳是熙熙融融的亮黃色，餐桌是一套有上百年歷史的巴西教堂椅。

主臥套間是充滿情調的磚紅色，書房是優雅舒適的乳白色，處處可見英式鄉村風格的木構架，栽種在陽臺的薔薇在每年四五月會瀑布似的向下蔓延。

廁所也被裝飾得像博覽廳，墻壁被刷成明麗的藍綠色，浴缸旁是配著琺瑯磚的雕花壁爐。并排的兩個智能馬桶被藏在精致的木箱子里，后面倚著做工精細的絲絨抱枕，日常就像是一個上鎖的儲物柜，完全看不出來是馬桶。

馬桶就藏在木柜子里。（圖/受訪者提供）

唯一讓人出戲的是廚房，里面全是充滿現代感和實用性的廚衛用具。但這個區域一般是保姆或廚師的主場，他們日常會從另一個小門進出，直接通往廚房。

“房東買下來后也沒住過，現在又出售了。”周璇說。

很多老洋房的天價數字，在中介聽來都不算什么。近10年來，上海老洋房價格飛速飆升，其中最負盛名的嚴家花園，在2016年時對外報價已高達10億。

它最初是近代中國機械制造業企業家嚴慶祥在1940年購入的私宅，后來在2009年被盛大網絡CEO陳天橋以2.8億買下，7年間漲了超3倍。

但即便是嚴家花園這樣的“樓王”，也經歷過荒草叢生的歲月。在上海的老洋房，每一棟都承載著一個顯赫家族的傳說，盛衰似乎都在轉瞬之間，因此在這個市場上來往的人，每天都會見證一些抓馬的故事，比如不少以前日進斗金的房主，可能因為賭博或做生意突然就破產了。

嚴家花園近照。（圖/受訪者提供）

在巨額財富之下，中介也經常能窺見人性里的紅與黑，老洋房就像是一個折射善惡的萬花筒。很多老洋房拋售，都是因為家中老父母去世，一些房主因為兄弟姐妹和子女眾多，瓜分財產時家族會鬧得雞飛狗跳。

i人怎樣做中介？

剛畢業那幾年，周璇曾十分抗拒做中介，“做中介還是挺苦的，而且社會認同感很低。哪怕是在北上廣，總感覺中介是求著別人去做事。”

他也試過努力去適應，學過推銷的話術，甚至想著去學點心理學幫助銷售。他還擠進同事們的“搶電話”行列，那時候的座機有一個紅燈，客戶來電了會閃爍，中介們余光一瞥見紅燈，還沒等鈴聲響就接起來了。很多中介為了搶在第一時間接通，廁所都不敢上，還會把一塊錢硬幣壓在接聽的按鍵上，摁起來更快。

周璇接電話比較慢，常常拎起話筒時發現同事已經在和客戶聊天了。而且，他很快發現自己是個極致的i人，并不擅長打電話，害怕推銷時被人罵得狗血淋頭。

周璇（左）和同事在枕流公寓。（圖/受訪者提供）

他喜歡老洋房，很早的時候就想專門做這一塊，但老洋房業務最大的難點是“三年不開單，開單吃三年”，對于一個剛畢業的人來說生計都難以為繼。他也不愿意為此去發傳單，覺得很尬，怕讓過路的人不舒服。

但正是因為這些i人屬性，周璇在失落中無意發展了其他技能——2007年，房地產網站逐漸起步，周璇就帶著相機到處給小區拍照，光是相機就從1代換到5代。他用心研究怎樣在看房時把照片拍得好看，別人用手機拍，他就用相機拍；別人不講究構圖，他就學著講究一點。

周璇拍下的老洋房窗戶一角。（圖/受訪者提供）

因為媽媽是語文老師，周璇從小擅長寫東西，于是他一直給房源寫優質點評，久而久之在該房產網站上的積分長期排名前三，讓客戶對他有更多信任度。

他還從2014年開始耕耘自己的公眾號，系統性地記錄上海的每一棟老洋房，大到蕩氣回腸的家族典故，小到一只水晶把手或一塊花磚，他都引經據典，當史料一樣寫。

他不滿足于網上抄來抄去的資料，想寫點大家都不知道的老洋房故事，便頻繁進出圖書館和檔案館。他還花了幾十萬買一些老得掉皮的工具書，里面有上海的行名錄、上世紀出版的地圖、花磚冊子、馬賽克圖集等，一些古籍單價就要2萬塊。

他不介意為這些書一擲千金，有些甚至會同時買兩本，因為怕哪天搬家丟了或者失火了，所以一本用來翻，一本用來收藏。

周璇的部分珍藏。（圖/受訪者提供）

很多同行不理解他，但周璇就在很長的一段時間里保持日更，而且從不叫人“一鍵三連”，因為以前在售樓處上班時，他見證過太多徒勞的吆喝，“售樓處常常會送米油或電影票讓客戶關注房地產賬號，但往往東西一送出去就被取關了，沒有意義。”

一開始這只是個愛好，后來周璇發現越來越多客戶來看公眾號，康平路一處老公寓的房東在看了他寫的文章后，甚至循著他工作室花園的照片找到了他，留下一封手寫的信件稱希望把房子委托他出售。

周璇收到的手寫信。（圖/受訪者提供）

他很觸動，覺得回到了從前車馬慢的年代。寫作也幫助他慢慢積累了資源和資本，運氣好的時候，一篇文章發出去會有超過30個精準客戶加他。

周璇逐漸相信，i人也可以用自己的方式做好中介。“e人的確很主動，但中介的主動往往讓人害怕。就像很多人會覺得梁朝偉是i人，但大家都說他演技很好，所以我感覺i人是更專注于自己，而且可能同理心更強一點。”

周璇在幫忙查看房東的繳費單。（圖/新周刊）

如今，周璇帶看時依然不愛說話，也不會像其他中介那樣對老洋房的故事侃侃而談——除非對方開口問，因為他發現很多人并不關心歷史，只在意房子的性價比。“其實第一次見面時，你在觀察客戶，客戶也在觀察你。”

有時候，周璇一句話不說，一些客戶會說他態度很差，但有些客戶心里會覺得：你都不理我，看來這個房子很搶手嘛！然后默默等旁人都走了再去找周璇私聊。

誰在買上億的老洋房？

周璇剛開始寫公眾號時，行業內還鮮有人做自媒體，但如今的老洋房中介大多有活泛的互聯網思維，拍個視頻都卷出花來，幾乎是人均博主。

一些老洋房中介為了和有錢人拉近距離，會給自己營造一個努力上進的“精英”人設，視頻里不是在秀健美身材，就是在抽雪茄、品紅酒，出門必須是保時捷或法拉利。

但周璇日常就圖個自在，騎自行車上班，不穿西裝，不打領帶，每天就背著個書包轉悠，朋友圈里除了講解房源，就只剩跟著“上海火燒云預測bot”追朝霞和晚霞。

（圖/朋友圈截圖）

而且，周璇覺得真正的有錢人大都很內斂。十多年前剛做豪宅銷售時，周璇就接受過關于名車、奢侈品品牌的專門培訓，以方便一下判斷出客戶的“身家”，但其實這一套放在老洋房客戶這里很多是失效的，因為很多富豪并不愛靠名車名表來彰顯自己。

周璇曾經遇到一位女性，她雖然很有錢，但打扮得很普通，看房當天打了個商務車就來了，還貼心地給周璇帶了早餐，因為考慮到那個時間點中介可能來不及吃。

周璇喜歡這種低調的客人。他日常最討厭別人問他的一個問題，就是成交過哪個明星或有錢人，“說句老實話，在上海成交了5000萬以上的房子的人，在百度上都肯定能搜得到的，哪怕不是名人也是公司高管。但他們再有錢有名，對我來說就是一個人。”

他不喜歡了解客戶的隱私，也擔心給對方帶來不必要的麻煩，因為他發現有些明星買房后被營銷號知道了，出門倒個垃圾都會被“私生飯”尾隨。還有些名人出售房產，消息走漏后就會冒出“資金鏈出現問題”之類的質疑聲。

所以，周璇覺得《繁花》里頻頻提到的“不響”，也是中介這一行很重要的原則。不響，在上海的語境中大多指“不聲張”“不妄議”，是上海人的生活哲學。有些明星去看房，即使戴著口罩還是很容易被認出來，但周璇也會假裝不知道，不會“哇啦哇啦”或者要簽名。

上海人的生活哲學。（圖/《繁花》）

而且在老洋房市場中，一些房東會有自己的一套鄙視鏈，如果某位明星的風評不太好，房東可能還看不上，不一定愿意交易房子。

周璇自己還有一套對客戶的篩選機制，特別是寫公眾號之后，加他的人很多，但很多會被他直接篩掉，有些是因為對他關閉了朋友圈，有些是開口就把房價砍一半，有些是狂問他幾個小時問題后連句“謝謝”都沒有。

帶看的時候，他又會再篩掉一波“水客”，特別是在看像武康大樓這種網紅房產時，周璇很容易就辨認出那些醉翁之意不在酒的人，他們肆無忌憚地到處拍照，只是借看房之名來參觀。他也特別在意遲到這件事，陌生的客戶不準時就不等了，不是因為脾氣大，而是不想給房東造成不靠譜的印象。

雖然很多主觀判斷可能會“誤傷”，但他覺得堅持自己的邏輯，更能讓他遇見同頻共振的客人。

武康大樓最火的時候，周璇一天可以約幾十組客戶。（圖/受訪者提供）

那么，來買老洋房的，到底都是什么人？近幾年，各行各業都在發生巨變，但周璇覺得5000萬以上老洋房的客戶群沒有太大變化，基本上都是40-60歲的大佬，要么是某個省富豪排名榜單上的人，要么是某個行業里擁有龍頭地位的人才，偶爾會出現20多歲的年輕買家。

唯一比較明顯的不同是，在“一爽=1.6億、爽一天=208萬”的前些年，很多明星被曝出在上海買老洋房，但現在已經很少聽說了。

讓人意外的是，在周璇的老洋房買家中，95%都是女性。他分析，女性客戶相對比較感性，可能會被庭院里一棵開滿花的廣玉蘭樹迷住，或者向往“在自家花園喝下午茶”這種生活方式，比較能領會老洋房的美。

但是，周璇覺得這一批客戶也不會單靠情懷就買單，首先她們是有足夠的錢，“這些房子是不貸款的，都是現金流。而且，這肯定不是她們唯一的房子。”

老洋房也受到一些網紅博主的追捧，但大多不買只租。他們的支付力也很強，18萬一個月的房租也有很多人來看。這些博主租下房子后，也會把場地租給劇組或廣告商拍攝，以此抵消高昂的租金。

老房子，遙遠的歷史回聲

《繁花》播出期間，經常有觀眾發一些影視截圖來問：“這是哪個房子里的花磚？”

周璇很樂于解答這些。寫公眾號讓他意外形成了一個老房子的同好圈子，他覺得這個工作讓他更了解上海這座城市，因為老房子折射出很多代人的喜好，也承載了很多歷史文化積淀，不只是一個商品。

每次被邀請去給老房子拍攝時，他都很興奮，還會根據門、壁爐、彩窗、把手、樓梯等細節分門別類，整理成一個巨大的“素材庫”。

周璇喜歡拍地磚或者花窗上神奇的植物，比如茛苕、鳶尾、葡萄。（圖/周璇朋友圈）

更讓他感到快樂的，是在工作中收獲的情誼。有一次，周璇在寫安亭路132號的魯貝克夫婦住宅，這座老洋房最早的屋主是法商電車電燈公司的電氣和通訊主管，約1924年來上海。

推文發出后不久，一個女孩留言說，她的男朋友就是魯貝克夫婦的孫子，還發來了一張魯貝克夫婦當年在132號的珍貴老照片。

周璇很開心，沒想到不久之后，1949年后入住的132號業主也來留言了。不同年代的老洋房主人因為這一篇文章重聚，周璇就讓兩方互相加了微信，覺得這是來自歷史的遙遠回聲。

還有一次，“網紅蝴蝶結”陽臺的房東在看到他的公眾號后，也找到他出租房子。周璇就把房子介紹給了朋友，沒想到交易之后，60多歲的房東整理了一個復古打字機說要送給周璇，因為知道他喜歡老物件。

武康路的粉紅蝴蝶結陽臺曾被無數人打卡。（圖/視覺中國）

周璇也有自己關于老房子的獨家記憶。很小的時候，周璇寄住在上海的一位孃孃家，那是一處“亭子間”（一般指上海舊式樓房中，位于灶披間之上、曬臺之下的一個朝北小房間），雖然空間逼仄，但周璇度過了很快樂的童年時光。

只是很快，年少的回憶都成了時代的眼淚，比如很愛吃的蔥油餅消失了、常常路過的石庫門突然就拆沒了，在世事變遷中，只剩下咿呀作響的老房子與安靜的梧桐樹相伴。

或許正是因為住過，周璇知道上海的老公寓或老洋房，只有一小部分人能真正欣賞。有一回，他帶客戶去看房子，客戶一進去就說這油煙味要聞吐了，“能聞到70多種味道”。

一些老房子還會漏水和鬧白蟻，梅雨天時木質家具會有輕微的霉味，很多人都不想處理這種雞零狗碎的麻煩。但這些對于周璇來說，都是小時候閃著光的回憶，所以他能接受。

正如《繁花》中玲子租住房子的屋頂一樣，很多上海老房子也容易漏水。（圖/《繁花》）

長大后，周璇也租住在上海的老式房子里。他的出租屋在一條光線昏暗的舊巷盡頭，白天樓道里也要點著昏黃的燈光。沿著狹窄的旋轉木質樓梯上三樓，會看到兩扇小小的木門，他的家就像藏在一個巨型衣柜里，只能側身進入。

他說，這才是上海最原始的老房子模樣，上海人民會極盡智慧地利用空間，小小的三層樓里也能住很多戶人家。他把廚房放在一樓，在樓梯間裝修了一個廁所，房間也藏在另一扇推拉門后面，像套娃一樣別有洞天。

正如張愛玲在《到底是上海人》中寫到，上海人是傳統的中國人加上近代高壓生活的磨煉，新舊文化種種畸形產物的交流，結果也許是不甚健康的，但是這里有一種奇異的智慧。

成為一個老洋房中介后，周璇再回頭來看“魔都”這個城市，會覺得很不一樣。每次在布滿老房子的街道中穿梭，他都會想起小時候嬸嬸騎著自行車帶他到處逛的情景，一幕幕童年的影像會在他的腦海中呼嘯而過。

那是他記憶中真正的“繁花”。

校對：楊潮，運營：小野，排版：譚昕

被N次推上微博熱搜，上海1.5億豪宅主人現身，揭秘天價房交易，一條，2020-03-13