【編者按】

中央經濟工作會議提出，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎么建？新的一年，中國房地產有哪些新出路？

“三大工程”成為今年中央首次提出的“關鍵詞”，并在重要會議中被多次提及。

日前召開的中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議再次強調，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

可以看到，“三大工程”被認為是落實房地產發展新模式的重要抓手，也是穩定房地產市場的長效機制和重要切入點。

房地產發展新模式中“三大工程”是什么？

對于“三大工程”的內容，主要是指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

按照住建部的公開回應，規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。要求是，城市黨委、政府擔負起主體責任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。青年人有希望，城市才能有未來。

城中村改造是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展。

“平急兩用”公共基礎設施建設，是統籌發展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是，平時用得著、急時用得上。

為什么要加快“三大工程”建設？

住建部部長倪虹此前提到，加快保障性住房等“三大工程”建設，這是中央作出的重大決策部署，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池指出，我國在1998年切斷福利分房之后，住房制度不斷改革完善，隨著房改的推進，大部分居民的住房問題已經基本得到了解決，我國的房地產供求關系也發生了重大變化。主要變化特征為：房地產市場由賣方市場演變為買方市場；由以增量房為主轉向以存量房為主；由“高負債、高杠桿、高周轉”的新城開發模式演變為以城市更新為主，“大拆大建”為輔的房地產發展模式；由以商品房銷售為主轉向更多地以提供保障房為主；由住宅單一開發模式向提供產業支撐、多元公共服務，打造宜居宜業、居業聯動的生產生活環境轉型。

趙秀池表示，保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”建設正是適應房地產供求關系重大變化、構建房地產發展新模式的關鍵環節，其對于促進房地產發展模式轉變，改善民生、拉動內需，實現城市高質量發展具有重要意義。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“三大工程”著眼于房地產長期健康運行與穩定增長，力圖解決結構性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。其中，城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎設施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設施訴求。本質上，新時期住建系統的三大工程，都是在供給側結構性改革做文章，以匹配需求，并與擴大房地產內需結合。

另據新華社11月11日報道，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹指出，加快保障性住房等“三大工程”建設，這是中央作出的重大決策部署，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。

“三大工程”配套政策將加快落實

目前，“三大工程”有關工作已經啟動。

從公開信息來看，10月以來，住建部已赴多個省市調研“三大工程”推進情況，包括江西、四川、湖南、上海、廈門等。

其中，對于保障性住房建設，住房城鄉建設部相關司局負責人日前表示，目前大部分城市已按要求報送了明年的建設計劃和建設項目，住房城鄉建設部正在會同有關部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊，同時做好后續項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經開工了一批項目。

中指研究院指出，預計2024年，“三大工程”配套政策將加快落實，積極發揮穩投資作用。城中村改造各地實施細則預計將陸續出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產市場企穩。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。

預計保障房實施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加。今年“14號文”提出了配售型保障房的發展思路，重點要解決工薪收入群體住房困難問題，隨著“14號文”印發，配售型保障房也將在部分城市探索實施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建，進而推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發展模式更進一步。

“平急兩用”或與低效、閑置基礎設施結合，因地制宜實現資源再利用，同時，“平急兩用”與鄉村振興結合，也有利于更好帶動偏遠地區投資，充分發揮穩投資作用。