【編者按】

中央經濟工作會議提出，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎么建？新的一年，中國房地產有哪些新出路？

自2021年中央經濟工作會議上首次提及“房地產新模式”，已有兩年時間，伴隨著房地產市場供求關系發生變化，探索新模式的必要性和緊迫性進一步加大。

2023年11月，住建部部長倪虹在接受新華社采訪時首次詳解“房地產發展新模式”，其中提及，“構建房地產發展新模式，這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。”

倪虹指出，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟需構建新的發展模式。

其主要從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構建新發展模式的思路和考量。在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。在體制機制上，提及“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”，也提到“改革開發方式、融資方式、銷售方式”等；在落實上進一步明確要實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。同時，落實中央金融工作會議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環。

12月，中央經濟工作會議召開，對于明年房地產市場的定調，會議再次提出，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

如何理解房地產發展新模式？

全國工商聯房地產商會理事李驍認為，房地產發展新模式是指真正落實“市場+保障”雙軌制。“十幾年前我就多次提出要分鍋吃飯，低收入階層在保障房這口鍋里，中高收入階層在市場化這口鍋里，現在保障房封閉管理并加快建設就是雙軌中的保障軌；同時，以土地價格放開作為標志，以后住房限價、限購、限貸等政策會逐漸退出，從而完善市場軌，住房供應雙軌制將是中國樓市的中長期定位。”

在首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，除了由提供商品房為主向更多的提供保障房轉型外，房地產發展新模式還有多重含義：一方面要適應增量房時代向存量房時代的轉型；另一方面是適應購租并舉向租購并舉的轉型；第三是供求方式重大變化下，“高負債、高杠桿、高周轉”的新城開發模式，要向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產發展模式轉型；第四，由住宅單一開發模式向提供產業支撐、多元公共服務，打造宜居宜業、居業聯動的生產生活環境轉型。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，當前各部門對于房地產發展新模式的新要求，我認為，可以總結為 “一二三”，即“一個理念、兩項機制、三大工程”。

“一個理念”就是指“努力讓人民群眾住上好房子”的理念。“好房子”其實就是指“好生活”。2023年中國房地產業出現了一個新現象，即一些大城市二手房掛牌量激增。這個現象如何理解？根據我們的調研，很多房東之所以掛牌，其實就是希望“賣舊換新”或者說改善住房居住條件。比如家里的孩子長大了，換一套更寬敞的、裝修更環保的、配套更齊全的房子，是非常自然的居住需求釋放。這一市場變化，就是我們工作理念需要立足的要點。好房子也指綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

“兩項機制”就是要做好兩項工作。第一項機制是指建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制。舉個例子，以前是房企先融資再建房最后再找需求，而未來基于新形勢，完全可以先把需求摸清摸透摸準，有針對性地解決住房供應問題。第二項機制是指，房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。坦率地說，過去由于缺乏這種機制，所以類似房屋營銷人員會吹得天花亂墜，因為賣完房子就撇去責任了。但新機制下就沒這個漏洞。從購房到入住，將有各項完備制度來保障業主的合法權益。

“三大工程”就是指規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。2023年國務院和住建部頻頻提及這個概念，各行各業也對此類概念做了解讀，如解讀為“拉動投資、拉動消費”等功能。“三大工程”的出發點就是希望青年人在城市中更好立足、老百姓居住中的急難愁盼問題更好被解決、我們的城市可以更加安全和有韌性地運行。構建房地產發展新模式，就是要從這些樸素的問題中找到工作目標和方向。

房企應成為探索新模式的重要主體

中指研究院認為，長期來看，房地產新模式內涵豐富，從行業角度，預售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉、盤活存量以及土地制度改革、完善金融財稅配套制度等是新發展模式的重要探索方向。從企業發展模式來看，在新形勢下，伴隨著行業探索新的發展模式，房企也應順勢而為，積極探索適合自身發展的新模式，輕重并舉或是重要方向，存量運營重要性提升，代建、物業服務、商業運營、長租公寓等方面具備發展空間。

嚴躍進提到，房企應成為探索新模式的重要主體，房企應該在加快構建房地產發展新模式中發揮主動性，做好相關工作。比如結合新發展模式的新要求，對于企業的定位和發展戰略需要有新的認識，尤其是要把企業盈利經營和社會責任等進行結合，真正在新一輪改革發展中找準定位。同時要構建科學合理的企業成長邏輯，尤其是要反思過去房企發展的相關問題，積極優化發展新模式。比如，房地產發展新模式中會產生很多新的交易模式如現房模式。作為房企，就需要深入思考這一產品的變化，主動在產品開發、銷售、服務等環節研究工作新機制，比如說積極搭建“現房銷售的流程和管理機制”，在投資擴張方面，房企要研究供求關系新變化、房地產發展模式新變化等帶來的新機會。

倪虹此前也表示，新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。