12月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告，對《<北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）>征求意見稿》公開征集意見，征集有效期為2023年12月22日至2024年1月22日。

新修訂的《辦法》共分為總則、一般規(guī)定、預(yù)售資金收存與支取、監(jiān)督管理四部分，三十條。

監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

新《辦法》重要的調(diào)整之一是監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府。新修訂的《辦法》從監(jiān)管實踐出發(fā)，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規(guī)追責(zé)”，強化了屬地住建部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門對預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。

同時，引入市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機構(gòu)，承擔(dān)具體監(jiān)管業(yè)務(wù)，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化了對監(jiān)管銀行的協(xié)調(diào)管理，確保對預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，上述變化直擊此前的監(jiān)管漏洞。在最近兩年爛尾樓事件中，部分商業(yè)銀行違規(guī)挪用預(yù)售資金來償還開發(fā)貸，或者沒有履行監(jiān)管職責(zé)導(dǎo)致預(yù)售資金蒸發(fā)，造成了很多問題。所以此次政策其實就是對過去“糊涂賬”的一次系統(tǒng)調(diào)整。此次調(diào)整后，預(yù)售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系就更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔(dān)工作。而“3”是指三方關(guān)系，即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關(guān)系，更好為購房者權(quán)益保護落實實質(zhì)的監(jiān)管工作，也更好落實各方主體的權(quán)責(zé)利關(guān)系。

嚴(yán)躍進續(xù)指，一些用詞表述也有非常大的變化。比如說這次明顯強調(diào)了對資金進出的流動監(jiān)管，即增加了“專戶收存”、“核定支出”。這樣就把過去的靜態(tài)監(jiān)管即“專款專用”改為動態(tài)監(jiān)管，即把進出兩個環(huán)節(jié)都管好，確保監(jiān)管有效且科學(xué)，真正把“監(jiān)管”兩個字做扎實。

購房款統(tǒng)一歸集

在嚴(yán)格支取管理，防范項目風(fēng)險方面，《辦法》針對資金入賬規(guī)定所有房款統(tǒng)一歸集。購房人支付的預(yù)售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，由市住房資金中心按類目進行標(biāo)識。購房人可通過市住房資金管理中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項目重點監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。

《辦法》首次明確了購房人責(zé)任，提出購房人應(yīng)將所支付的購房款存入市住建委、市住房資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶，并進行日常監(jiān)督。

此外，購房人申請個人住房貸款的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，由貸款銀行將貸款資金直接撥付到監(jiān)管賬戶，相應(yīng)條款應(yīng)寫入購房人借款合同。

增設(shè)資金應(yīng)急支取通道

在資金支取方面，《辦法》明確支取要求。一是重點監(jiān)管額度資金應(yīng)確保封閉運行、專款專用于本項目有關(guān)的工程建設(shè)。重點監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設(shè)費用時，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃、資金使用節(jié)點申請支取重點監(jiān)管額度內(nèi)資金。市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后支付。

二是重點監(jiān)管額度外資金支取，由市住房資金中心提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

根據(jù)《辦法》，項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

項目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上（含7層）10層以下建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上（含10層）建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一”“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二”節(jié)點。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。非住宅項目完成首次登記前，監(jiān)管專戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%，住宅項目完成首次登記并實際交付滿6個月前，監(jiān)管專戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。

同時，增設(shè)資金應(yīng)急支取通道。《辦法》規(guī)定當(dāng)項目確需應(yīng)急使用重點監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金推進項目建設(shè)時，在不超建設(shè)階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設(shè)費用的前提下，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交有關(guān)材料申請撥付使用。

《辦法》顯示，當(dāng)預(yù)售項目存在重大風(fēng)險隱患，需向購房人退款或支付農(nóng)民工工資的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門同意后，會同資金中心核定剩余重點監(jiān)管額度，資金中心可在重點監(jiān)管額度外及時撥付。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》征求意見結(jié)束后，將認(rèn)真研究吸納各方意見建議，進一步完善政策措施，不斷加強預(yù)售資金的收存、支取、使用全過程監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)。