在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，各大城市中的老舊小區(qū)改造項目被寄望于能夠拉動經(jīng)濟(jì)增長。社會資本介入是可探索的路徑，即借助多元化的投資和管理模式，為老舊小區(qū)提供資金、資源、專業(yè)知識或管理技能，靈活高效地提升小區(qū)居住質(zhì)量。

國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》，就提出積極探索構(gòu)建公建民營、民辦公助等多樣化建設(shè)運營模式，有效盤活利用城市存量資源，實現(xiàn)社區(qū)嵌入式服務(wù)可持續(xù)發(fā)展。而在2020年，住建部《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)社會資本應(yīng)集中在提升類和完善類項目，如環(huán)境改善和公共服務(wù)設(shè)施。

2021年8月，北京市住建委發(fā)布的《北京市“十四五”老舊小區(qū)改造規(guī)劃》明確提出社會資本參與老舊小區(qū)改造。同年《關(guān)于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見》中，提出多種方式引入社會資本，包括專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、“改造+運營+物業(yè)”模式、提供專業(yè)服務(wù)、作為實施主體參與。2022年《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》也指出，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本。補(bǔ)建養(yǎng)老、托育、體育、社區(qū)食堂等公共服務(wù)設(shè)施。

那么，社會資本參與老舊小區(qū)改造的具體模式是什么？如何保證項目的可持續(xù)性和投資的有效性？

五年前，2018年，北京勁松北社區(qū)開啟了該市首個由社會資本參與改造老舊小區(qū)的試點，其改造與運營沒有現(xiàn)成政策文件可參考。澎湃研究所研究員近期多次走訪該社區(qū)，考察社會資本參與舊改的機(jī)制與效果，以期為類似項目提供借鑒。

改造的錢從哪里來

勁松北社區(qū)位于北京東三環(huán)勁松橋西側(cè)，總占地約26公頃，包含43棟居民樓，總戶數(shù)約4100戶，是1978年建成的第一批成建制小區(qū)。大部分住宅原為單位公房，有10%為商品房。社區(qū)老年居民比例為39.6%，過半為獨居老人。本世紀(jì)初起，居民生活服務(wù)不便等問題愈發(fā)凸顯。

通常，老舊小區(qū)業(yè)主改造需求強(qiáng)烈，但沒有出資意愿。對利潤不穩(wěn)定、存在一定風(fēng)險的老舊小區(qū)改造項目，社會資本普遍持觀望態(tài)度。對此，勁松街道大膽嘗試，承擔(dān)了相應(yīng)風(fēng)險——改造項目若爛尾，相關(guān)負(fù)責(zé)人將面臨追責(zé)。

2018年7月，勁松北社區(qū)所在的勁松街道，與民營企業(yè)愿景集團(tuán)簽訂為期20年的改造和運營協(xié)議。企業(yè)以3000萬元投資參與勁松北社區(qū)一、二小區(qū)的改造。項目涉及約3600戶，2019年8月改造完成。

該項目核心是，在不改變物業(yè)產(chǎn)權(quán)的前提下，社會資本投資對社區(qū)進(jìn)行改造，從而獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營權(quán)作為回報。在北京市朝陽區(qū)政府和勁松街道授權(quán)下，企業(yè)獲得了改造而來的商店、餐廳和社區(qū)服務(wù)中心等空間的長期運營權(quán)。

澎湃研究所研究員走訪發(fā)現(xiàn)，位于街道兩側(cè)、原本閑置的平房和小攤位，經(jīng)過改造，如今轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)社區(qū)的公用空間和商業(yè)設(shè)施。社區(qū)增添了美好鄰里食堂、美好理發(fā)店、匠心工坊、便民菜站以及百年義利副食店等。 

據(jù)了解，著手改造前，企業(yè)和居委會共發(fā)放2380份調(diào)查問卷，調(diào)研居民需求。結(jié)果顯示，食堂需求排在首位。為此，原小區(qū)的車棚被改造為社區(qū)食堂。企業(yè)以低于市場價的場租，引入其他市場主體經(jīng)營。食堂位于居民樓前，老人下樓就能吃飯，價格也較為適中。比如，1籠包子10個8元。 

在物業(yè)方面，勁松北社區(qū)過去只有基礎(chǔ)服務(wù)，由居委會負(fù)責(zé)，依賴街道財政支持，如今，物業(yè)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。2018年改造后，物業(yè)費至今未漲，且低于市場價，低層0.43元/平方米，高層是1.42元/平方米。小區(qū)內(nèi)有專門的物業(yè)服務(wù)中心、垃圾清潔站、快遞提貨室，每個路口都配有保安和保潔。目前，低層居民一家每年物業(yè)費是300多元，高層為1000多元。停車費一年只要1800元。

11月17日，澎湃研究所研究員走訪當(dāng)天，小區(qū)內(nèi)當(dāng)班的保安和保潔加起來約有30人。居民認(rèn)為，改造完成后，在并未增加生活成本的前提下，生活舒適度有所提高。

社會資本如何盈利

那么，企業(yè)的投入如何產(chǎn)生收益？社會資本進(jìn)行老舊小區(qū)改造，自身如何良性運作和可持續(xù)發(fā)展？

據(jù)了解，改造支出方面，項目主要成本除了前期社會資本投入3000萬元外，還有每年年均基礎(chǔ)物業(yè)運營成本279萬元。

收益方面，基于公開數(shù)據(jù)，目前勁松項目改造收益約為627萬元/年，主要來自兩部分。

一是服務(wù)管理收益，主要是基本物業(yè)管理收益，約143萬元/年，進(jìn)入運營成熟期后為200萬元/年，以及便利服務(wù)及商業(yè)等收益約30萬/年。

 二是設(shè)施經(jīng)營類收益，包含存量用房改造后的租金及停車管理費。600余個停車位年收益110萬元。存量用房租金收益大概約267萬元/年，其中包括商業(yè)性的店面、半商業(yè)半公益的美好鄰里食堂以及公益性的社區(qū)公共活動空間等。

由此，項目大概10年可收回前期投入成本，后10年進(jìn)入盈利期。

“勁松模式”可否推廣 

總而言之，社會資本參與老舊小區(qū)改造，其可持續(xù)性主要取決于，商業(yè)化項目的收益能否覆蓋其公益類項目的投入。

勁松模式可概括為先讓利，再盈利。后續(xù)之所以能盈利，是由于小區(qū)地理位置優(yōu)越，且有一定可改造的空間。但有些老舊小區(qū)沒有足夠公共空間，缺乏可產(chǎn)生現(xiàn)金流的公共項目供社會資本運營，其改造項目又如何進(jìn)行呢？

相關(guān)人士介紹了一些辦法。

比如，北京大興區(qū)的老舊小區(qū)改造項目中，有些小區(qū)樓棟數(shù)量較少，難以通過現(xiàn)有資源覆蓋改造成本或產(chǎn)生預(yù)期效益。為此，在同一街道內(nèi)，將資源較少的小區(qū)與資源豐富的小區(qū)進(jìn)行組合，以確保整個改造項目的經(jīng)濟(jì)可行性和有效性。

另外，在北京二環(huán)外三環(huán)內(nèi)區(qū)域，由于缺少周邊小區(qū)配套改造的可能性，為社會資本提供改造機(jī)會，就要對小區(qū)內(nèi)存量房進(jìn)一步開發(fā)。

實際改造過程中，在多種因素之下，可能存在拆除不完全等問題。

對于因歷史原因當(dāng)前歸街道所有但被其他主體使用的房產(chǎn)，能否收回并用于社會資本改造，還需要更為明確的法律規(guī)范。