【編者按】

2018年，中國迎來改革開放40周年。改革開放成就了今天的上海，1990年代上海經濟社會發展從負擔沉重的全國“后衛”，一躍變“前鋒”，實現大變樣。浦東開發的高樓大廈背后，陸家嘴、張江、金橋、外高橋開發的規劃政策背后，開發開放的高速進展背后，有著怎樣的大膽嘗試、奮力進取的故事。澎湃新聞·請講欄目推出“上海改革開放40年”口述系列，今天刊發的是上海新天地項目開發的操作者羅康瑞口述。該文將收錄于即將出版的“上海改革開放40年口述”系列叢書中。

口述：羅康瑞（瑞安集團主席，1990年代打造了城市地標上海新天地）

采訪：張健、趙兵

整理：張健、趙兵

時間：2018年5月17日

上海新天地是兼顧城市文脈延續與城市現代化發展的一個里程碑項目，很有借鑒和啟發意義。上海在上世紀末進入了再城市化進程，并希望在21世紀發展成為國際大都市。在這個背景下，我們對上海的城市更新和城市可持續發展進行了創新實踐，使即將走向建筑生命極限的百年石庫門，脫胎成為聞名世界的文化地標、城市建設的典范作品和改革開放的發展成果。

20世紀90年代，上海開始大規模的城市重建，成片具有濃郁海派特色的石庫門街區逐漸消失。地鐵一號線盧灣區淮海中路段的建設，給街道兩側的城市空間形態、城市產業模式，還有人們生活方式的升級帶來了發展機遇和挑戰。特別是如何重建淮海路東段南部的大片石庫門住宅舊區，成了一個重要課題。

這個舊區改造項目就是“太平橋舊區重建計劃”，今天的上海新天地就在其中。區政府重建太平橋舊區的遠景目標是“到21世紀不落后”，他們希望邀請國際優秀的城市設計師來做規劃，借鑒國際城市開發的先進經驗，對這一地區進行更新。我曾與上海團市委合作建造“城市酒店”，這是一次愉快的合作。當時的團市委領導已轉任盧灣區政府領導崗位，他就想到了我，讓我提供一些太平橋舊區改造定位和規劃方面的意見，也期待通過我的推薦可以找到合適的國際城市設計師。我接受了區政府的重托，動用自己的國際人脈關系，邀請了世界有名的城市規劃設計事務所美國S.O.M來做整體規劃，并建議他們立足“上海從工業經濟向國際經濟、貿易、金融中心的服務業經濟轉型”這個角度去思考。當時，大家對城市現代化的理解，普遍是將工作區、生活區、娛樂區等功能區分開，但是S.O.M預判限制汽車、倡導步行、工作與生活相融合將成為21世紀的生活方式，提出采用國際先進的“城市社區”整體規劃理念，主要是步行優先、公共交通便捷、功能區合理混合等。這是一個理念超前、跨越式發展的城區重建規劃方案，市、區政府領導都很認同。

1996年5月，我們與盧灣區政府簽署了《滬港合作改造上海市盧灣區太平橋地區意向書》，確立了“整體規劃、成片改造、分期開發、總體平衡”的開發原則，開啟太平橋項目的建設。

在1997年項目啟動階段，發生了亞洲金融風暴，上海的房地產市場開始進入低迷狀態。雖然我知道項目開發過程將會遇到各種困難，但我相信未來的上海一定會在世界上占有非常重要的地位，對于做好這個項目，我信心滿滿。這才有了后來的上海新天地。

首創歷史建筑開發性保護新理念

太平橋項目建設初期，區政府通知我們，為迎接2001年中國共產黨80周年慶，需要提前修繕項目內的“一大”會址，同時改造會址前后兩個石庫門舊街坊。于是，我們調整了項目的開發順序，首先啟動會址周邊的舊區改造，就是新天地所在地塊。

“一大”會址是全國重點文物保護單位，按照文物保護規定，會址周圍的建筑高度不能超過24米，建筑風貌要和會址的石庫門形態相協調。但是，人們現在是不愿意住在石庫門建筑的，在辦公使用方面，石庫門也沒有特別吸引人的地方。怎么能保留老城區的風貌和氛圍，又可以合理使用石庫門街區呢？我就想到法國巴黎有圣日耳曼街，美國舊金山有漁人碼頭，日本東京有銀座，很多國際大都市都會保留歷史建筑，改造為休閑娛樂的城市地標。那上海為什么不能建設一個類似的歷史風貌老街呢？石庫門是上海獨特的建筑群體，但很多老街區都被拆了，太平橋項目在市中心，又是“一大”會址所在地，地理位置和影響力都很重要。我就大膽設想將會址周邊的石庫門里弄的外貌形態保留下來，內部增添現代化的配套設施。這個理念在當時非常創新，很多人不能理解，我就歸納為一句話“昨天、明天相會在今天”，意思就是上海的城市文脈記憶與城市未來生活可以在今天精彩呈現。

為了落實這個理念，必須找到能把這個創意發揮出來的有影響力的國際設計師。我想到曾經去過美國波士頓Faneuil Hall Marketplace（法尼爾廳市場），這是一個著名的時尚休閑區，由18世紀歷史建筑改造而成，設計師是本杰明﹒伍德。但是我與伍德先生并不認識，我就寫信告訴他上海需要一個類似的保留保護的歷史街區，希望聽聽他的建議，沒想到他很愉快地答應與我見面。會面時，我們發現彼此的想法非常契合。我向他提議參照歐美城市歷史風貌老街的經驗，在歷史建筑和現代建筑的交融中找到最佳結合點，人們在這里可以品嘗美食、相互交流，感受上海獨特的城市文化，還有經濟發展。伍德認為一種建筑形式要保存幾百年甚至更長時間，沒有更新和賦予新的內涵是不可思議的，我們需要做的是為老建筑創造新的歷史，而不是僅僅修復后再讓人們住進去。我很欣賞伍德的觀點，他的優勢在于，作為一位西方杰出設計師，他能夠比較客觀地看待石庫門老建筑的發展。我就邀請他來規劃這個項目。

因為這個項目開發關聯到“一大”會址，當時各方開展了大討論，觀點分歧比較大。一部分本地專家希望把石庫門老房子全部拆掉，按照原來的樣子重建，繼續恢復居住功能。伍德主張一個城市對新舊事物要有所取舍，一些舊房屋要拆掉，一些歷史建筑要保留保護，同時要有一些新的建筑，這樣才能體現城市的發展軌跡。我認為文化是城市發展最重要的因素之一，我們需要尊重城市的人文遺產，但我也堅信新的生活方式一定會在這里出現，我們需要保留，也需要創造。我們提出一個創新的石庫門改造方案，就是改變原來的居住功能，賦予它新的商業功能，讓石庫門從私人空間變為共享空間。同時，石庫門建筑外表“整舊如舊”，建筑內部完全現代化，讓大家感受石庫門建筑文化的過去，參與它的現在，見證它的未來。

對于我們的改造方案，一些專家頗有爭議。我的壓力很大，因為在亞洲金融危機背景下，我押上了公司自有資金8億港幣，動遷2300戶居民。如果最終決定全部拆除舊房子，重建石庫門式樣的新房子，讓老百姓住進去，按照當時14個億的改造預算、每平方米2萬元的改造成本來看，這筆經濟賬是算不過來的。這個爭論過程很艱辛，但區政府領導班子已經意識到，舊城改造如果都簡單地“推倒重建”是不可持續的，需要從發展和傳承相協調的角度去思考和判斷，要考慮城市更新中的時代意義和體現。還有一些專家認為不同的保護對象可以有不同的保護要求，會址周圍的多數建筑并沒有列入保護對象，利用老建筑的文化價值來增加開發項目的商業價值，這種做法并沒有違背城市規劃要求。最終，大家都認同了這個歷史建筑開發性保護的創新理念和方案。

匠心打造歷史風貌街區空間肌理

新天地的建設過程挑戰很大，因為對老建筑實施“整舊如舊”式的改造，是一個前所未有的大膽構想，但石庫門改造技術并沒有成功經驗可以參考。當時，專家們對能否實現這個改造方案，普遍表示擔憂，我就決心先在北面街坊內做一個樣板房，展示改造效果，聽取各方反響。

這個項目不是一般的老建筑保護，還涉及歷史建筑和現代建筑，要將上海的歷史人文和現在的生活環境結合在一起，需要多方面專家出謀劃策。我們組合了一個項目設計師精英團隊，除了伍德，有日建國際設計事務所、同濟大學城市規劃設計學院等，還包括瑞安自己的規劃團隊，共同參與這個挑戰。瑞安、設計團隊與施工方每天早上8點30分在現場有工作例會，從宏觀到微觀，從西方到東方以及本地的不同文化背景，還有市場眼光和商業運作手法等角度，對樣板房改造進行反復討論和試驗。這樣的會議堅持了整整一年。

為了還原石庫門建成時的樣式，我們從上海歷史檔案館找到了這片建筑的原始設計圖。石庫門的青磚墻要重新使用，但磚墻已經不能滿足休閑場所的承重要求，我們就掏空建筑內部的舊結構，加注混凝土的梁和柱，對外圍的四面磚墻注射進口的防水層藥水，以修復磚墻的防潮功能，用文物保護的方法呵護石庫門建筑。石庫門的特色黑漆大門既要保存，又不能關閉拒客，我們就再裝一道玻璃門，保住了室內的冷暖氣，還可以讓客人互相看見室內外的場景。另外，現代生活不可缺少的基礎設施都要在地層下面重新安排，弄堂要挖地3米深，鋪設各種管道和消防水箱。這些投資費用要達到7億元人民幣。

樣板房建成后獲得各界贊譽，我們就按照總體規劃，快速推進大規模的石庫門改造。我記得這些老房子總共拆下14萬塊舊磚，拆之前，我們對每塊磚都標注了英文字母，拆下后按照字母順序排列堆放，打磨干凈作為建筑材料再使用。所以，雖然現在新天地80%的房子是經過重建的，但大家都覺得還是很有原來的味道，這與我們恰當地利用歷史元素、規劃使用石庫門原有材料相關。這樣精雕細琢的費用比前期預算提高了許多，但是我覺得這樣做非常值得，保護好上海這座城市代表性的石庫門建筑，是傳承海派文化的重要組成部分。

新天地的目標是呈現創意商業、創意文化，滿足未來的消費方式和需求。所以，公共空間的多樣性、建筑形式的豐富性，對于新天地很重要。在新天地的總體空間結構，還有街道尺度上，我們做了很多創新。在南北兩個街坊拆掉一些老房子和違章建筑，形成一條主通道串聯南里和北里。北里廣場是“無中生有”的。當時，街心廣場在上海不被重視，大家都希望造房子，但我們希望創造更寬敞的公共空間，讓人們在戶外就餐和聚會。于是，我們就在北里騰出一個空間，開辟了一個小廣場。這個廣場現在有一個“福.祿.壽”噴泉，消費者非常喜愛在這里聚會、就餐和拍照。為了讓新天地能夠真正融入周邊城區，我們決定新天地不設圍墻，在南北里保留了15個路口和弄堂口，消費者從任何一處都可以進出。為了展現區域內石庫門建筑的多樣性，我們在實踐中探索和總結出三種開發性保護模式：基本保留、加固結構；保留外墻和屋頂、內部拆除重建；還有就是基本拆除、只保留門樓，用現代建筑去配合。

說說太平橋人工湖。今天的上海有許多向公眾免費開放的公共綠地，但20多年前并沒有太多這樣的公共空間，尤其是中心城區的土地資源相當稀缺和珍貴。當時，我們敢想敢試，決定在太平橋舊區中間建一個人工湖綠地，開發一個開放型的城市公共空間，提升區域的整體環境。人工湖綠地建成以后，我們不僅持續改善它的生態環境，還將綠地打造成為上海知名的公共文化活動空間。

大家很關注新天地的名字由來。當初，我們為這個項目名稱思考了好幾個月，終于有了一個創意。因為“一大”會址就在旁邊，我們用了中國的拆字法，“一”加上“大”就是“天”，“天”對應“地”。因為這是一個從20世紀到21世紀的跨世紀項目，我們就用“新”字概括，同時寓意中國共產黨帶領老百姓創造了全新的天地。

2001年6月，整舊如舊的上海新天地問世，引起了國內外關注和美譽，成為上海一個嶄新的城市地標。我很高興當初的大膽創意得以最終實現。

與時俱進的“城市會客廳”

“舊的石庫門放進新的生命力”，這個生命力就是不斷創新。我希望新天地能夠配合上海成為國際大都市的目標，構建城市的聚會地點，符合現代消費、休閑和文化的需求，營造一個最有創造力、最有活力、最具娛樂性、最善應變的環境。新的美食、新的音樂、新的服飾、新的媒體，新的生活方式都會在這里出現。這個聚會點不僅可以聚集國內精英，還能吸引來自世界各地的人才，從而成為上海的城市會客廳。

當時，上海整個城市的商業形態比較傳統，“休閑”這個概念還沒有完全形成。新天地要打造的是一個全新的商業綜合體，把餐飲、零售、娛樂和文化進行組合，滿足人們在口味、品味、心理和情感等多方面需求，這其中的關鍵之一就是找到有文化創意的租戶。我們按照這樣的思路精挑細選入駐商戶，我也親歷親為，比如對于一些重要的準商戶，我就去他原來的店里考察，評估他的品味是否符合新天地的標準。可以說，新天地最早云集了一批來自中國香港、臺灣地區以及日本、歐美國家的文化創意商戶，實現了餐飲與音樂、藝術、健身等方面的跨界，引領上海文化創意產業的潮流。

我當年向父親借了10萬元港幣創業起家，所以現在很想為內地有志青年提供創業機會和平臺。2000年3月，新天地就舉辦了“10萬元助你創業”活動，只要能夠拿出創業計劃，并且通過專家評審，我就資助10萬元人民幣，幫助他在新天地開設特色店。當年同濟大學工業設計系的女學生、現在“上下”品牌的“當家人”蔣瓊耳，就是百余名創業計劃報名者中的佼佼者。新天地一直支持中國原創設計，我們后來還開設了新天地時尚，成為上海最早匯集中國原創設計師的購物中心。

經過18年耕耘，我們不斷研究上海這座城市需要什么，來訪的客人需要什么，不斷創意創新，配合城市發展和社會進步，持續創造新天地的活力。2016年，新天地被《福布斯》評為“全球20大文化地標”之一，在全世界有了一個響亮的名字。

回頭來看，1997年，我第一次作為特邀發言人在第九次上海市市長國際企業家咨詢會上談到：“上海必須創造優良的生活環境，以吸收、培養及留住最優秀的國內外人才”，“一個國際金融及商業中心，亦應該在市中心建設各種活動場所讓本地及外籍專業人士有一個聚會場所”。這就是我開發上海太平橋和上海新天地的初心。

我希望新天地能夠承載更多生態、人文和創新的內涵。過去的新天地是朋友見面和休閑的場所，現在的年輕人更需要尋找新的機會和創意，新天地可以發揮更多作用，不只是休閑功能，讓人們還能夠找到新的朋友、新的創意和新的生活。我還希望新天地的創新經驗可以在太平橋項目東部的東臺路改造上再實現，形成一個新的城市地標。我更希望在人工湖周邊為上海增加新的亮點，配合“一大”會址和整個區域，讓其他國家元首來參觀的時候，可以坐下來看看百年前我們黨誕生的地方，了解中國的發展進程，這是最好的寫照。為此，我們要不斷努力創新、不斷砥礪前行。

【口述人簡介】

羅康瑞，1948年4月生。現任瑞安集團主席、香港貿易發展局主席、長江開發促進會理事長、博鰲亞洲論壇理事會成員、香港工商專業聯會永遠名譽會長等職。1999年獲上海市人民政府頒發的“上海市榮譽市民”名銜。羅康瑞帶領瑞安集團在黃浦區打造了城市地標上海新天地。