繼2015年前后掀起第一波熱潮之后，隨著2023年國家租賃政策的進一步深化，長租公寓“第二春”或已到來。擁有8500億美元管理規模的全球最大房地產投資機構之一博楓也在上海頻繁加碼長租公寓市場。“其實，從長租市場的背后可以看到時代的發展。”博楓大中華區房地產投資負責人黃迎迎在接受澎湃新聞記者采訪時表示，與第一波追求規模不同，目前的長租公寓市場更注重運營和資產價值最大化。

社會發展下的居住樣式多樣化

自去年8月完成交割，上海五角場博鄰酒店近日正好迎來了開業一周年的日子。而今年7月，項目的長租公寓部分——上海五角場博鄰行政公寓也正式對外營業。這里原本是由富力與合景泰富聯手打造的嘉譽云景項目，位于楊浦區新江灣城板塊，包含辦公、商業及酒店業態。經過博楓的打造，改建為酒店和長租公寓投入市場，由博楓旗下長租公寓品牌“blinq博鄰”進行運營管理。

上海五角場博鄰行政公寓

據悉，這棟長租公寓以studio（單間公寓）和一房為主，少量兩居室，租金價格在每月1萬元人民幣以上，定位中高端。“很多人覺得，每月1萬元以上的租金價格可能偏高，但是，社會經過那么多年的發展，我們發現這個定位很有市場。” 博鄰位于新江灣板塊，周邊圍繞著眾多科創和新興行業企業，這里的員工普遍收入較高，且有品質生活的追求。此外，項目臨近復旦和同濟，還會有一些海外留學生和外地前來讀MBA的學生等。

事實上，做長租公寓要盡量貼合項目所在的市場。黃迎迎表示，上海有1000多萬的外來人口，而絕大部分民宅戶型偏大，對于單身或者有品質生活需求的人來說不喜歡合租，安全性和私密性比較差。而現在的社會發展，很多年輕人不局限于在一個地方長久生活，因此買房也不切實際，于是長租公寓就成為了最好的選擇。

“放在過去，大家對于居住的第一個概念就是要買房。但是隨著社會的發展，我們看到居住的樣式已經越來越多元化。長租公寓又一次‘熱’起來就順理成章。”

運營是長租公寓的核心

根據世邦魏理世的數據顯示，近一年，上海高端服務式長租公寓供應房源量達4888間，房源量增長高達34%。隨著“商改租”政策的放開以及更多資管公司的參與，上海高端長租公寓產品規模持續拓展。面對市場的競爭，黃迎迎坦言，博楓的長處在運營和管理。

據了解，現在市場上做長租公寓，運營模式基本有兩種。一種是開發商系，在拿地的時候，直接拿出其中一棟做長租，方式簡單直接。但開發商的問題是運營管理。第二種是包租類型，類似于“二房東模式”。其中有些“二房東”在運營管理上較為專業，但問題是資金不夠雄厚，于是“二房東們”會更加專注于短期利潤，服務品質的投入方面就會比較省，因此“二房東”的產品普遍比較大眾化。

上海五角場博鄰行政公寓

而對于博楓來說，實力投入以重資產加持物業，自己做業主，加上運營的也是自己的品牌，就能夠保證大家想法一致，給物業提供一個長期升值的目標。因此，博楓會站在一個長遠的資產升值角度，加大投入于產品的質量和體驗，不會太計較當期的收益率。

另外，雖然不是第一批進入中國市場的資管公司，但是在海外市場，博楓是投資長租公寓市場最早，也是最大的投資管理人之一。博楓在全球有7萬多套的長租公寓，擁有眾多投資、運營管理經驗。

“我們看重的不是進入的先后，從來不想做‘第一人’，我們考慮的始終是市場的成熟度。特別是能否有政策上的推動，讓我們判斷商業模式的可行性，然后才會去考慮是否入場。去年，我們判斷這個時機已然成熟。”黃迎迎分析道。

投資鏈尚未閉環

正是秉承著這樣謹慎的態度，除了去年購入，今年全面開業的新江灣項目，就在8月，博楓又進行了租賃住宅項目的收購。該項目為靜安區的聚源大廈，此前由朗詩寓運營，地上建筑面積約1.8萬平方米，未來將提供約280套高品質租賃住宅，計劃于2024年上半年入市，繼續沿用“博鄰blinq”品牌，定位中高端市場。

兩年兩次布局長租公寓市場，由此可見博楓對于整個市場的看好。黃迎迎坦言，受益于政府的規劃和加強保障租賃住房的供應，未來的長租市場的供應會很大，也會更受到資本追逐。長租公寓作為以前地產行業中的一個小門類，將來會越變越主流。

整個長租市場投資鏈還未形成閉環

同時，未來長租公寓的運營表現也會分化。例如，上海超過1000萬的外來人口是租賃住宅市場發展的主要驅動力，年輕一代購房門檻高，租賃需求龐大。保障型租房，絕大部分在外環外，這些區位會陷入拼價格的競爭。所以博楓的目標就是更加審慎的挑選項目，在更靠市中心的位置，并最大程度確保周圍不會有新增供應為佳。與此同時，博楓也會提高運營的水平，在戶型設計、服務能力以及管理租賃的能力上更上一層樓。

“我個人判斷，整個長租市場的高峰還有相當長的時間。從投資角度來說，現在的市場還是在跑馬圈地的時候，并沒有領軍的運營商出現。”黃迎迎做出這樣的判斷，“因為我們只看到了資本的進入，還未有一個市場性的項目做到成熟的退出。因此，整個長租市場投資鏈還未形成閉環，未來資本市場的發展還很可觀。”