繼“認房不認貸”樓市新政在北上廣深落地10余天后，各地的樓市優化政策也加速推進。

9月11日，濟南、青島全面放開樓市限購。同日，蘇州優化樓市政策，不再對120平米及以上商品房實施限購。中指研究院監測數據顯示，9月以來，全國已有超30省市優化樓市政策，政策頻次30余條。

目前，一線城市和二線核心城市的樓市行情怎樣？購房者的心理又產生了哪些變化？證券時報記者兵分多路，進行了實地探訪。

新房市場暖意漸濃

四個一線城市相繼落實“認房不認貸”，被不少網友看作是此次救市的大招。

以廣州為例，今年8月，廣州一手住宅網簽面積降至46.15萬平方米，同比下跌32%，創下2023年來月度新低。但伴隨著一系列支持政策密集出爐，一線城市的房地產市場開始逐步回暖。

9月上旬的北京，氣溫逐漸下降，但位于北京市豐臺區的龍湖建工·九里熙宸項目大廳暖意漸濃。

“1號出政策當天，甚至有客戶深夜12點到訪看房。新政出臺至今，我們這個項目賣了30多套，銷售金額2億多元，快趕上過去一個月的成交額了。”龍湖建工·九里熙宸現場銷售人員對證券時報記者說，“政策出得很及時，給樓市傳統的金九銀十開了一個好頭。”。

同樣熱鬧的景象在上海、深圳、廣州等地的多個樓盤上演。

日前，上海今年第八批次新房供應入市。9月9日，位于上海松江區的一處新樓盤，開放首日就迎來了不少客流。看房者們表示，新政的出臺提升了他們“打新”的積極性，也擴大了選擇面。

記者從越秀地產內部人士獲悉，8月28日~9月3日的一周內，越秀地產廣州區域單周來訪量接近4000組，環比增長接近50%，新房成交環比增長135%。而卓越集團的消息顯示，“認房不認貸”落地后，該集團廣佛地區現場來訪量提升20%左右，成交數據暫無明顯變化。

合富研究院跟蹤的數據顯示，新政落地后首個周末，廣州中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環比上升16%和32%，帶動全市整體成交量上升15%，令廣州樓市暫時告別成交膠著的窘況。中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，據該機構統計，上周（9月4日~10日）深圳新房銷售面積約3.8萬平方米，環比增長3.8%。

二手房成交周期縮短

在新房售樓處一片熱烈的同時，一線城市二手房的掛牌量和帶看量也出現激增。

北京南三環地區一位鏈家中介人士向記者透露，目前鏈家網平臺上登記的二手房已經達16萬套，比新政前明顯增加，“前幾個月平均水平在15萬套，這也意味著10天就有近萬套新房源，大部分業主是為置換需求。新政帶來了更多的改善置換需求”。

“最忙的時候，我3天帶看了30多組客戶。”上海聯洋地區的置業顧問趙旭同樣很忙。認房不認貸新政出臺后，趙旭表示，帶看的任務量比平常翻倍，工作日店里也只留一位員工值班，其余的都在帶看，或者與客戶打電話、發微信溝通。

在深圳福田中心區走訪時，地產中介告訴證券時報記者，“新增的看房人群主要是通過認房不認貸政策釋放出來的剛需人群，港澳居民放松限購消息傳出后，也開始有一些香港的客人問詢。整體來看，90平方米以下的中小戶型賣得比之前好了一些。”

地產中介們感受更為明顯的是，成交周期的縮短。

“據內部不完全統計，近一周這個片區成交了30套房子。”趙旭說，這個數據是往常一個月的量。按照過去幾個月的統計，平均成交周期大概在200天左右，如今成交周期大幅縮短，“好幾套積壓了幾個月的房源都是最近成交的”。

趙旭發給記者的成交數據統計顯示，9月1日~11日，該上海中介門店共成交25套房子，其中不乏成交周期在一周內的房子，還有兩套房子掛牌僅1天就售出。“這套掛牌價3380萬元的房子就掛了一天，看房的人還不少，最后成交價格是3300萬元。”

一周成交量快趕上一個月的場景，在北京也出現了。

根據中原地產提供的數據，9月1日北京宣布 “認房不認貸”后，2日北京二手房成交1200套、3日成交1400套，但此后幾日二手房成交持續衰退。整體看，累計一周時間，北京二手房成交了5000套左右，一周成交量超過之前半個月。

二線核心城市取消限購

房地產進入下半場，二線核心城市也在加速落地樓市政策。

首提“認房不認貸”、首提“穩消費預期”、首提降存量房貸利率……8月3日，河南省會鄭州市發布穩樓市新政15條，打響了全國樓市政策優化的第一槍。

“如果按照房款120萬元計算，契稅就要近3萬元。減免50%后，購房者就等于購房總價直接節省了1萬多元。按照目前20%的首付比例，首付20多萬元就能購買地鐵片區新房。”在鄭州，龍湖熙上項目相關負責人告訴記者，近一個多月來在新政的刺激下，項目8月份無論銷售數據還是顧客來訪數據看，都比7月份提升三到四成。

進入9月份，該項目目前取得的銷售額，已能達到上個月20號左右的銷售情況，等于提前10天完成月度銷售目標比例。

與此同時，取消限購正出現在越來越多二線核心城市優化樓市政策的工具箱中。

9月7日，南京宣布玄武區、秦淮區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明，率先開啟核心二線城市全面松綁，這也意味著南京全面放開了自2016年以來實行7年的限購政策。

9月11日，濟南、青島相繼宣布全域取消限購，并且取消商品房限售，取得《不動產權證書》即可上市交易。同日，蘇州優化樓市政策，不再對120平方米及以上商品房實施限購。

“新政發布前的幾周里，南京各大樓盤售樓處內看房的人很少。”南京欣城房產銷售經理肖梁榮向記者介紹，“現在帶看量明顯增加，很多售樓處都是坐滿了人。”

在肖梁榮看來，南京能用的激勵政策基本都用上了，放開限購后能夠吸引一些外地客戶，對于剛需人群來說，也能夠受惠于這些政策。

業內人士表示，二線核心城市新政出臺后，不少樓盤的帶看量、成交量有所提升。易居研究院研究總監嚴躍表示，以蘇州為例，此次蘇州針對改善型住房提出了取消限購的政策，顯示出對改善型購房需求鼓勵的導向。

買賣雙方博弈持續

一二線核心城市樓市基本面有所起色，但是觀望的情緒仍然存在，買賣雙方的博弈也持續著。

“在政策剛出時，有的賣家就立馬上調了售價，不過也有想趁著現在趕緊出手的。”華東地區大型房企人士表示，目前一些業主賣房都是有必賣的理由，比如置換或變現，這些有必賣理由的賣家基本很少看到漲價，更多的是想趁著行情還在趕緊賣掉，因此只要價格符合心理預期就會直接簽約。

深圳福田中心區，一位地產中介指著一套標明“指導價為500萬元”的小戶型告訴記者，“這套房子，業主現在愿意降價到460萬元出售，今年年初剛剛掛牌的時候，業主心里底價在600萬元以上”。

另外，記者也注意到，一些買家也在持幣觀望。在成交價格方面，有置業顧問發給記者的統計數據顯示，近一周上海浦東某小區平均議價率保持在5%左右，成交價格總體平穩。

在多位市場分析人士看來，新政還未能使整個市場躁動起來。認房不認貸政策落地后，轉化為成交需要一定時間，市場熱度能否持續仍有待觀察月度數據。

“上周末我們大區成交了200多套，比政策出臺前實現翻倍增長，但本周末成交下滑一些，而一個月后的成交數據更具參考價值。”北京南三環地區一位鏈家中介人士介紹，整體看，成交房源大部分為中小戶型的剛需為主，目前房價也較為穩定。

深圳福田某地產中介也向記者表示，新政落地后，中小戶型成交數量顯著增多，但是大戶型的去化相比會困難一些。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，北京政策優化后，預計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放，而對于賣一買一的購房者來說，這部分需求進入市場將需要一定時間，整體市場行情將持續一定時間，但持續時間的長短一方面取決于購房者換房節奏，另一方面也取決于其他優化政策跟進情況。

價格方面，陳文靜認為，當前新房項目仍以回籠資金為主，價格上漲預期和空間整體偏小，而二手房隨著掛牌量的上升，價格上漲動力亦不強，預計價格整體以穩為主。

樓市政策加速落地

中央政治局會議在7月末定調“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”后，多個部門及重點城市相繼表態支持，但具體政策的落地執行，經過了一定時間的醞釀。

8月底，樓市優化政策迎來密集落地。在認房不認貸、取消限購等政策落地的同時，9月7日，中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四大國有銀行宣布，9月25日起主動批量下調存量房貸利率。

“國家明確，房地產供求關系發生重大變化，過去長期過熱時期的緊縮性政策要調整，糾偏和回歸常態。這不是邊際調整，而是方向上的變化，即全面回歸常態，回歸到控制市場過快下行、資產過快下跌的框架下。因此，有了市場和政策的上述變化。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示。

東海證券指出，核心一、二線城市的樓市政策依然存在較大的落地空間。比如，央行已經出臺降低最低首付政策，地方尚未公布具體政策；放松限購的城市有望持續擴圍等。

中原地產首席分析師張大偉也對記者表示，只降低首付帶來的需求很可能釋放有限，在認房不認貸政策松綁后，市場期待出現貸款利率加點取消，郊區限購政策調整等。

李宇嘉指出，與今年一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽春”，但在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的行情修復，其脈沖響應或在年底甚至11月份出現減弱。

“二套房需求潛力不大，而換房需求需要剛需接盤，需要先賣后買。無論政策怎么變，不變的是首付門檻降低但月供增加。基于當前就業和收入基本面的變化，不管是剛需還是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。未來樓市能否企穩，要看基本面的修復態勢。”

嚴躍進則對記者表示，“量升價穩、預期向好”是金九銀十的重要特征，同時這波行情會持續，充分體現了各類購房政策積極到位、效果顯現的導向，市場情緒也總體上處于積極樂觀的一面。

（李映泉、張一帆、趙黎昀、葉玲珍、臧曉松對本文亦有貢獻）

（原標題《政策優化各地樓市回暖 成交周期大幅縮短》）