保障性住房是居民民生保障的最后一道防線。保障性住房的規(guī)劃建設是國之大者。在9月4日召開的規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調(diào)，保障性住房要嚴格封閉管理，不得上市交易。

中國在保障性住房建設上已經(jīng)取得輝煌成就，建成世界上最大的保障性住房體系。根據(jù)時任住房和城鄉(xiāng)建設部部長的介紹，早在兩年前，中國已經(jīng)累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。兩年來，保障性住房建設仍然在大踏步前進，2021和2022年全國已建設籌集保障性租賃住房約360萬套（間），可解決1000多萬新市民、青年人的住房困難。

現(xiàn)實中，人民群眾對于保障性住房仍然有強烈的需求。保障性住房工作需要做得更好。毫無疑問，建設保障性住房是保障住房供給的重要前提條件之一，但是僅此是不夠的。保障性住房建設需要充分的財力支持，需要更多的土地供給。任何資源都是稀缺的，保障性住房還應該從管理上要效率，讓已經(jīng)建設好的保障性住房更好地發(fā)揮作用，嚴格封閉管理是其中重要一環(huán)。

從現(xiàn)實來看，保障性租賃住房封閉管理做得最好。符合條件的可以承租，不符合條件的不能承租。現(xiàn)實中，雖有承租者條件不符合之后未退租的問題，但保障性租賃住房基本上不存在上市交易問題。

需要進一步嚴格封閉管理的，主要是保障性租賃住房之外的其他各類保障性住房。保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。

當下保障性住房上市交易可能存在的問題，無非是上市交易后保障性住房就變成了商品房，不能再發(fā)揮住房保障的作用。這會導致保障性住房存量的減少，從而影響住房保障工作的開展。簡單地說，保障性住房雖然建了不少，但是還有多少保障性住房仍然承擔住房保障的功能，需要較為細致的數(shù)據(jù)清理工作。只有這樣，才能摸清保障性住房的底數(shù)，從而為下一步保障性住房規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)支持。

如果事實上是政府方面在建保障性住房，獲得保障性住房的個人（家庭）方面卻將保障性住房出售，售房收益又歸屬個人（家庭），那么這至少會帶來兩大問題。

第一，政府保障性住房建設的壓力會越來越大，財力可能難以持續(xù)，從而影響住房保障民生。

第二，個人（家庭）通過保障性住房出售獲得收益，這會帶來社會公平問題。

保障性住房嚴格封閉管理、不得上市交易可以解決上述兩大問題，既有助于政府住房保障能力的提升，又可以減少因住房保障所帶來的財富不公問題，從而促進社會公平。

保障性住房保障對象的確定，是做好住房保障工作首先需要解決的問題。是人人都有權利享受保障性住房，還是只有符合中低收入等條件的個人（家庭）才能享受？如果人人都有權利，那么政府就要為所有人建設保障性住房，顯然在市場經(jīng)濟條件下，無論從政府財力還是資源配置效率的角度考慮，都不應該是政策的選擇項。符合中低收入等條件的個人（家庭）才能享受住房保障，無論從哪個方面來看，都是合理的政策選擇項。

現(xiàn)實中，個人（家庭）購買保障性住房時滿足中低收入條件，但后來隨著個人（家庭）收入水平的提高，已經(jīng)不再滿足購買的條件，對這樣的保障性住房，是應該退出保障性住房，還是繼續(xù)居住？隨著收入條件的改善，這樣的個人（家庭）還可能接著購買商品房，那么已經(jīng)擁有的保障性住房如何處置，就是一個突出的問題。相比之下，先購買商品房的個人（家庭），沒有機會獲得購買保障性住房的權利。這是一種不公平，而且它只會鼓勵人們先去享受購買保障性住房的權利。當然，如果人人都有一次享受保障性住房的權利，那么這就不是一個問題。對于先買保障性住房者，必須有一個全社會可以接受的公平解決方案。

理想的方案應該是先買保障性住房者，在失去住房保障準入條件時，政府回購保障性住房，回購價主要考慮個人（家庭）所墊付的資金成本和住房折舊情況。考慮方方面面的影響，現(xiàn)實中，只要個人（家庭）不將保障性住房出租、出售，即不以保障性住房牟利，就可以讓個人（家庭）繼續(xù)持有保障性住房，突出保障性住房的居住功能。總之，保障性住房不能上市交易，退出保障性住房體系當是住房保障政策的底線。

哪些住房算保障性住房，是實際操作中必然要面對的問題。如今的經(jīng)濟適用房和共有產(chǎn)權房算保障性住房，沒有太多爭議。但歷史上，有些地方的經(jīng)濟適用房，只是借助了經(jīng)濟適用房的名義，實際上基本是按照商品房銷售操作的。購買這種經(jīng)濟適用房的個人，是以喪失基本上以相近價格購買周邊商品房的機會為代價的。對于這樣的住房，應該注意甄別，以減少保障性住房封閉交易可能的社會影響。新增經(jīng)濟適用房就不存在這一問題，嚴格執(zhí)行封閉管理、不得上市交易政策即可。

保障性住房規(guī)劃建設是個難題，需要與商品住房供給統(tǒng)籌考慮。如果商品住房的價格較為合理，如一個城市中上以上收入家庭有能力購買與經(jīng)濟社會發(fā)展水平基本相稱居住條件的住房，那么保障性住房供給的壓力就會大幅度減輕。保障性住房管理既是公平問題，又是效率問題；既要有理想的目標方案，又要面對現(xiàn)實，選擇人民群眾可以接受的方案。

（作者楊志勇為中國社會科學院財政稅收研究中心主任、研究員，著有《新中國財政政策70年》《大國輕稅》等。）