保障性住房是居民民生保障的最后一道防線。保障性住房的規(guī)劃建設(shè)是國(guó)之大者。在9月4日召開(kāi)的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話(huà)會(huì)議上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)，保障性住房要嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

中國(guó)在保障性住房建設(shè)上已經(jīng)取得輝煌成就，建成世界上最大的保障性住房體系。根據(jù)時(shí)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)的介紹，早在兩年前，中國(guó)已經(jīng)累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房8000多萬(wàn)套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。兩年來(lái)，保障性住房建設(shè)仍然在大踏步前進(jìn)，2021和2022年全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房約360萬(wàn)套（間），可解決1000多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。

現(xiàn)實(shí)中，人民群眾對(duì)于保障性住房仍然有強(qiáng)烈的需求。保障性住房工作需要做得更好。毫無(wú)疑問(wèn)，建設(shè)保障性住房是保障住房供給的重要前提條件之一，但是僅此是不夠的。保障性住房建設(shè)需要充分的財(cái)力支持，需要更多的土地供給。任何資源都是稀缺的，保障性住房還應(yīng)該從管理上要效率，讓已經(jīng)建設(shè)好的保障性住房更好地發(fā)揮作用，嚴(yán)格封閉管理是其中重要一環(huán)。

從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，保障性租賃住房封閉管理做得最好。符合條件的可以承租，不符合條件的不能承租。現(xiàn)實(shí)中，雖有承租者條件不符合之后未退租的問(wèn)題，但保障性租賃住房基本上不存在上市交易問(wèn)題。

需要進(jìn)一步嚴(yán)格封閉管理的，主要是保障性租賃住房之外的其他各類(lèi)保障性住房。保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問(wèn)題的解決。

當(dāng)下保障性住房上市交易可能存在的問(wèn)題，無(wú)非是上市交易后保障性住房就變成了商品房，不能再發(fā)揮住房保障的作用。這會(huì)導(dǎo)致保障性住房存量的減少，從而影響住房保障工作的開(kāi)展。簡(jiǎn)單地說(shuō)，保障性住房雖然建了不少，但是還有多少保障性住房仍然承擔(dān)住房保障的功能，需要較為細(xì)致的數(shù)據(jù)清理工作。只有這樣，才能摸清保障性住房的底數(shù)，從而為下一步保障性住房規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)支持。

如果事實(shí)上是政府方面在建保障性住房，獲得保障性住房的個(gè)人（家庭）方面卻將保障性住房出售，售房收益又歸屬個(gè)人（家庭），那么這至少會(huì)帶來(lái)兩大問(wèn)題。

第一，政府保障性住房建設(shè)的壓力會(huì)越來(lái)越大，財(cái)力可能難以持續(xù)，從而影響住房保障民生。

第二，個(gè)人（家庭）通過(guò)保障性住房出售獲得收益，這會(huì)帶來(lái)社會(huì)公平問(wèn)題。

保障性住房嚴(yán)格封閉管理、不得上市交易可以解決上述兩大問(wèn)題，既有助于政府住房保障能力的提升，又可以減少因住房保障所帶來(lái)的財(cái)富不公問(wèn)題，從而促進(jìn)社會(huì)公平。

保障性住房保障對(duì)象的確定，是做好住房保障工作首先需要解決的問(wèn)題。是人人都有權(quán)利享受保障性住房，還是只有符合中低收入等條件的個(gè)人（家庭）才能享受？如果人人都有權(quán)利，那么政府就要為所有人建設(shè)保障性住房，顯然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，無(wú)論從政府財(cái)力還是資源配置效率的角度考慮，都不應(yīng)該是政策的選擇項(xiàng)。符合中低收入等條件的個(gè)人（家庭）才能享受住房保障，無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)看，都是合理的政策選擇項(xiàng)。

現(xiàn)實(shí)中，個(gè)人（家庭）購(gòu)買(mǎi)保障性住房時(shí)滿(mǎn)足中低收入條件，但后來(lái)隨著個(gè)人（家庭）收入水平的提高，已經(jīng)不再滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)的條件，對(duì)這樣的保障性住房，是應(yīng)該退出保障性住房，還是繼續(xù)居住？隨著收入條件的改善，這樣的個(gè)人（家庭）還可能接著購(gòu)買(mǎi)商品房，那么已經(jīng)擁有的保障性住房如何處置，就是一個(gè)突出的問(wèn)題。相比之下，先購(gòu)買(mǎi)商品房的個(gè)人（家庭），沒(méi)有機(jī)會(huì)獲得購(gòu)買(mǎi)保障性住房的權(quán)利。這是一種不公平，而且它只會(huì)鼓勵(lì)人們先去享受購(gòu)買(mǎi)保障性住房的權(quán)利。當(dāng)然，如果人人都有一次享受保障性住房的權(quán)利，那么這就不是一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于先買(mǎi)保障性住房者，必須有一個(gè)全社會(huì)可以接受的公平解決方案。

理想的方案應(yīng)該是先買(mǎi)保障性住房者，在失去住房保障準(zhǔn)入條件時(shí)，政府回購(gòu)保障性住房，回購(gòu)價(jià)主要考慮個(gè)人（家庭）所墊付的資金成本和住房折舊情況。考慮方方面面的影響，現(xiàn)實(shí)中，只要個(gè)人（家庭）不將保障性住房出租、出售，即不以保障性住房牟利，就可以讓個(gè)人（家庭）繼續(xù)持有保障性住房，突出保障性住房的居住功能。總之，保障性住房不能上市交易，退出保障性住房體系當(dāng)是住房保障政策的底線。

哪些住房算保障性住房，是實(shí)際操作中必然要面對(duì)的問(wèn)題。如今的經(jīng)濟(jì)適用房和共有產(chǎn)權(quán)房算保障性住房，沒(méi)有太多爭(zhēng)議。但歷史上，有些地方的經(jīng)濟(jì)適用房，只是借助了經(jīng)濟(jì)適用房的名義，實(shí)際上基本是按照商品房銷(xiāo)售操作的。購(gòu)買(mǎi)這種經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人，是以喪失基本上以相近價(jià)格購(gòu)買(mǎi)周邊商品房的機(jī)會(huì)為代價(jià)的。對(duì)于這樣的住房，應(yīng)該注意甄別，以減少保障性住房封閉交易可能的社會(huì)影響。新增經(jīng)濟(jì)適用房就不存在這一問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行封閉管理、不得上市交易政策即可。

保障性住房規(guī)劃建設(shè)是個(gè)難題，需要與商品住房供給統(tǒng)籌考慮。如果商品住房的價(jià)格較為合理，如一個(gè)城市中上以上收入家庭有能力購(gòu)買(mǎi)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平基本相稱(chēng)居住條件的住房，那么保障性住房供給的壓力就會(huì)大幅度減輕。保障性住房管理既是公平問(wèn)題，又是效率問(wèn)題；既要有理想的目標(biāo)方案，又要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，選擇人民群眾可以接受的方案。

（作者楊志勇為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政稅收研究中心主任、研究員，著有《新中國(guó)財(cái)政政策70年》《大國(guó)輕稅》等。）