7月24日，中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局正在發(fā)生深刻變化，準(zhǔn)確把握其重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化規(guī)律，是科學(xué)研究制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效體制機(jī)制、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等具有重要價(jià)值。

當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入中后期轉(zhuǎn)型提質(zhì)階段，逐步從外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展，以城市群、都市圈為依托的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展格局正在形成。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系也正在發(fā)生深刻變化，城鎮(zhèn)住房矛盾已從總量維度轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式已難以為繼，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著價(jià)格穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)、質(zhì)量高的方向?qū)崿F(xiàn)自我修復(fù)和轉(zhuǎn)型升級(jí)。

城鎮(zhèn)化進(jìn)入提質(zhì)發(fā)展的中后期，城市流入人口增速有所放緩，住房市場(chǎng)從供給相對(duì)短缺向供需動(dòng)態(tài)平衡轉(zhuǎn)變。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化進(jìn)程呈“S”形，隨著城鎮(zhèn)化率接近70%這一拐點(diǎn)，增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%，已逐步接近拐點(diǎn)，可以預(yù)見我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐將進(jìn)入減速階段。從人口變化看，2022年中國(guó)人口數(shù)量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，總和生育率跌破1.1，熱點(diǎn)城市人口凈流入放緩，非熱點(diǎn)城市人口凈流出增加，因此城鎮(zhèn)住房需求的人口支撐力面臨削弱。通常，人均住房間數(shù)是衡量住房供應(yīng)是否充足的重要指標(biāo)，當(dāng)人均住房大于1間時(shí)，可以認(rèn)為住房總量供給充足。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)城市家庭戶人均住房建筑面積達(dá)到36.52平方米，10年間增加了7.4平方米。累計(jì)建設(shè)各類保障性住房6000多萬(wàn)套。這預(yù)示著我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)已從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代，住房供給從大建設(shè)、高周轉(zhuǎn)邁向高品質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展新階段。

以人為核心的新型城鎮(zhèn)化扎實(shí)推進(jìn)，人民對(duì)美好生活的向往加速顯現(xiàn)，住房需求從“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化是以人民福祉為基礎(chǔ)的，著眼于提高居民生活的獲得感、幸福感和安全感。從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨的是城鎮(zhèn)居民住房需求正在從“有沒(méi)有”向“好不好”過(guò)渡，發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)從住有所居逐步升級(jí)為住有宜居、住有安居。從住房需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求潛力較大，已經(jīng)成為住房需求側(cè)的重要支撐。改善性需求不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭人均居住面積有所增加，更是居住品質(zhì)的全面提升。人民對(duì)美好居住品質(zhì)的需求不僅體現(xiàn)在更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、合適的通勤距離、良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，我國(guó)城鎮(zhèn)改善性住房需求空間很大。從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)向上推移，推動(dòng)了改善性需求逐步釋放。近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化程度逐步加劇，人口年齡集中區(qū)間段由30—45歲逐漸上升為40—60歲，該年齡段經(jīng)濟(jì)狀況較好、購(gòu)房能力較強(qiáng)，而且契合置換居住條件的正常周期，市場(chǎng)上的改善需求逐漸增加。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著后續(xù)我國(guó)人均GDP、人均可支配收入的提升，人均住房面積提升、人口結(jié)構(gòu)變化等趨勢(shì)，改善性需求或?qū)⒅鸩匠蔀樾枨蟮闹匾M成部分，甚至是主導(dǎo)部分。

城市間人口流動(dòng)更加自由頻繁，區(qū)域人口增減分化不斷凸顯，住房?jī)r(jià)格從普遍偏熱向整體趨穩(wěn)和局部遇冷轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期看，區(qū)域分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)性特征，房?jī)r(jià)普漲的大開發(fā)時(shí)代基本結(jié)束，城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。這主要源于城市發(fā)展的聚集效應(yīng)。人口聚集在大城市，人們有更多的交流和創(chuàng)新的機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)選擇，更豐富多彩的消費(fèi)選擇，更高效和更高質(zhì)量的醫(yī)療教育等各種服務(wù)。從人口變化看，當(dāng)前我國(guó)人口發(fā)展呈現(xiàn)少子化、老齡化、區(qū)域人口增減分化的趨勢(shì)，一、二線大城市繼續(xù)吸引人口，雖然這些地區(qū)的生育率很低，但是靠外來(lái)人口可以繼續(xù)保持人口增長(zhǎng)。相反，小城市和縣城的人口仍在流失，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入新一輪結(jié)構(gòu)分化期。與此同時(shí)，在多年來(lái)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策強(qiáng)力干預(yù)下，“因城施策”調(diào)控效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，住房金融屬性得以扭轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)向“房住不炒”的居住屬性轉(zhuǎn)變。除此之外，持續(xù)3年的疫情沖擊對(duì)區(qū)域住房市場(chǎng)產(chǎn)生了不同程度的影響，住房市場(chǎng)面臨供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱和需求收縮三大壓力。大城市住房投機(jī)需求被遏制，中小城市住房需求疲軟，進(jìn)一步加劇了住房?jī)r(jià)格區(qū)域分化程度。

城市群和都市圈成為新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，區(qū)域空間一體化聯(lián)動(dòng)效應(yīng)逐步增強(qiáng)，住房治理體系從單一城市向以城市群、都市圈為地理單元轉(zhuǎn)變。隨著城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)提升，未來(lái)新增城鎮(zhèn)人口向城市群和都市圈集聚的態(tài)勢(shì)將更為明顯。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010—2020年間，長(zhǎng)三角和珠三角城市群人口分別增加1861萬(wàn)人和2312萬(wàn)人。其中，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群常住人口約占全國(guó)的42%，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引擎。而且，城市群和都市圈存在中心城市人口集聚明顯但外圍城市人口流出的特征。對(duì)于人口基數(shù)大而城鎮(zhèn)化率相對(duì)不高的縣域而言，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)為其住房市場(chǎng)發(fā)展提供了有利契機(jī)。在高質(zhì)量推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略背景下，亟需以城市群和都市圈為單元構(gòu)建一體化住房治理體系。從住房保障來(lái)看，將住房發(fā)展規(guī)劃與人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，構(gòu)建多層次的城市群住房保障體系，具有較多就業(yè)機(jī)會(huì)的中心城市是青年人的首要選擇。然而大城市的新增建設(shè)用地有限，需要以完善的租賃市場(chǎng)增加住房供給，特別是對(duì)小戶型、低租金租賃住房的供給。同時(shí)，合理確定城市群不同城市的土地供應(yīng)，允許城市群和都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。從公共服務(wù)來(lái)看，需要以一體化為導(dǎo)向，統(tǒng)籌推動(dòng)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社會(huì)保障等均等化發(fā)展，持續(xù)提高共建共享水平。同時(shí)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在區(qū)域公共服務(wù)配置中的作用，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城市群和都市圈公共服務(wù)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看，城市群和都市圈一體化發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性基礎(chǔ)逐步增強(qiáng)，核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)對(duì)外圍城市產(chǎn)生示范效應(yīng)。需要加強(qiáng)協(xié)同性和精準(zhǔn)性，以城市群為整體制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，并將調(diào)控政策的傳導(dǎo)機(jī)制納入其中，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展韌性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。