位于上海市青浦區(qū)的蟠龍?zhí)斓兀巧虾＝┠陙?lái)的大型城市改造項(xiàng)目。自2023年4月底開(kāi)門迎客以來(lái)，蟠龍?zhí)斓匾恢比藲夂芡ｉ_(kāi)業(yè)百日后，即使在盛夏，蟠龍?zhí)斓厝允谴蠛鐦虻貐^(qū)市民打卡首選地之一。

如果是地鐵前往，從17號(hào)線蟠龍路地鐵站出站便可到達(dá)蟠龍?zhí)斓啬先肟凇５搅司筒透叻澹放撇惋嬀奂瘏^(qū)游客最多，部分店鋪甚至需要排隊(duì)。

蟠龍?zhí)斓刈畲蟮奶攸c(diǎn)在于尊重原先古鎮(zhèn)的建筑尺度，保留以水為核、河街組合的“江南肌理”，通過(guò)翻修與風(fēng)格化重建混搭的方式建設(shè)，既不像古鎮(zhèn)景區(qū)那般強(qiáng)調(diào)原真性，又不像奧特萊斯等“特色小鎮(zhèn)”那樣完全架空。

作為一種城市更新的新嘗試，蟠龍?zhí)斓卦跓狒[中開(kāi)場(chǎng)，留給運(yùn)營(yíng)者最大的挑戰(zhàn)是人氣的可持續(xù)。

蟠龍?zhí)斓亟志?nbsp; 趙忞 圖

包容性強(qiáng)的“特色小鎮(zhèn)+公共綠地”

蟠龍古鎮(zhèn)是上海32個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，蟠龍城中村地塊是上海第一批獲得市政府批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目之一。蟠龍?zhí)斓赜扇鸢布瘓F(tuán)打造，這是瑞安在上海的第7個(gè)項(xiàng)目，瑞安在上海的代表性更新項(xiàng)目是上海新天地。新生的蟠龍?zhí)斓亟ㄔO(shè)了包括約23萬(wàn)平方米的公共綠地、約5萬(wàn)平方米的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)空間和約25萬(wàn)平方米的居住區(qū)。

澎湃研究所研究員發(fā)現(xiàn)，蟠龍?zhí)斓馗鶕?jù)與濱水主要景區(qū)、地鐵站、住宅的不同距離，配備了不同的業(yè)態(tài)。例如，濱水區(qū)內(nèi)適合展現(xiàn)品牌形象的西餐外擺，向后一層是更有流量的快餐和甜品，靠近住宅偏向社區(qū)服務(wù)和親子運(yùn)動(dòng)。

在整體的業(yè)態(tài)分區(qū)中，按照傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的演化邏輯，穿插一些亮點(diǎn)空間，例如往昔的人流中心——戲臺(tái)邊，新中國(guó)成立初期建成了糧倉(cāng)，如今更新為藝術(shù)酒店；旁邊的大合院，則是余德耀美術(shù)館。

蟠龍?zhí)斓貙⒐δ軓?fù)合的商業(yè)空間攤開(kāi)在了一片村鎮(zhèn)土地上，可被視為一個(gè)帶有“配套住宅”的低密度綜合體。

多種業(yè)態(tài)疊加，既滿足了中老年人的“訪古”喜好，又兼顧了親子家庭的休閑娛樂(lè)需求，并且因?qū)櫸镉押靡材芪贻p人等養(yǎng)寵物人群。由于分區(qū)較為合理，各自都有自己的“主場(chǎng)”，比如親子活動(dòng)區(qū)、寵物公園等，因此空間雖功能復(fù)合，但總體井然有序。

蟠龍?zhí)斓嘏c市面上的古鎮(zhèn)景區(qū)和商業(yè)綜合體有個(gè)很大的區(qū)別，便是與鄰近的高速路綠化隔離帶結(jié)合，為原本只有生態(tài)和游憩功能的“綠色基建”增加了更多功能。

公共綠地、戶外運(yùn)動(dòng)占地面積大，單位面積收益遠(yuǎn)不如店鋪?zhàn)饨穑虼耸袃?nèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)中很少出現(xiàn)帶有大片綠地的項(xiàng)目，即便有，也多是較為靜態(tài)的市集，或者“城市露營(yíng)”的帳篷和座位。

然而，蟠龍?zhí)斓乩酶咚俾返木G化隔離帶，除了增加常見(jiàn)的籃球場(chǎng)、罕見(jiàn)的棒球場(chǎng)外，還增加了皮劃艇和騎馬。而這些體育項(xiàng)目，無(wú)論是商業(yè)綜合體還是城市綠地都不可能實(shí)現(xiàn)。

正南主入口，商業(yè)主體區(qū)域與高速路的隔離帶上是上海首座戶外馬場(chǎng)  趙忞 圖

商業(yè)化更新形態(tài)的集中展示

被稱為“公園里的新天地” 的蟠龍?zhí)斓兀Y(jié)了近20年來(lái)上海三種商業(yè)形態(tài)。

首先，它部分效仿了“奧特萊斯小鎮(zhèn)”的主題公園式造景模式。游客若從蟠鼎路進(jìn)入，看到通向地下停車場(chǎng)的路、地面的電動(dòng)車停車場(chǎng)和粉墻黛瓦的新建筑，會(huì)稍有不適，有游客提出“有點(diǎn)像縫合怪”。因?yàn)檫@個(gè)場(chǎng)景不像在小橋流水的江南古鎮(zhèn)景區(qū)，更像是在具有新中式風(fēng)格的奧特萊斯。

其次，它部分保留了古鎮(zhèn)景區(qū)的自發(fā)生長(zhǎng)特性。走近商業(yè)區(qū)的中心，上述的不適感又轉(zhuǎn)變?yōu)椤安幌衿胀ü沛?zhèn)那么臟亂，管理很有序”的感嘆。這里的老建筑和石板路整潔，保持了自然生長(zhǎng)出來(lái)的錯(cuò)落感——街道立面的墻有進(jìn)退，有彎曲，有突然出現(xiàn)的小巷，也有意外的打通。

第三，采用類似商業(yè)綜合體的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式。很多古鎮(zhèn)和商業(yè)街在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)期后，業(yè)態(tài)會(huì)劣化，其中一個(gè)原因是商鋪產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復(fù)雜，小業(yè)主個(gè)體的風(fēng)險(xiǎn)承載力較差，關(guān)心短期租金和盈利。但蟠龍?zhí)斓赜扇鸢残绿斓亟y(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，更類似于綜合體。這既保證了穩(wěn)定的質(zhì)量，又在店鋪選擇上有特色。目前，蟠龍?zhí)斓貐R聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店。有游客提到，“入駐品牌既是連鎖的，但也不是在哪個(gè)綜合體都能看到，還比較有特色”。

人氣如何可持續(xù)？

蟠龍?zhí)斓匚挥诖蠛鐦蛏虅?wù)區(qū)內(nèi)部邊緣，距離虹橋火車站3站、青浦新城6站地鐵，它的“本地社區(qū)”更適合指代較大服務(wù)半徑的，覆蓋青浦新城到虹橋商務(wù)區(qū)兩大板塊的居住者。而非小尺度的“15分鐘生活圈”——哪怕開(kāi)車15分鐘也一樣。

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)區(qū)內(nèi)面向“十五分鐘生活圈”的超市、教培、舞蹈和健身等業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)，實(shí)際上更依賴從居住區(qū)步行而來(lái)的客源。如果樓盤入住率不足，這些強(qiáng)烈面向本地社區(qū)的業(yè)態(tài)就可能首先倒下。澎湃研究所研究員在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，晚上，商業(yè)區(qū)背后的別墅和小高層，還是一片漆黑，只有個(gè)別樓層亮著燈。

商業(yè)區(qū)背后的別墅和小高層，目前入住率不高  趙忞 圖

不過(guò)，商業(yè)區(qū)大部分的業(yè)態(tài)，更適合對(duì)標(biāo)的是“城市副中心”。上海從2001年開(kāi)始推進(jìn)城市副中心建設(shè)，2016年起，城市副中心的建設(shè)加強(qiáng)了對(duì)公共活動(dòng)和社區(qū)服務(wù)的引導(dǎo)。

《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）》中的城市公共活動(dòng)中心體系     圖片來(lái)源：澎湃新聞

蟠龍?zhí)斓氐亩ㄎ活愃粕鲜鰣D表中的“第三層級(jí)”的“地區(qū)中心”，這一定位豐富了大虹橋商務(wù)區(qū)和青浦新城的消費(fèi)場(chǎng)景。如果綠地可以疊加露營(yíng)等24小時(shí)營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)，則能為游客提供“微度假”“市郊一宿二泊”的選擇。這也暗合了現(xiàn)在上海文旅發(fā)展中強(qiáng)調(diào)的“文體旅商一體化”的趨勢(shì)，可能為盤活城市存量資產(chǎn)提供一個(gè)新方向。

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