日前，千呼萬喚的《民法典各分編（草案）》終于面世了。在首次提請全國人大常委會審議的物權(quán)編草案中，讓我們眼前一亮的是，草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”，并對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題作出了原則性規(guī)定。

所謂“居住權(quán)”，是指居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記而占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。當(dāng)年，羅馬人創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度，是為了保障部分社會弱勢群體的基本生存權(quán)利。因為這項制度將物的所有和利用相分離，有利于物盡其用，充分發(fā)揮物的使用價值。現(xiàn)在，我們規(guī)定居住權(quán)，是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

居住權(quán)一般還有時間性，其期限一般具有長期性和終身性。一般情況下，這個期限可由當(dāng)事人在合同中、遺囑中確定與約定。如果沒有對期限作出明確規(guī)定，那就應(yīng)當(dāng)推定為居住人的終身期限。于是，才有了此次《民法典》物權(quán)編（草案）中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期的重新確認(rèn)。可以說，這是對近幾年來國內(nèi)所謂“70年產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象的立法回應(yīng)。有人開玩笑說，我們不要“愛你一萬年”，我們需要“住你100年”。

玩笑的背后，是尷尬的現(xiàn)實。

關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期的問題，全國人大常委會法工委主任沈春耀在此次常委會會議上，向常委會會議作了詳細(xì)的說明。沈春耀表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究后，再由國務(wù)院提出有關(guān)法律修改議案。目前，還沒有看到國務(wù)院有關(guān)部門提出的方案和相關(guān)議案。但是，此次物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第22條等規(guī)定，作了一個原則性規(guī)定，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。

對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期這個問題，近幾年學(xué)界爭議不斷。比如自動續(xù)期的時間到底是多長、自動續(xù)期后是否需要繳納費用等問題，一直無法達(dá)成共識。現(xiàn)在，法律作出了規(guī)定，是否意味著達(dá)成了共識呢？

有業(yè)內(nèi)人士指出，10年前的物權(quán)法只規(guī)定“自動續(xù)期”，沒有規(guī)定要繳費用的問題。此后，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，屢屢有人要超越法律收費。在遭到反對后，又一直有人推動法律修改，并且確實有效。現(xiàn)在看來，在此次民法典制定中，收費派的觀點占了上風(fēng)。物權(quán)編草案對現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第22條進(jìn)行修改，在物權(quán)法規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”后面加上了“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。如果草案如此通過，將來修改物權(quán)法等加上收費的規(guī)定就成了必然的事情。

作為此次民法典（草案）的新增內(nèi)容，“居住權(quán)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”的提法，可以說開啟了一個新紀(jì)元。如果說，這是一喜。那么，對于所謂自動續(xù)期的后續(xù)收費一事，則是一憂。

盡管如此，現(xiàn)在從規(guī)定來看，自動續(xù)期的政策思路很明確。即使是要付費，也提到了“或者減免”的可能性。總而言之，關(guān)于自動續(xù)期的規(guī)定，既有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問題，也有助于不動產(chǎn)相關(guān)部門重新研究續(xù)期續(xù)費問題，進(jìn)而促進(jìn)土地市場和住房市場的健康發(fā)展。

由此可以相信，隨著“居住權(quán)”規(guī)定的落實，隨著住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后自動續(xù)期的規(guī)范，未來在租賃住房、保障房和以房養(yǎng)老等項目上，也將逐步落地。

（作者劉桂明系《民主與法制》周刊總編輯，原題為《光明時評：住宅70年自動續(xù)期，后續(xù)該不該收費》）