外界眼中自帶“流量”的街區，它們的生長與演變，或許可以給更廣泛的城市街區塑造帶來啟發和思考。

沒有人永遠年輕，但永遠有人正年輕著。

長期以來，這個道理說服了商業市場，從而培育出一條條靠近高校、大學城的特色商業街。人們愿意相信，靠近大學生，就是擁抱大市場。在上海，松江大學城文匯路的形成是如此，毗鄰復旦大學、上海財經大學的楊浦大學路也是如此。

日前，記者采訪了兩條街區30余家各類店鋪，談及選址原因，“靠近大學”幾乎是大家脫口而出的共識。可當談及生意，“不靠大學生”的聲音卻也頗為響亮。

客觀的街區氛圍進一步驗證了小店的說法，特別在大學路，盡管時值暑假，卻沒怎么受學生離校影響，照樣餐廳等位不絕、飲品出單不斷。

到底今天的大學周邊商業街靠什么而活？這些在外界眼中自帶標簽、自帶“流量”的街區，它們的生長與演變，或許可以給更廣泛的城市街區塑造帶來啟發和思考。

學生更“有錢”了，小店卻覺得難以生存？

大學生的錢好賺嗎？“如果放在10年前，我的答案是肯定的。今天不敢這么說了。”

松江大學城，匯聚了上海外國語大學、東華大學、華東政法大學、上海對外經貿大學、上海立信會計金融學院、上海工程技術大學、上海視覺藝術學院等高校。大學城文匯路上，上海對外經貿大學對面，一家名為暖紀的餐館開了13年。店長梁先生打保票說，自己的店是整條街上開得最久的一家，靠的純粹是大學生光顧。“以往即使每年寒暑假我們要經歷近4個月的虧損，剩下8個月的盈利也足以彌補回來。”

不過，最近三五年里，梁先生還是多次縮減了人工，并開始接外賣訂單，試圖拓展距離更遠的客戶。“原因就是生意不好做了。學生中午還會來光顧，晚上都跑到周邊商場去了。我們人均不到三十塊錢，也比不過商場里人均100塊錢的‘海底撈’吸引人。”

學生消費能力見長是商家普遍感受。楊浦區大學路上一家酒館，人均消費超過130元，“客人里學生很多，最近他們放暑假，直接影響了客流。”服務生告訴記者。

松江大學城墨西哥餐廳品牌LaBamba創始人龐增彥則告訴記者，他們曾做過客群畫像調查，“現在大學生寧愿去市中心嘗試人均200元以上的燒雞快餐品牌，也不愿意嘗試店里19.9元的產品。”

大學生似乎比過去“有錢”了。這不僅體現在他們可以承受更高昂的商品和服務價格，更在于需求的日趨多元。

在松江大學城讀書的錢同學告訴記者，除了下館子、逛商場，她和室友日常還喜歡做美甲、種睫毛和玩劇本殺。“一個月家里給我2500元的生活費，偶爾會入不敷出。”

剛剛從復旦大學研究生畢業的劉同學則表示，自己日常還要去大學路上健身、練瑜伽。“辦卡的時候也需要一次支付一筆不小的費用。”

一面是仍然蓬勃、甚至更具潛力的大學生消費市場，另一面，不少沿街小店卻和梁先生持同樣的判斷。

“開店的時候房東‘忽悠’我們說這里有10萬大學生，卻沒說這里已經開了那么多餐飲店。”文匯路上一家快餐店老板說：“現在學生消費兩極分化得厲害，要么就吃十幾塊錢的快餐，要么就一頓人均上百。小店只能靠低價跑量求生存。”

由于空間層高限制，很多連鎖品牌不愿意進來，文匯路上如今聚集著大量以低價為賣點的小餐飲。小店老板普遍反映，店鋪換手率高，“開三個月就換招牌不是新鮮事。”

一些就讀于松江大學城的學生也表示，小餐飲的選擇替代性極強。“大學城的食堂和宿舍樓之間隔著文匯路，有時沒課大家就想圖個方便，在文匯路上隨便吃一點。要是當天有課，肯定是去教學樓旁邊吃食堂了，感覺還更干凈。”

記者打聽了一圈，學生口中時常光顧的熱門餐飲小店，除了一家梅干菜燒餅、一家炒粉、一家米線、一家盒飯外，對其他店都“沒什么印象”。

顯然，學生消費的兩極化和鮮明的周期性，讓無論是以低消費餐飲為主要業態的文匯路，還是以特色消費、高消費為核心業態的大學路，都很難純粹以做學生生意而立足，形成了背靠大學、卻不靠大學生的實際局面。

不同的是，8月的文匯路，學生紛紛放假后，幾乎有一半的門店歇業，門口還貼著類似“開學后見”的標識。而8月的大學路，卻終日喧鬧，傍晚更甚。

一個熱一個冷，背后原因不簡單

差別是怎樣形成的？

趙小姐在楊浦創智天地一家科技公司工作多年。“從公司走到大學路上，三分鐘。”可據趙小姐觀察，盡管大學路被外界認為是“大學生的后花園”，“可這里一點不‘大學’。”

隨商業業態持續提檔升級，現在的大學路上，中餐、西餐、日料、韓餐、泰國菜館一應俱全，其中還不乏人均消費355元的牛排館和人均消費669元的日料店。

大學路雖短，沿街動輒八九層的商業樓宇卻進一步將商業空間放大數倍。任選其中一棟，記者從九層一路向下走，依次看到正在營業的女裝店、酒吧、桌游館、房產中介、美甲店、健身工作室、日式雜貨店、擼貓館、手作工坊……

在三樓經營服裝店的瑩瑩告訴記者，她開店12年，換了3個鋪位，始終沒離開大學路。“幾乎沒有學生顧客，都是靠周圍的上班族、居民回頭客。”

一件T恤叫價1890元的買手店，近期又在大學路的一條后街上開了分店，店內只提供9.5折的折扣，目標客群“肯定不是大學生，而是專門來大學路打卡的潮人。”

如此“復雜”的大學路讓“大學”的標簽弱化，反而更凸顯出社區的、乃至社會的街區屬性。記者在傍晚時分走訪兩地，就發現大學路有全年齡段的消費者，親子家庭、游客、背包青年、遛狗的周邊居民，甚至還有上海阿姨“旅行團”……文匯路則除了零星學生和接送孩子去輔導班的附近家長，很難看到其他人群。

這也不難理解，為什么每逢寒暑假的周期性“淡季”，都不會影響大學路的客流。一到午餐和晚餐的時間點，等位現象仍常有發生。“有些店鋪常態化排隊，一等就是兩個小時。”劉同學說。

反觀文匯路，則受“淡季”沖擊明顯。就記者沿途走訪的情況看，暑假營收仍堅挺的店鋪只有教育培訓機構、自行車行，以及文匯路櫻花廣場內的5家女裝店。這些店鋪的老板都表示，“原本做的就是松江新城的居民生意。”

理論上，讓商業供給豐容，贏得除學生之外更多類型的客群，是大學城周邊商業街謀求可持續發展的必由之路。記者也從松江方面了解到，目前大學城已經開始引導業主騰籠換鳥，優化各類型商業的比例，尤其是削減小餐飲的比例，導入學生、社區居民可能歡迎的其他類型商業。

不過，同樣不可否認的是，不同街區受各方因素共同作用，往往很難以理論的方式發展。就拿大學路和文匯路來說，大學路只有雙車道，周邊毛細血管式的輔路、背街豐富，將周邊的社區、園區與街區的距離拉近，人的可達性強了，過路客的豐富度自然就高。文匯路的規劃則過于疏朗，寬馬路、寬步道、林蔭面積小，“逛”的舒適度較低，且周邊社區與街區的連通性也較差。

此外，大學路地處上海20年前就已明確開發的四個城市副中心之一——五角場的周邊；文匯路雖也在上海目前重點開發的五個新城之一——松江新城的范圍內，但二者的開發時序、發展成熟度都存在本質差異。

更關鍵的是，大學路自2004年動工、2009年延伸至國定路初見雛形，至今都在運營方瑞安創智天地手中，商家、運營方和政府更易達成協商共贏。可全長2.5公里的文匯路上，商鋪產權構成復雜，其中一多半由小業主把持，街區風貌改變恐怕只能通過逐步的市場自主調節。

先天優勢之外，大學路“做對了”什么？

的確，大學路作為一條高校周邊商業街顯得出挑。這幾年，甚至顯得“另類”。

一些學生在采訪中提到，大學路已經有點兒“網紅化”了。“經常能看見穿著前衛的年輕人在這里逛街”“開的店鋪裝修一個比一個適合拍照發朋友圈”……有的學生對這種現象表示認同，有的持保留態度。住在松江大學城的學生，則普遍感到“羨慕”。還有人提出，大學路的經驗有沒有可能得到復制？

拋開大學路特定的區位優勢，歷屆地方政府賦予的歷史機遇，以及客觀上更順暢的運營機制，記者在對照觀察兩條街區的過程中，還是能夠發現了一些大學路主動作為且“做對”的地方，或許可以給其他大學周邊商業街區、乃至更廣泛的城市街區空間提供某種思路。

首先，強化氛圍感。與其說氛圍感，更該說是設計感。大學路的巨幅墻繪、涂鴉隨處可見。錢同學告訴記者，很多墻繪作品會時常更換，路邊的供電箱、設備箱也都裝飾過。“整條大學路不會讓人覺得有裸露而丑陋的空間或市政設施。”

沿街兩排外擺位更是將氛圍感拉滿。不論走到大學路上哪一段，悠閑坐著的人們、冒著香氣的小食和咖啡，都比炫目的廣告牌更吸引人。

現如今，這種氛圍營造已在整個街區實現良性循環。記者看到，幾乎所有門店都愿意在裝修上重投資。一些連鎖便利店、咖啡館，還會一改其一貫風格，在大學路上以特色主題、特色裝飾的面貌呈現。 

其次，呵護老店。去年8月，在復旦周邊開了20多年的復旦舊書店遷入緊緊連接大學路的一條后街——偉德路上。而它的對面，新開的悅悅書店（原名志達書店），同樣曾在復旦周邊經營了超過20年。再有一屆屆大學生都不曾錯過的老音像店，迎來11周年店慶的酒館homeless，即將老店新開的西式簡餐店uncle no name……老店，已然成為大學路學生、居民、白領共有時光記憶的一種載體。

走訪中，不少店鋪老板就提到，“經常有客人因為工作、居住原因離開大學路，又回來懷舊的。”同樣，開在松江大學城的暖紀也遇到過“重返校園”的客人。“有些學生已經畢業很多年，趁著到上海出差也會來店里吃上一頓。”店長梁先生說。

當然，懷舊式消費或許是大學周邊商業街區的一種獨特形態，但它所折射出的人與街區深厚的情感鏈接，也同樣值得其他街區思考、破題。

再次，擁抱多元文化。小眾畫廊、黑膠唱片館、動漫天堂……三年前，二次元“圣地”animate在大學路開出上海首家獨立門店；今年，大英博物館、英國國家美術館授權的文創產品快閃店也在這里出現，大學路的“可能性”，已經在市場的探索中，被深度延展。

今天，越來越多商家還在給予大學路新的期待：一家一個月前新開的椰汁飲品店，在上海的另一家門店開在寸土寸金的南京東路；一家做融合下酒菜的餐飲店，把大學路店作為品牌的“上海首店”；一家韓國料理店位于北京的另一家門店，設在知名的潮人集聚區“三里屯”。

“我們覺得大學路的潮流程度和客群時尚程度是不輸三里屯的。”門店店長表示。而這也意味著，大學路有望成為國內為數不多的、地段不在城市中心，卻依舊擁有一流商業資源的街區。這是以往任何一個大學周邊商業街不可想象的。

（原標題為：《調查 | 大學周邊商業街，靠什么而活？》）