近日，國家稅務總局發布了《支持協調發展稅費優惠政策指引》（以下簡稱《指引》），梳理匯總了216項稅收優惠政策，包括支持區域協同發展、支持城鄉一體發展、支持兩個文明平衡發展、支持經濟社會統籌發展四大類。其中，在“支持消費提振信心稅費優惠”中列舉了19項與住房相關的稅收優惠，被不明真相的熱心群眾誤以為出臺了一系列新的住房稅收優惠，引發熱議。事實上，針對住房的這些稅收優惠一直都在，從未缺位。

《指引》梳理匯總的住房稅收優惠主要包括兩大類：買賣住房的稅收優惠和出租住房的稅收優惠，涉及稅種包括增值稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅和印花稅。

個人買賣住房的稅收優惠

個人賣房，在理論上涉及增值稅、土地增值稅、個人所得稅和印花稅。

從增值稅來看，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照 5%的征收率全額繳納增值稅；而在北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。這一政策優惠的導向非常明確——房住不炒，鼓勵長期持有住房居住，不鼓勵短期炒房。考慮到北上廣深四大一線城市調控房價的需要，購買2年以上的住房對外銷售，要區分是否“普通住房”，對銷售普通住房免稅；而對銷售非普通住房，則以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照 5%的征收率征稅。

在土地增值稅方面，通常要對銷售房地產的增值額按30%-60%征稅，但對個人銷售住房免征。

在個人所得稅方面，銷售住房理論上要按照財產轉讓所得征收20%的個人所得稅，現實征管中通常按照售價的1%核定征收，即1000萬的房子交10萬元的個人所得稅。為鼓勵長期持有、打擊炒房、降低稅負，對個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅。2022年，為滿足居民住房改善需求，對居民換購住房退還個人所得稅。即2022年10月1日至2023年12月31日對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

買賣住房的過程中，還會涉及房產的產權轉移書據0.5‰的印花稅，同樣給予了免稅的優惠。

而在個人買房環節，除了上述已提及的印花稅免稅優惠外，主要涉及的稅種是契稅。契稅的法定稅率為3%-5%，具體適用稅率由各地確定，多數為3%，少數為4%。而在現實中，對個人購買住房給予減征優惠。購買家庭唯一住房，90平方米及以下的優惠稅率為1%，90平方米以上的優惠稅率為1.5%；購買家庭第二套改善性住房，除北上廣深以外的地區，90平方米及以下的優惠稅率為1%，90平方米以上的優惠稅率為2%；在北上廣深，購買家庭第二套改善性住房沒有契稅優惠。

此外，對因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅，對個人購買保障性的住房減免契稅，比如城鎮職工第一次購買公有住房免征契稅，個人購買經濟適用房減半征收契稅，購買安置住房減征契稅。

出租住房的稅收優惠

個人出租住房，主要涉及增值稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅和印花稅。

在增值稅方面，對個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算納稅。與此同時，為優化住房租賃市場供給，鼓勵長租公寓規模化、規范化發展，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算納稅，相對于一般計稅方法下9%的稅率，有助于降低稅負；住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，也按照5%的征收率減按1.5%計算納稅。

在個人所得稅方面，出租房產法定稅率20%，對個人出租住房減按10%征稅。

在房產稅方面，出租房產法定稅率12%，對個人出租住房，不區分用途，按4%征稅。與此同時，同樣為了促進住房租賃市場發展，對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，也減按4%的稅率征收房產稅。

在減征房產稅的同時，對個人出租住房免征城鎮土地使用稅。

在印花稅方面，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同免稅。

綜上，針對住房的稅收優惠我們一直都有，并非今年的新政，只是最近的梳理匯總，方便納稅人了解享受。話說回來，針對住房最大的稅收優惠，其實是1986年被寫到《中華人民共和國房產稅暫行條例》中的“個人所有非營業用的房產”免稅。而這也正是2011年上海和重慶房產稅試點的基礎和前提。至于一直“難產”的房地一體的“房地產稅”，從立法和改革時機來看，還需要充分論證、穩妥推進。

（作者葛玉御為上海國家會計學院應用經濟系主任，副教授）