近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），梳理匯總了216項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，包括支持區(qū)域協(xié)同發(fā)展、支持城鄉(xiāng)一體發(fā)展、支持兩個(gè)文明平衡發(fā)展、支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展四大類。其中，在“支持消費(fèi)提振信心稅費(fèi)優(yōu)惠”中列舉了19項(xiàng)與住房相關(guān)的稅收優(yōu)惠，被不明真相的熱心群眾誤以為出臺(tái)了一系列新的住房稅收優(yōu)惠，引發(fā)熱議。事實(shí)上，針對(duì)住房的這些稅收優(yōu)惠一直都在，從未缺位。

《指引》梳理匯總的住房稅收優(yōu)惠主要包括兩大類：買賣住房的稅收優(yōu)惠和出租住房的稅收優(yōu)惠，涉及稅種包括增值稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和印花稅。

個(gè)人買賣住房的稅收優(yōu)惠

個(gè)人賣房，在理論上涉及增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅和印花稅。

從增值稅來(lái)看，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照 5%的征收率全額繳納增值稅；而在北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。這一政策優(yōu)惠的導(dǎo)向非常明確——房住不炒，鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有住房居住，不鼓勵(lì)短期炒房?？紤]到北上廣深四大一線城市調(diào)控房?jī)r(jià)的需要，購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售，要區(qū)分是否“普通住房”，對(duì)銷售普通住房免稅；而對(duì)銷售非普通住房，則以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照 5%的征收率征稅。

在土地增值稅方面，通常要對(duì)銷售房地產(chǎn)的增值額按30%-60%征稅，但對(duì)個(gè)人銷售住房免征。

在個(gè)人所得稅方面，銷售住房理論上要按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅，現(xiàn)實(shí)征管中通常按照售價(jià)的1%核定征收，即1000萬(wàn)的房子交10萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。為鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有、打擊炒房、降低稅負(fù)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅。2022年，為滿足居民住房改善需求，對(duì)居民換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅。即2022年10月1日至2023年12月31日對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

買賣住房的過(guò)程中，還會(huì)涉及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.5‰的印花稅，同樣給予了免稅的優(yōu)惠。

而在個(gè)人買房環(huán)節(jié)，除了上述已提及的印花稅免稅優(yōu)惠外，主要涉及的稅種是契稅。契稅的法定稅率為3%-5%，具體適用稅率由各地確定，多數(shù)為3%，少數(shù)為4%。而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房給予減征優(yōu)惠。購(gòu)買家庭唯一住房，90平方米及以下的優(yōu)惠稅率為1%，90平方米以上的優(yōu)惠稅率為1.5%；購(gòu)買家庭第二套改善性住房，除北上廣深以外的地區(qū)，90平方米及以下的優(yōu)惠稅率為1%，90平方米以上的優(yōu)惠稅率為2%；在北上廣深，購(gòu)買家庭第二套改善性住房沒有契稅優(yōu)惠。

此外，對(duì)因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買保障性的住房減免契稅，比如城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買公有住房免征契稅，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房減半征收契稅，購(gòu)買安置住房減征契稅。

出租住房的稅收優(yōu)惠

個(gè)人出租住房，主要涉及增值稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

在增值稅方面，對(duì)個(gè)人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算納稅。與此同時(shí)，為優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)供給，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算納稅，相對(duì)于一般計(jì)稅方法下9%的稅率，有助于降低稅負(fù)；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，也按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算納稅。

在個(gè)人所得稅方面，出租房產(chǎn)法定稅率20%，對(duì)個(gè)人出租住房減按10%征稅。

在房產(chǎn)稅方面，出租房產(chǎn)法定稅率12%，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%征稅。與此同時(shí)，同樣為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，也減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

在減征房產(chǎn)稅的同時(shí)，對(duì)個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

在印花稅方面，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同免稅。

綜上，針對(duì)住房的稅收優(yōu)惠我們一直都有，并非今年的新政，只是最近的梳理匯總，方便納稅人了解享受。話說(shuō)回來(lái)，針對(duì)住房最大的稅收優(yōu)惠，其實(shí)是1986年被寫到《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中的“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免稅。而這也正是2011年上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)和前提。至于一直“難產(chǎn)”的房地一體的“房地產(chǎn)稅”，從立法和改革時(shí)機(jī)來(lái)看，還需要充分論證、穩(wěn)妥推進(jìn)。

（作者葛玉御為上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)系主任，副教授）